Un locataire commercial reçoit un congé avec refus de renouvellement, quitte sa boutique de galerie commerciale et prend à bail un autre local dès le lendemain de la date d’effet du congé. Son fonds a-t-il simplement déménagé, ou faut-il l’indemniser sur sa valeur ? Le 15 juin 2023, la troisième chambre civile rejette le pourvoi du bailleur : faute pour celui-ci d’avoir prouvé un préjudice moindre, la cour d’appel a pu fixer l’indemnité à partir de la valeur du fonds. Pour l’expert, tout se joue dans la comparaison des deux emplacements et dans les comptes.
Les faits
Une société bailleresse avait consenti un bail commercial à une société locataire pour l’exploitation d’un fonds de vente de matériel photographique, vidéo, services photographiques et copies. Elle lui délivre un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2015. La locataire quitte les lieux, prend à bail un autre local à compter du 1er janvier 2016, puis assigne la bailleresse en paiement.
La cour d’appel de Saint-Denis (La Réunion), par un arrêt du 2 mars 2022, fixe le montant de l’indemnité. La bailleresse se pourvoit en cassation. Selon l’argumentation de son pourvoi, la cour d’appel avait constaté que l’éviction n’avait pas entraîné la perte du fonds, transféré, mais seulement une perte partielle de clientèle et de chiffre d’affaires ; elle ne pouvait donc pas lui faire payer, outre les frais de déménagement et de réinstallation, « une indemnité de remplacement égale à la valeur du fonds de commerce initial ». Seule la perte partielle aurait dû être indemnisée, en vertu de l’article L. 145-14 du Code de commerce et du principe de la réparation intégrale.
L’arrêt d’appel et ses montants sont commentés dans l’article sur l’indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie dans un centre commercial.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076, inédit).
Elle relève d’abord les constatations de la cour d’appel sur les deux locaux : le nouveau local « présentait une attractivité, une accessibilité et une visibilité moindres que celles du local dont elle avait été évincée, qui était situé dans une galerie commerciale », et « il n’était pas établi que la clientèle se déplace entre les deux secteurs géographiques ».
Elle reprend ensuite le raisonnement de la cour d’appel sur le préjudice : la cour d’appel a retenu « que l’éviction s’était accompagnée d’une perte de clientèle et de chiffre d’affaires », a « adopté le mode de calcul proposé par l’expert pour évaluer la valeur du fonds au regard de ce chiffre » et a constaté que le bailleur ne rapportait pas « la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre ».
Elle conclut : « Ayant souverainement apprécié le montant de l’indemnité d’éviction, la cour d’appel a légalement justifié sa décision. »
L’arrêt, non publié au Bulletin, ne pose pas de règle nouvelle : il reprend, sans le viser, la règle de l’article L. 145-14 du Code de commerce invoqué par le pourvoi, selon lequel l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession et augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre. La Cour ne dit pas qu’une perte partielle de clientèle justifie toujours l’indemnisation de la valeur entière du fonds ; elle juge que, faute de cette preuve par le bailleur, le montant retenu relevait de l’appréciation souveraine des juges du fond (le tribunal et la cour d’appel, qui apprécient les faits). Un arrêt de la même chambre du 23 novembre 2023 tranche une autre question, celle des constructions du preneur évincé après une préemption.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le point de départ est la valeur du fonds. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.19) distingue deux cas : indemnité de remplacement, sur la base de la valeur du fonds, si le commerçant perd sa clientèle ; indemnité de déplacement (ou indemnité de transfert), fondée sur la valeur du droit au bail et le manque à gagner temporaire, s’il peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation.
Se réinstaller ne prouve pas que la clientèle a suivi. La prise à bail immédiate d’un nouveau local n’a pas suffi, celui-ci étant moins attractif, moins accessible et moins visible, sans qu’il soit établi que la clientèle passe d’un secteur à l’autre. L’expert compare donc les deux locaux selon une même grille : environnement commercial, flux de passage, enseignes motrices, visibilité et linéaire de vitrine, accès et stationnement, zone de chalandise. En expropriation aussi, sur le fondement de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, la possibilité du transfert s’apprécie concrètement, pour chaque site de remplacement proposé.
La perte se mesure dans les comptes. Le rapport compare les chiffres d’affaires des exercices qui précèdent et suivent le déménagement, retraités des effets de conjoncture et de saisonnalité. Pour le bailleur, c’est la manière d’établir un préjudice moindre : un transfert sans perte, ou une perte limitée et chiffrée, démontrés par des pièces et non déduits de l’existence du nouveau local.
La valeur du fonds suit les usages de la profession. La cour d’appel a adopté le mode de calcul de l’expert, qui évaluait le fonds au regard du chiffre d’affaires. Le rapport recoupe le pourcentage du chiffre d’affaires usuel dans la branche et un multiple de l’excédent brut d’exploitation retraité. Le droit au bail des locaux quittés reste à évaluer dans tous les cas : l’arrêt publié du 13 octobre 2021 impose d’en tenir compte même quand le locataire s’est réinstallé à un loyer inférieur. Les deux décisions se complètent : en 2021, le droit au bail perdu ne peut être réduit à rien au seul motif que le nouveau loyer est plus bas ; en 2023, la Cour laisse à l’appréciation souveraine des juges du fond une indemnité calculée sur la valeur du fonds, la réinstallation s’étant accompagnée d’une perte de clientèle sans que le bailleur prouve un préjudice moindre.
Les postes accessoires restent distincts. Selon le pourvoi, les frais de déménagement et de réinstallation avaient été alloués en plus de l’indemnité de remplacement. Le rapport les chiffre sur devis ou factures, poste par poste.
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité d’éviction se mesure en principe sur la valeur marchande du fonds ; la preuve d’un préjudice moindre incombe au bailleur.
- Une réinstallation effective ne prouve pas à elle seule que la clientèle a suivi : l’expert compare les deux emplacements selon une grille commune.
- La perte de clientèle se démontre par les comptes avant et après le déménagement, retraités et sourcés.
- Le bailleur qui soutient un simple transfert chiffre un préjudice moindre avec des pièces ; l’affirmer ne suffit pas.
- Le montant relève de l’appréciation souveraine des juges du fond : un rapport qui expose méthode et références leur permet de motiver.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail : quelle indemnité ? et les termes indemnité de remplacement, indemnité de transfert et indemnité d’éviction du lexique complètent cet article. L’arrêt du 23 novembre 2023 est commenté dans Éviction après préemption : constructions du preneur indemnisées. Sur le même thème : L’indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie dans un centre commercial et Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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