Beaucoup de baux commerciaux font rembourser au locataire la taxe foncière du propriétaire. Le locataire qui renonce finalement au renouvellement doit, pour la période écoulée, une indemnité d’occupation fixée, sauf convention contraire, à la valeur locative : faut-il calculer cette valeur comme si l’impôt restait à sa charge ? Par un arrêt publié du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond que ce transfert, fait sans contrepartie, « constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire ».
Les faits
Une société civile de placement immobilier, propriétaire de locaux commerciaux loués à une enseigne d’articles de sport, délivre à sa locataire un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2015. La locataire accepte le renouvellement dans son principe, mais pas au prix proposé.
Le 26 septembre 2017, elle exerce son droit d’option, c’est-à-dire qu’elle renonce au renouvellement, et annonce qu’elle libérera les locaux le 30 novembre 2017. Elle assigne ensuite la bailleresse pour faire fixer à la valeur locative l’indemnité d’occupation due entre le 1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017, et obtenir la restitution des sommes trop versées sur la période au titre des loyers et charges.
Le bail expiré prévoyait que la locataire rembourse à la bailleresse la taxe foncière, en plus des loyers. Par un arrêt du 21 mars 2024, la cour d’appel de Grenoble fixe la valeur locative sans réduction pour cette clause : selon ses motifs, reproduits par le pourvoi, l’indemnité d’occupation, « en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge de la taxe foncière ». Elle condamne la bailleresse à payer à la locataire, au titre du compte entre les parties, 230 455,39 € TTC avec intérêts. La locataire, qui reproche à l’arrêt d’avoir limité cette condamnation, se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, publié au bulletin).
Elle combine deux textes. Selon l’article L. 145-33, la valeur locative est « notamment déterminée au regard des obligations respectives des parties » ; il résulte de l’article R. 145-8 que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative ».
Elle rappelle ensuite que l’indemnité due par un locataire pour la période qui a précédé l’exercice de son droit d’option « trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce ». Cette indemnité d’occupation statutaire, « qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû », comme la Cour l’avait déjà jugé le 5 février 2003 (n° 01-16.882) et le 16 mars 2023 (n° 21-19.707, publié).
D’où la règle : « Si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire. » La cour d’appel, qui a fixé la valeur locative « sans la minorer du fait de cette clause exorbitante », a violé les textes. La condamnation à 230 455,39 € TTC est cassée et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Lyon ; l’autre grief du pourvoi n’est pas examiné.
L’arrêt ne touche pas à la validité de la clause ; il ne dit ni ce qui constituerait une contrepartie, ni de combien la valeur doit être réduite.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une période qui remonte au renouvellement. L’indemnité statutaire, due pour la période qui a précédé l’option, se substitue rétroactivement au loyer. La locataire en demandait ici la fixation du 1er juillet 2015 au 30 novembre 2017, date de son départ annoncé ; l’arrêt ne se prononce pas sur la période postérieure à l’option, exercée le 26 septembre 2017. L’expert établit la valeur locative sur la période en cause, références à l’appui, puis la compare aux loyers et charges versés pour le compte entre les parties. Lorsque le bailleur exerce l’option, le point de départ relève d’un autre arrêt : l’indemnité d’occupation est due dès la fin du bail si le bailleur opte.
La taxe foncière, chiffrée année par année. Lorsque le bail fait supporter la taxe foncière au locataire sans contrepartie, l’expert en relève le montant année par année, d’après les avis d’imposition et les refacturations, et le traite comme facteur de diminution de la valeur locative issue des références. Le rapport montre le calcul : valeur avant correction, montant de l’impôt, minoration retenue et sa justification, valeur retenue. L’arrêt n’impose aucune méthode de minoration et ne dit pas qu’elle doit égaler l’impôt.
Des références au même régime de charges. Un loyer conclu avec une taxe foncière refacturée au preneur ne se compare pas, sans retraitement, à un loyer pour lequel le bailleur la conserve. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) range la taxe foncière parmi les charges que le propriétaire supporte sans remboursement, qui séparent le loyer brut du loyer net (Titre III, chapitre 7), et indique que la valeur locative de renouvellement tient compte des charges annuelles habituelles, comme l’impôt foncier (Titre III, § 1.6). Le rapport précise, pour chaque référence, qui supporte la taxe.
Le critère de la contrepartie. La même grille a conduit la Cour, en 2025, à juger que le loyer payé d’avance au-delà de deux termes ne diminue pas en soi la valeur locative, parce que la loi lui donne une contrepartie, les intérêts dus par le bailleur au titre de l’article L. 145-40 (Loyer payé d’avance : la valeur locative n’en est pas minorée). L’expert recherche dans le bail et les pièces de la négociation une éventuelle contrepartie, par exemple une réduction de loyer expressément liée à cette charge ; il la documente et laisse au juge le soin de l’apprécier.
Qualifier l’occupation avant de chiffrer. L’arrêt vise l’indemnité de l’article L. 145-57, due pour la période qui précède l’option du locataire. Le preneur maintenu dans les lieux après un refus de renouvellement doit celle de l’article L. 145-28, fixée en fonction de la valeur locative et sans plafonnement (Indemnité d’occupation : la valeur locative, sans plafonnement). Le rapport dit d’abord quelle somme il chiffre et sur quel fondement.
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité due par le locataire pour la période qui précède son option se fixe, sauf convention contraire, à la valeur locative de l’article L. 145-33, et remplace rétroactivement le loyer.
- La taxe foncière mise à la charge du locataire sans contrepartie diminue cette valeur locative (article R. 145-8).
- Le rapport chiffre l’impôt année par année et montre la minoration.
- Pour chaque référence de loyer, le rapport indique qui supporte la taxe foncière.
- L’expert recherche et documente une éventuelle contrepartie au transfert ; l’arrêt ne dit pas ce qui en constitue une.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes indemnité d’occupation, droit d’option et valeur locative de renouvellement du lexique complètent cet article. L’arrêt du 27 février 2025 sur l’option du bailleur est commenté dans Indemnité d’occupation : dès la fin du bail si le bailleur opte. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : la valeur locative, sans plafonnement et Indemnité d’occupation pendant la remise en état : loyer du bail. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un droit d'option exercé et une indemnité d'occupation à chiffrer ?
Je relis le bail clause par clause, chiffre la taxe foncière et les autres charges du bailleur reportées sur le preneur, puis établis la valeur locative de la période d'occupation avec des références de loyers vérifiables, pour le bailleur comme pour le preneur.
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