Une société prend à bail des locaux commerciaux pour une activité de traiteur, de restaurant et de bar, mais le réseau d’évacuation des eaux usées est insuffisant pour cette activité. Le bail est annulé, et la bailleresse réclame, à titre subsidiaire, une indemnité d’occupation. Par un arrêt publié du 3 novembre 2021, la Cour de cassation juge que cette indemnité est la contrepartie de la jouissance des lieux : sans jouissance de locaux conformes à leur destination, rien n’est dû.
Les faits
Une SCI donne à bail des locaux commerciaux à une société, puis lui délivre un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, préalable à la résiliation du bail en cas d’impayé. La locataire l’assigne en opposition au commandement, en annulation du bail commercial et en indemnisation de son préjudice. En appel, la bailleresse demande à son tour, à titre subsidiaire, une indemnité d’occupation.
Le bail ayant été annulé, la cour d’appel de Paris, le 27 mai 2020, retient une faute de la bailleresse, qui a consenti un bail portant sur un local impropre à sa destination sans avertir la locataire de l’insuffisance du réseau d’évacuation des eaux usées au regard de la destination du bail. Elle évalue le préjudice de la locataire à 130 000 €, en tenant compte d’un prêt de 100 000 € destiné à financer les travaux d’aménagement, d’amélioration et de réparation du fonds de commerce. En sens inverse, elle condamne la locataire à payer 37 000 € pour la privation de jouissance du local subie par la bailleresse jusqu’au 21 mars 2016, date de restitution des locaux : peu importe, selon elle, que la locataire n’ait pu exploiter, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu’à la remise des clés.
Les deux parties se pourvoient. La bailleresse soutient que seules les dépenses réellement engagées comptent, la locataire ne justifiant selon elle que de 6 298,33 € HT. La locataire soutient qu’elle ne doit aucune indemnité d’occupation pour des locaux inexploitables.
La décision
La troisième chambre civile casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, n° 20-16.334, publié au bulletin).
L’indemnité d’occupation. Au visa de l’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la Cour énonce qu’« en cas d’annulation d’un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux ». Elle poursuit : « Dès lors, si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation. » En statuant comme elle l’a fait « alors qu’elle avait retenu que la bailleresse avait consenti un bail pour un local impropre à sa destination contractuelle », la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » et a violé le texte visé.
Les dommages-intérêts. Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice, la Cour rappelle que « les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit ». En retenant le prêt de 100 000 € « sans rechercher, comme elle y était invitée, le montant des dépenses financées par le prêt », la cour d’appel a privé sa décision de base légale.
La cassation porte sur les 130 000 € et sur les 37 000 €, avec renvoi devant la cour d’appel de Paris autrement composée ; la Cour ne fixe aucun montant.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’indemnité est la contrepartie de la jouissance reçue, non de la privation subie. La cour d’appel raisonnait du côté de la bailleresse, privée de la jouissance de son bien ; la Cour de cassation raisonne du côté du preneur, et de ce qu’il a retiré des lieux. Un local inutilisable pour la destination prévue au bail n’a procuré aucune jouissance conforme, et la détention des clés n’y change rien. Avant tout chiffrage, l’expert établit donc ce que les locaux permettaient réellement : l’usage convenu était-il possible, depuis quand, quel équipement manquait. Ces constatations, appuyées au besoin par l’avis d’un technicien, décident de l’existence même de l’indemnité.
Un régime distinct de l’indemnité statutaire. L’indemnité de l’article L. 145-28 du Code de commerce, due par le preneur maintenu dans les lieux après un refus de renouvellement, se fixe d’après la valeur locative, sans plafonnement, comme l’a jugé un autre arrêt publié de 2021 (l’article sur le preneur maintenu dans les lieux). Après une annulation, la question est autre : quelle jouissance le preneur a-t-il reçue ? Le rapport dit sur quel fondement il chiffre.
Quand la jouissance a été effective, elle se paie. Par un arrêt publié plus récent, du 21 mai 2026, rendu notamment au visa de l’ancien article 1304, la Cour de cassation a jugé que le bailleur d’un restaurant situé sur le domaine public, bail annulé, pouvait prétendre à la restitution en valeur de la jouissance effective qu’il avait fournie, même sans être propriétaire (le bail sur le domaine public). Les deux décisions s’articulent sans se contredire : ce qui se paie après l’annulation est la jouissance réellement procurée, absente en 2021, effective en 2026. Pour une vente annulée, l’arrêt du 9 avril 2026 suit une logique voisine en mettant à la charge de l’acquéreur la valeur de la jouissance de la maison (le dol sur les fondations).
Un usage partiel, point non tranché. L’arrêt ne dit pas si un usage accessoire des lieux, comme réserve, appelle une indemnité réduite ou aucune : la Cour n’en a pas eu à connaître. Si une partie l’invoque, le rapport le décrit et le date, et laisse au juge sa qualification.
Le préjudice se mesure sur les dépenses, non sur l’emprunt. Un prêt finance des dépenses ; il n’en donne pas la mesure. La Cour ne se prononce pas sur les 6 298,33 € HT avancés par la bailleresse : elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché le montant des dépenses financées par le prêt. Le rapport part donc des factures et des paiements, travaux, équipements, réparations, chacun rattaché à une pièce, puis les rapproche de leur financement. C’est le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit, que la Cour applique aussi à l’immeuble incendié non reconstructible sur place.
Ce que l’expert en retient
- Après l’annulation d’un bail pour un motif étranger au preneur, l’indemnité d’occupation est la contrepartie de la jouissance des lieux, non la compensation de la privation du bailleur.
- Des locaux impropres à leur destination contractuelle n’ouvrent droit à aucune indemnité d’occupation, même si le preneur a gardé les clés.
- Le rapport établit d’abord ce que les locaux permettaient réellement, et depuis quand.
- Cette indemnité ne se confond pas avec celle du preneur maintenu dans les lieux, fixée d’après la valeur locative.
- Le préjudice du preneur se mesure sur les dépenses réellement financées et justifiées, non sur le montant du prêt.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes indemnité d’occupation, bail commercial et perte de jouissance du lexique complètent cet article. Sur le preneur maintenu dans les lieux : Indemnité d’occupation : la valeur locative, sans plafonnement. Sur le même thème : Bail sur le domaine public : nul, mais la jouissance se paie et Local incendié : travaux plus chers que sa valeur, bail résilié. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bail annulé, et une indemnité d'occupation réclamée pour des locaux inexploitables ?
J'établis ce que les locaux permettaient réellement, à quelles dates, et s'ils ont procuré une jouissance conforme à leur destination. Le rapport sépare aussi les dépenses justifiées du preneur de leur financement, pour le bailleur, le preneur ou leur avocat.
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