Un immeuble commercial appartient à deux personnes à des titres différents, l’une en usufruit, l’autre en nue-propriété ; ensemble, elles refusent de renouveler le bail, et l’indemnité d’éviction devient due. Par un arrêt publié du 19 décembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que l’usufruitier, seul bailleur, en est seul débiteur, même lorsque le nu-propriétaire a signé le refus avec lui. Pour l’expert, le montant ne change pas ; ce qui change, c’est la partie qui le doit et la lecture des droits démembrés.
Les faits
Le 5 mars 2004, une usufruitière et une nue-propriétaire d’un immeuble à usage commercial délivrent ensemble à un couple de preneurs un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Par un arrêt du 20 février 2008, ce refus est déclaré sans motif grave et légitime.
La cour d’appel de Toulouse, par un arrêt du 3 octobre 2018, condamne in solidum, c’est-à-dire chacune pour le tout, l’usufruitière et la nue-propriétaire à payer aux preneurs 134 250 € à titre d’indemnité principale d’éviction. Elle retient que les deux propriétaires ont ensemble fait délivrer le refus de renouvellement, que la nue-propriétaire a la qualité de bailleur et que toutes deux sont redevables de l’indemnité, dès lors que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier. Elle condamne en outre la nue-propriétaire aux dépens (frais du procès énumérés par la loi), frais d’expertise judiciaire compris, et à payer aux preneurs 3 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel (frais non compris dans les dépens, notamment d’avocat).
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-26.162, publié au bulletin), sur le fondement de l’article 595, dernier alinéa, du Code civil et de l’article L. 145-14 du Code de commerce. Son raisonnement tient en trois temps.
D’abord, l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, « ne peut, en application de l’article 595, dernier alinéa, du code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire », ou, à défaut d’accord de ce dernier, sans autorisation judiciaire, « en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit ».
Ensuite, à l’inverse, « l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement ». La Cour rappelle, respectivement, ses arrêts du 24 mars 1999 (n° 97-16.856) et du 29 janvier 1974 (n° 72-13.968).
Enfin, elle en tire la conséquence : « ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge ». En condamnant la nue-propriétaire in solidum avec l’usufruitière, « alors que l’indemnité d’éviction n’était due que par celle-ci », la cour d’appel a violé ces textes.
La cassation est prononcée sans renvoi (article 627 du Code de procédure civile), la Cour statuant elle-même. Elle condamne l’usufruitière seule à payer aux preneurs 134 250 € à titre d’indemnité principale d’éviction et aux dépens d’appel, frais d’expertise judiciaire compris, et rejette la demande d’indemnité pour frais irrépétibles d’appel (article 700 du Code de procédure civile) formée contre la nue-propriétaire.
L’arrêt ne porte ni sur le montant de l’indemnité, repris tel quel, ni sur sa méthode de calcul. Un autre arrêt publié de 2019, du 28 mars, tranche une question distincte, la restitution des indemnités accessoires par le preneur évincé qui ne s’est pas réinstallé ; il est commenté dans un article séparé.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le montant ne dépend pas de la qualité du bailleur. L’indemnité compense, selon les termes de l’arrêt, « le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail ». Elle se mesure donc du côté du preneur : valeur du fonds lorsque la clientèle est perdue, indemnité de transfert lorsque le fonds peut être déplacé, et indemnités accessoires (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.19). La méthode reste la même ; l’article sur le droit au bail des locaux quittés montre comment ce préjudice se construit quand le preneur se réinstalle.
Le rapport décrit l’état de la propriété. Dans un immeuble démembré, l’expert relève qui détient l’usufruit et la nue-propriété, la nature de l’usufruit, viager ou temporaire, et l’auteur de chaque acte : bail initial, renouvellements, congé. L’arrêt fournit la grille de lecture : le renouvellement exige le concours du nu-propriétaire ou une autorisation judiciaire, le refus non. Il ne dit pas ce que devient la dette si l’usufruit s’éteint avant le paiement : l’expert signale la durée de l’usufruit, sans se prononcer sur cette question de droit.
La signature du nu-propriétaire n’en fait pas un débiteur. La cour d’appel avait tiré de la cosignature du refus une dette commune. La Cour casse : l’usufruitier ayant seul la qualité de bailleur, la présence du nu-propriétaire à l’acte n’a pas suffi à le rendre débiteur. Pour le preneur, le paiement repose donc sur le seul usufruitier. Indépendamment de cet arrêt, qui ne traite pas de la prescription, l’action reste soumise au délai de deux ans de l’article L. 145-60 du Code de commerce, détaillé dans l’article sur le délai d’action du preneur.
Le débiteur est désigné, pas la valeur de chaque droit. L’arrêt met l’indemnité à la charge de l’usufruitier ; il ne traite d’aucun recours entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et ne dit rien de l’évaluation séparée de l’usufruit et de la nue-propriété. Lorsque ces deux droits sont évalués séparément, le rapport mentionne la dette et son débiteur, l’usufruitier, et précise la manière dont la dette est prise en compte. D’autres décisions traitent du démembrement dans des contextes différents : le dividende tiré de la vente de tous les immeubles d’une SCI revient au nu-propriétaire, et, entre copartageants, les immeubles démembrés s’évaluent en pleine propriété, sans abattement.
Ce que l’expert en retient
- Dans un immeuble démembré, l’usufruitier a seul la qualité de bailleur : il peut refuser seul le renouvellement et doit seul l’indemnité d’éviction.
- Le nu-propriétaire n’est pas tenu de l’indemnité, même s’il a signé le refus de renouvellement avec l’usufruitier.
- L’indemnité se mesure sur le préjudice du preneur : le démembrement ne change ni la méthode ni le montant.
- Le rapport décrit l’état de la propriété et l’auteur de chaque acte, bail, renouvellements, congé.
- Le rapport désigne l’usufruitier comme débiteur et précise comment la dette est prise en compte lorsque les droits démembrés sont évalués séparément.
Pour aller plus loin
La page Contester ou justifier une indemnité d’éviction décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail : quelle indemnité ? et les termes démembrement de propriété, usufruit et indemnité d’éviction du lexique complètent cet article. L’autre arrêt de 2019 est commenté à part : Indemnité d’éviction : accessoires rendus faute de réinstallation. Sur le même thème : Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore et Offre de renouvellement modifiée : un refus, indemnité d’éviction. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un refus de renouvellement dans un immeuble en usufruit et nue-propriété ?
J'évalue l'indemnité d'éviction à partir du préjudice du preneur, fonds ou droit au bail et postes accessoires, en décrivant les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire et les actes signés par chacun. Le rapport permet de discuter le montant avec la partie qui le doit.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
