Une parcelle comprise dans une opération d’aménagement porte un petit bâtiment construit irrégulièrement, en zone inconstructible, il y a plus de dix ans. Son propriétaire soutient que la prescription le met à l’abri de la démolition et que l’expropriant doit donc le payer. Dans un arrêt publié du 15 février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond que, faute de droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, une telle construction n’ouvre droit à aucune indemnité, même si l’action en démolition est prescrite. Pour l’expert, l’examen des autorisations précède le chiffrage.
Les faits
Par arrêté du 1er août 2017, le préfet de l’Essonne déclare d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté des Belles-Vues, sur les communes d’Arpajon et d’Ollainville. Par arrêté du 7 mai 2019, les terrains nécessaires sont déclarés immédiatement cessibles au profit d’une société d’économie mixte, notamment une parcelle appartenant à une particulière, sur laquelle est édifié un bâtiment de 20 m². L’ordonnance d’expropriation est rendue le 9 septembre 2019. Faute d’accord sur les indemnités, l’expropriante saisit le juge de l’expropriation de l’Essonne.
Devant la cour d’appel de Paris, l’expropriée fait valoir que, même si la construction est irrégulière, la prescription est acquise, le bâtiment étant présent depuis plus de dix ans. Par arrêt du 17 mars 2022, la cour d’appel énonce que le préjudice afférent à une construction édifiée illégalement ne donne pas droit à indemnisation, sauf si l’infraction pénale est prescrite. Elle voit dans ce débat une contestation sérieuse au sens de l’article L. 311-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et fixe deux indemnités alternatives, en valeur libre (bien évalué libre de toute occupation). Si le caractère illégal de la construction est judiciairement reconnu : 4 572 € d’indemnité principale et 914,40 € d’indemnité de remploi, soit 5 486,40 €. S’il ne l’est pas : 74 360 € et 8 436 €, soit 82 796 €. L’expropriante se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point, sans renvoi, c’est-à-dire sans renvoyer l’affaire devant une autre cour d’appel (Cass. 3e civ., 15 février 2024, n° 22-16.460, publié au bulletin), sur le fondement des articles L. 311-8 et L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Le premier de ces textes impose au juge, en cas de contestation sérieuse sur le fond du droit, de fixer autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables. Le second prévoit que les indemnités couvrent « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». La Cour rappelle la règle qu’elle en déduit, en citant des arrêts de 1975, 2010 et 2023 : « seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation ».
Elle en conclut : « faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation ».
La cour d’appel ne pouvait donc pas fixer d’indemnités alternatives. Elle avait constaté l’irrégularité de la construction édifiée sur une parcelle inconstructible, d’où il résultait que, « même si toute action en démolition était prescrite, l’expropriée ne pouvait invoquer un droit juridiquement protégé dont la perte pourrait ouvrir droit à indemnisation ».
Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, la Cour statue elle-même au fond. Elle fixe l’indemnité « par référence à la valeur du terrain nu retenue par l’arrêt », que l’expropriée, qui ne s’était pas pourvue, ne contestait pas : 381 m² à 12 € le m², soit 4 572 € d’indemnité principale, plus 914,40 € d’indemnité de remploi au taux de 20 %, au total 5 486,40 €.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le droit avant la valeur. Avant de chiffrer un bâtiment, une extension ou un aménagement, le rapport établit sur quel droit il repose au jour de l’expropriation : permis de construire, déclaration préalable, règles d’urbanisme de la parcelle. Sur une parcelle inconstructible, ni l’ancienneté de la construction ni la prescription de l’action en démolition ne suffisent à fonder un droit : la seule prescription ne justifie donc plus deux hypothèses. Si la régularité elle-même est discutée en fait, par exemple sur l’existence d’un permis, le rapport peut chiffrer séparément le terrain et la construction, pour que le juge dispose des deux montants.
Un écart considérable. Les deux hypothèses de la cour d’appel séparaient 5 486,40 € de 82 796 €, soit 77 309,60 € d’écart, selon que l’illégalité de la construction serait ou non judiciairement reconnue. La construction écartée, l’indemnité principale se réduit à la valeur du terrain nu, ici 12 € le m² pour une parcelle inconstructible, et l’indemnité de remploi, qui en dépend, tombe de 8 436 € à 914,40 €. Tout se joue alors sur le terrain : surface, règles d’urbanisme, ventes de terrains comparables soumis aux mêmes contraintes.
Deux arrêts qui s’articulent. Le 9 novembre 2023, en matière de délaissement, la Cour de cassation a approuvé un abattement sur la valeur d’un bien dont une partie significative des constructions avait été édifiée sans permis, même si l’action en démolition était prescrite. L’arrêt de 2024, plus récent, ne contredit pas cette solution : il vise une construction irrégulière sur une parcelle inconstructible, qui n’est pas indemnisée du tout. Dans les deux cas, la prescription ne régularise pas la construction, et l’irrégularité constatée ne commandait pas d’indemnités alternatives. L’arrêt de 2024 ne tranche pas le cas d’un terrain constructible ; le rapport décrit alors la situation de chaque bâtiment.
Ce qui reste indemnisable. Le critère est le droit juridiquement protégé, non la présence matérielle du bâtiment. En 2018, sans se prononcer sur cette notion, la Cour a admis l’indemnisation de l’occupant titulaire d’une autorisation gratuite et précaire encore en vigueur lors de l’expropriation. Les autres postes obéissent à leurs propres règles, comme le trouble commercial d’un exploitant partiellement évincé. Le cas de l’exproprié qui n’a ni répondu aux offres ni notifié de mémoire relève d’une autre question, de procédure. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière consacre un paragraphe à l’indemnité d’expropriation (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20).
Ce que l’expert en retient
- Seul le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation est indemnisé ; le rapport vérifie ce droit avant de chiffrer.
- Une construction irrégulière sur une parcelle inconstructible n’ouvre droit à aucune indemnité, prescription ou non.
- L’indemnité se ramène alors au terrain nu, et le remploi se calcule sur ce seul montant.
- Le rapport classe chaque construction selon ses autorisations et les règles d’urbanisme de la parcelle, pièces demandées dès le début de la mission ; l’arrêt ne tranche pas le cas d’un terrain constructible.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes indemnité principale, indemnité de remploi et juge de l’expropriation du lexique complètent cet article. Sur d’autres points de l’indemnité d’expropriation : Éviction partielle d’un fonds : le trouble commercial s’indemnise et Exproprié silencieux : le juge peut aller au-delà de l’offre. Sur le même thème : Constructions sans permis : abattement malgré la prescription et Terrain exproprié en zone rouge : le projet de PPR ne compte pas. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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