Une parcelle réservée pour l’extension d’un cimetière porte des bâtiments dont une partie a été édifiée sans permis de construire. Ses propriétaires exercent leur droit de délaissement, qui permet d’obliger la collectivité bénéficiaire d’un emplacement réservé à acheter le terrain ainsi gelé, et le juge de l’expropriation fixe le prix. Si l’action en démolition est prescrite, faut-il payer ces bâtiments comme s’ils étaient réguliers ? Par un arrêt publié du 9 novembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation admet un abattement pour illicéité des constructions, même si la démolition ne peut plus être demandée, sans renvoi de la question à un autre juge.
Les faits
Des propriétaires indivis possèdent une parcelle grevée d’un emplacement réservé, surface que le document d’urbanisme destine à un futur équipement public, ici l’extension du cimetière de la commune. Ils exercent leur droit de délaissement à l’égard de la commune, bénéficiaire de la réserve. Faute d’accord sur le prix, la commune saisit le juge de l’expropriation pour qu’il ordonne le transfert de propriété et fixe le prix de cession.
Sur la régularité des constructions, les propriétaires invoquent une demande de permis de construire du 5 juillet 1985, portant selon eux sur une maison individuelle et la création de 974,50 m², et une attestation du maire faisant état d’un permis tacite du 17 février 1986 pour l’extension d’une construction existante. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 5 mai 2022, relève, d’après un rapport, qu’une partie significative des constructions ne figurait pas dans la demande de 1985. Elle en déduit qu’une partie des constructions est irrégulière et applique un abattement sur la valeur du bien. L’arrêt de la Cour de cassation ne mentionne ni le taux de cet abattement ni le prix fixé.
L’arrêt fait l’objet d’un pourvoi principal, écarté sans motivation spéciale, et d’un pourvoi en réponse des propriétaires, dit incident. Selon eux, la régularité des constructions était une difficulté étrangère à la fixation de l’indemnité, qui obligeait le juge à fixer des indemnités alternatives et à renvoyer les parties devant le juge compétent (article L. 311-8 du code de l’expropriation) ; la preuve de l’illicéité incombait à la commune ; et la cour d’appel, ayant constaté que la prescription décennale interdisait toute action en démolition, ne pouvait pas pratiquer d’abattement.
La décision
La Cour de cassation rejette les pourvois (Cass. 3e civ., 9 novembre 2023, n° 22-18.545, publié au bulletin).
Sur la contestation sérieuse, la Cour répond : « La cour d’appel, qui a retenu qu’au vu des pièces produites, une partie significative des constructions présentes sur la parcelle délaissée avait été édifiée sans permis de construire, a pu en déduire, sans trancher une contestation sérieuse, qu’il y avait lieu d’appliquer un abattement sur la valeur du bien pour tenir compte de l’illicéité des constructions. »
Sur la preuve, elle relève que la cour d’appel a constaté, sans dénaturation, qu’il résultait du rapport qu’une partie significative des constructions « ne figurait pas dans la demande de permis de construire déposée en 1985 », puis qu’elle « a souverainement déduit de ce seul motif, sans inverser la charge de la preuve, mais en procédant à l’analyse de l’ensemble des pièces produites, qu’une partie des constructions était irrégulière ».
Sur la prescription, enfin : « Elle a pu en conclure que cette situation constituait une moins-value justifiant un abattement pour illicéité des constructions, quand bien même la prescription de l’action en démolition serait acquise. »
Le résumé publié sur Légifrance vise les articles L. 230-3 du code de l’urbanisme, relatif au délaissement, et L. 321-1 du code de l’expropriation, sur la réparation intégrale du préjudice. La formule « a pu » laisse l’abattement à l’appréciation des juges du fond : la Cour l’admet sans l’imposer ni en fixer le niveau.
Ce que cela change pour l’évaluation
La prescription protège de la démolition, pas de la moins-value. La Cour admet que l’irrégularité soit traitée comme une moins-value, même sans risque de démolition. Un bâtiment en partie non autorisé se vend et se transforme plus difficilement, et l’acquéreur fait payer cette incertitude : le rapport ne traite donc pas la prescription comme une régularisation. Avant la prescription, le risque est plus lourd : la démolition peut être ordonnée, même en référé, comme dans un arrêt du 25 juin 2026 sur des installations sans autorisation en zone naturelle.
