Un bailleur a été condamné, par une décision irrévocable, à verser à ses locataires évincés des indemnités de remploi, de trouble commercial et de frais de déménagement. Les locataires ne se réinstallent pas. Le bailleur peut-il les récupérer, alors que cette décision ne peut plus être remise en cause ? Par un arrêt publié du 28 mars 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation l’admet : la chose jugée ne fait pas obstacle à la restitution lorsque des événements postérieurs ont modifié la situation reconnue en justice. Pour l’expert, le rapport doit dire sur quelle hypothèse repose chaque poste accessoire.
Les faits
Le bail commercial d’un couple de preneurs n’est pas renouvelé ; leur bailleresse est une société civile immobilière. Un arrêt irrévocable du 17 juin 2010, que le pourvoi attribue à la cour d’appel d’Aix-en-Provence, condamne la SCI à leur payer diverses indemnités, parmi lesquelles une indemnité de remploi, une indemnité pour trouble commercial et une indemnité pour frais de déménagement.
Les preneurs ne se réinstallent pas. En raison de cette absence de réinstallation, la SCI les assigne en répétition, c’est-à-dire en restitution, de ces trois indemnités ; ils lui opposent l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de 2010. L’arrêt ne précise pas le montant des sommes en cause.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 28 février 2017, accueille la demande de restitution. D’après le pourvoi, elle a jugé rapportée par la SCI la preuve que les preneurs ne s’étaient pas réinstallés dans un commerce et n’en avaient pas l’intention lors du paiement.
Les preneurs se pourvoient en cassation. Selon eux, la répétition de l’indu, régie alors par l’ancien article 1376 du Code civil, est exclue lorsque les sommes ont été versées en exécution d’une décision de justice devenue irrévocable ; la SCI n’aurait pu agir que si l’arrêt de 2010 avait été « éradiqué de l’ordonnancement juridique ».
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 17-17.501, publié au bulletin). Elle répond par une règle générale sur la portée de la chose jugée : « l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ».
Elle en fait aussitôt application : « ayant relevé que, postérieurement à la décision du 17 juin 2010, M. et Mme Y… ne s’étaient pas réinstallés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ».
La réponse ne vise aucun texte. Elle tempère l’autorité de la chose jugée (aujourd’hui article 1355 du Code civil, que l’arrêt ne cite pas) : ce qui a été jugé l’a été pour la situation connue du juge, et un fait nouveau, ici l’absence de réinstallation après 2010, rouvre la discussion. La Cour ne se prononce ni sur la charge de la preuve, ni sur l’intention des preneurs au jour du paiement, ni sur le délai au terme duquel l’absence de réinstallation peut être tenue pour acquise. L’indemnité principale n’était pas en cause : la SCI ne réclamait que les trois postes accessoires.
Ce que cela change pour l’évaluation
Des postes qui supposent une réinstallation. L’article L. 145-14 du Code de commerce ajoute à la valeur marchande du fonds, le cas échéant, les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, qui fondent l’indemnité de remploi. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.19) range parmi les indemnités accessoires, dans une liste non limitative, le remploi, les frais de déménagement et de réinstallation et le trouble commercial, qui couvre l’interruption d’activité. Ces postes compensent le coût d’une reprise de l’activité ailleurs : acquérir un fonds, déménager, traverser la période de transfert. Sans réinstallation, la dépense ne se produit pas. L’arrêt ne détaille pas leur calcul ; il approuve leur restitution parce que la réinstallation n’a pas eu lieu.
Un chiffrage poste par poste. Pour que la part exposée à restitution puisse être isolée sans rouvrir tout le compte, le rapport présente séparément l’indemnité principale et chaque poste accessoire, avec l’hypothèse qui le fonde et les pièces qui l’appuient : projet de réinstallation, local recherché ou trouvé, devis de déménagement. À titre d’illustration, une indemnité de 180 000 € qui comprendrait 150 000 € d’indemnité principale et 30 000 € de remploi, de trouble commercial et de frais de déménagement fait apparaître d’emblée les 30 000 € qu’une absence de réinstallation exposerait à restitution.
Des hypothèses datées. Quand l’expertise intervient après la réinstallation, les postes accessoires s’appuient sur les frais réellement exposés ; quand elle la précède, ils restent des prévisions, que l’arrêt de 2019 permet de revoir si la réinstallation n’a pas lieu. Le rapport date donc ses hypothèses et signale les postes qui supposent un fait à venir. Pour le bailleur qui a payé, l’expert chiffre ce qui correspondait à une réinstallation non réalisée ; pour le preneur, les pièces de la réinstallation, bail, acte d’acquisition d’un fonds, factures de déménagement, justifient les sommes conservées.
Une décision à lire avec celles de 2021 et de 2023. Deux arrêts plus récents portent sur l’hypothèse inverse, celle d’un preneur réinstallé. Le 13 octobre 2021, la Cour a jugé que le droit au bail des locaux quittés doit être évalué même si le nouveau loyer est inférieur (Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore) ; en 2023, qu’il revient au bailleur d’établir que le préjudice est inférieur à la valeur marchande du fonds (au bailleur d’établir un préjudice moindre). Ils tranchent d’autres questions et ne remettent pas en cause l’arrêt de 2019 : la réinstallation se constate sur les faits et les postes qui la supposent en suivent le sort, sans que la valeur de ce que le preneur perd s’apprécie d’après son seul nouveau loyer. L’article sur l’enseigne de photographie d’un centre commercial illustre la distinction entre indemnité de remplacement et indemnité de transfert.
Dans cette affaire, la SCI qui avait payé a agi contre les preneurs. Lorsque l’immeuble est démembré, la question du débiteur de l’indemnité d’éviction est tranchée par un autre arrêt publié de 2019, commenté à part : l’usufruitier paie seul. Aucun des deux arrêts ne traite de la restitution des indemnités dans un immeuble démembré.
Ce que l’expert en retient
- Les indemnités de remploi, de trouble commercial et de frais de déménagement compensent une réinstallation ; si elle n’a pas lieu, les sommes versées peuvent être restituées malgré une décision irrévocable.
- La chose jugée vaut pour la situation connue du juge : un événement postérieur, ici l’absence de réinstallation, rouvre le compte des postes qui en dépendaient.
- Le rapport chiffre séparément l’indemnité principale et chaque poste accessoire, avec l’hypothèse et les pièces qui le fondent, et date ces hypothèses.
- L’arrêt ne fixe ni délai de réinstallation ni règle de preuve : l’expert relève les faits datés et laisse ces questions au juge.
- La restitution ne visait que les trois postes accessoires : l’arrêt ne dit rien de l’indemnité principale.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction, indemnité de remploi et trouble commercial du lexique complètent cet article. L’autre arrêt publié de 2019, sur le débiteur de l’indemnité dans un immeuble démembré, est commenté à part : Indemnité d’éviction et démembrement : l’usufruitier paie seul. Sur le même thème : Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore et Indemnité d’éviction : au bailleur d’établir un préjudice moindre. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Des indemnités accessoires versées pour une réinstallation qui n'a pas eu lieu ?
J'évalue l'indemnité principale et chaque poste accessoire séparément, en indiquant l'hypothèse qui fonde chacun, réinstallation ou non, pour que la part à restituer ou à conserver se lise directement dans le rapport.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
