Un bailleur commercial accepte le renouvellement du bail, demande un loyer déplafonné, c’est-à-dire libre de la limite de hausse liée à l’indice, et n’obtient du juge qu’un loyer plafonné. La loi lui laisse alors un mois pour changer d’avis : il refuse le renouvellement et doit une indemnité d’éviction. Que doit le locataire pour la période écoulée depuis l’expiration du bail, plus de deux ans dans l’affaire jugée ? L’arrêt publié de la troisième chambre civile du 27 février 2025 répond : une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, qui remplace rétroactivement le loyer dès l’expiration du bail, date dont l’expert fait, en pratique, sa première date de valeur.
Les faits
Une société est locataire d’un local commercial appartenant à une autre société, la bailleresse, selon un bail de neuf ans conclu à compter du 1er février 2005. Le 23 octobre 2014, la locataire en sollicite le renouvellement à effet au 1er janvier 2015. Le 7 octobre 2015, la bailleresse demande que le prix du bail renouvelé soit fixé à un montant déplafonné, puis saisit le juge des loyers commerciaux. Par un arrêt irrévocable du 1er décembre 2016, le loyer du nouveau bail est fixé selon les règles du plafonnement.
Le 26 janvier 2017, la bailleresse exerce son droit d’option et réclame une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des locaux à compter du 1er janvier 2015. Le 25 juin 2018, la locataire l’assigne en paiement d’une indemnité d’éviction et demande que l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2015 soit fixée au montant du dernier loyer.
La cour d’appel de Bourges, le 20 avril 2023, ne retient la valeur locative qu’à compter du 1er janvier 2016. La bailleresse ayant accepté tacitement le principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2015 et n’ayant demandé un nouveau prix que le 7 octobre 2015, sa demande d’une indemnité d’un autre montant que le loyer ne peut être accueillie, selon la cour, qu’à compter du 1er janvier 2016, par application de l’article L. 145-11 du Code de commerce. Pour 2015, la locataire est déclarée débitrice, au titre des loyers ou indemnités d’occupation, outre les charges et taxes, de 3 700,50 €. La bailleresse se pourvoit : selon elle, l’indemnité court depuis la date d’effet de la demande de renouvellement, qui constitue la date d’expiration du bail.
La décision
La Cour de cassation écarte les deux premiers moyens sans motivation spéciale (article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile), mais casse l’arrêt sur le troisième (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au bulletin), au visa des articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du Code de commerce.
Selon le second texte, dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail, « à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci ». Du premier, la Cour déduit que, lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès l’expiration du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation « distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce ».
Elle en conclut que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». En ne retenant la valeur locative qu’à compter du 1er janvier 2016, date tirée de la demande de nouveau prix, la cour d’appel a violé ces textes. La cassation porte sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2015, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Poitiers.
Ce que cela change pour l’évaluation
Première date de valeur : l’expiration du bail. L’arrêt fixe le point de départ de l’indemnité ; l’expert en tire, en pratique, sa première date de valeur. Ici, l’option est exercée en janvier 2017 pour une indemnité qui court depuis le 1er janvier 2015. L’expert établit donc une valeur locative rétrospective, à partir de loyers conclus, renouvelés ou fixés judiciairement dans le voisinage autour de cette date, et non de loyers constatés au jour de la visite. La méthode est celle de la comparaison (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2), appliquée aux critères de l’article L. 145-33 auxquels renvoie l’arrêt : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le compte se refait sur toute la période. L’indemnité court jusqu’à la libération des lieux. L’expert suit la valeur locative année par année si le marché a évolué ; le rapport compare, période par période, l’indemnité due et les sommes effectivement versées. Si l’indemnité les dépasse, le locataire doit un complément ; dans le cas inverse, le bailleur restitue l’excédent.
Le loyer plafonné cesse d’être une référence. Fixé pour le bail renouvelé que le bailleur refuse ensuite par son option, faute d’avoir obtenu le déplafonnement, ce loyer cesse de s’appliquer : le compte se fait sur les sommes réellement payées. La Cour a d’ailleurs jugé en 2021 que la règle du plafonnement ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation de l’article L. 145-28 (Indemnité d’occupation : la valeur locative, sans plafonnement). La valeur locative elle-même obéit à l’article L. 145-33 : un arrêt du 29 janvier 2026, commenté séparément, juge que la taxe foncière mise à la charge du preneur sans contrepartie la diminue (Indemnité d’occupation : la taxe foncière transférée la réduit).
L’option se décide chiffres en main. Dans le mois dont il dispose, le bailleur met en balance l’écart entre valeur locative et loyer plafonné sur la période écoulée, et l’indemnité d’éviction due au locataire ; le chiffrage de ces deux postes donne à chaque partie une base.
Ce que l’arrêt ne tranche pas. La Cour ne se prononce que sur le point de départ ; le montant de la valeur locative pour 2015 est laissé à la cour de renvoi. La prescription de la demande, question distincte, n’est pas traitée. Le rapport mentionne les dates utiles pour que les avocats en débattent.
Ce que l’expert en retient
- Après l’option du bailleur, l’indemnité d’occupation à la valeur locative remplace le loyer depuis l’expiration du bail, non depuis la demande de nouveau prix ou l’option.
- La valeur locative s’établit à cette date, avec des références de l’époque, puis se suit période par période jusqu’à la libération des lieux.
- Elle obéit aux critères de l’article L. 145-33 ; le loyer plafonné cesse de s’appliquer.
- Le rapport établit le compte entre l’indemnité due et les sommes réellement payées, dans un sens ou dans l’autre.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission, son délai et son tarif ; la page Indemnité d’éviction traite de l’éviction qui suit l’option. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail : quelle indemnité ? et les termes indemnité d’occupation, droit d’option et valeur locative du lexique complètent cet article. Sur la taxe foncière transférée au preneur : Indemnité d’occupation : la taxe foncière transférée la réduit. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : la valeur locative, sans plafonnement et Dénégation du statut après l’option : jusqu’à l’indemnité fixée. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Le bailleur a exercé son droit d'option après la fixation du loyer ?
Bailleur ou preneur, je chiffre la valeur locative à la date d'expiration du bail, puis période par période, avec des références de loyers vérifiables, pour établir le compte entre les loyers payés et l'indemnité d'occupation due.
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