Comparer l’existant aux autorisations. L’arrêt repose sur une comparaison de fait entre ce qui est bâti et ce que couvrait la demande de permis de 1985, dont la cour d’appel a déduit l’irrégularité. L’expert recense les constructions et leurs surfaces, réunit demandes de permis, arrêtés, déclarations et plans, et établit, bâtiment par bâtiment, ce qui est autorisé ou non ; le rapport signale ce qui n’a pas été justifié.
Chiffrer l’abattement. Faute de taux dans l’arrêt, l’abattement se motive par ce qu’un acquéreur informé déduirait : poids des surfaces irrégulières dans la valeur totale, coût et faisabilité d’une régularisation lorsque les règles d’urbanisme la permettent, restrictions d’usage ou de travaux, revente plus longue. Le rapport établit la valeur du bien, puis justifie l’abattement au lieu d’afficher un pourcentage nu.
Pas d’indemnités alternatives. Face à une contestation sérieuse sur le fond du droit, le juge de l’expropriation fixe des indemnités alternatives et renvoie les parties devant le juge compétent. Ici, il retient lui-même l’abattement, l’irrégularité ressortant des pièces : le rapport doit en fournir la preuve et un chiffrage motivé.
Deux arrêts qui s’articulent. Le 15 février 2024, la même chambre a jugé qu’une construction irrégulière située sur une parcelle inconstructible n’ouvre droit à aucune indemnité d’expropriation, faute de droit juridiquement protégé, même si toute action en démolition est prescrite. L’arrêt de 2024 ne contredit pas celui de 2023 : dans les deux cas, la prescription de l’action en démolition n’empêche pas de tenir compte de l’irrégularité, et celle-ci, une fois constatée, ne commande pas d’indemnités alternatives. Sur une parcelle inconstructible, la décision de 2024 va plus loin et c’est sa solution qui s’applique : la construction irrégulière n’est pas indemnisée du tout, au lieu d’être retenue avec un abattement ; dans l’affaire de 2024, où elle était seule sur la parcelle, l’indemnité a été fixée sur la valeur du terrain nu. L’arrêt de 2023 ne précise pas les règles d’urbanisme de la parcelle délaissée ; sur un terrain constructible, le rapport chiffre l’incidence de l’irrégularité bâtiment par bâtiment. L’immeuble déclaré insalubre à titre irrémédiable relève d’une autre règle, commentée avec l’arrêt du 13 avril 2023.
Ce que l’expert en retient
- Même si l’action en démolition est prescrite, l’irrégularité peut constituer une moins-value justifiant un abattement.
- Le juge de l’expropriation peut retenir cet abattement au vu des pièces, sans fixer d’indemnités alternatives.
- L’irrégularité se démontre en comparant les constructions existantes aux autorisations produites ; le rapport dit ce qui n’a pas été justifié.
- L’arrêt ne fixe aucun taux : l’abattement se chiffre et se motive par ce que l’irrégularité coûte à un acquéreur.
- Avant de chiffrer l’abattement, le rapport vérifie que la parcelle est constructible ; à défaut, selon l’arrêt du 15 février 2024, la construction irrégulière n’est pas indemnisée.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Commune ou EPF : préempter à un prix qui tienne devant le juge et les termes abattement, moins-value et juge de l’expropriation du lexique complètent cet article. Sur un autre point jugé en 2023 : Immeuble insalubre exproprié : la valeur du terrain nu s’impose. Sur le même thème : Expropriation d’une construction irrégulière : aucune indemnité et Terrain délaissé revendu constructible : plus-value à indemniser. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Des constructions sans permis sur un terrain délaissé ou exproprié, et un prix à établir ?
Je compare les constructions existantes aux autorisations produites, bâtiment par bâtiment, puis je chiffre la valeur du bien et l'abattement que justifie la part irrégulière, avec des références, pour le propriétaire comme pour la collectivité.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
