Un mari finance seul un appartement indivis destiné à la location. Après le divorce, il y voit une donation révocable à son épouse ; la cour d’appel y voit un acte qui rémunère l’épouse restée au foyer, en rattachant cette épargne aux charges du mariage. Par un arrêt publié du 5 octobre 2016, la première chambre civile de la Cour de cassation casse : « le financement, par un époux, d’un investissement locatif destiné à constituer une épargne, ne relève pas de la contribution aux charges du mariage ». Pour l’expert, ce financement reste à qualifier, et donc à chiffrer.
Les faits
Des époux mariés sous le régime de la participation aux acquêts, où les biens restent séparés pendant le mariage et où chacun participe, à la dissolution, pour moitié aux acquêts nets de l’autre, divorcent par un arrêt du 11 mai 1999 ; des difficultés surviennent lors de la liquidation et du partage de leur régime. Pendant le mariage, le mari a financé seul un appartement indivis, situé à Paris et destiné à la location ; il y voit une donation indirecte révocable.
La cour d’appel de Bordeaux, le 29 septembre 2015, juge que ce financement a constitué, « non une donation indirecte révocable, mais un acte rémunératoire et indemnitaire » pour l’épouse. Elle relève une clause du contrat de mariage instituant une présomption simple de contribution aux charges du mariage, le souhait du mari que son épouse ne travaille pas et la volonté de compenser sa situation de mère au foyer. Elle retient surtout que les charges du mariage comprennent aussi « l’organisation d’une épargne permettant aux époux de continuer leur existence après cessation de leur capacité d’activité rémunératrice », et que « l’achat d’un bien immobilier autre que le logement de la famille, destiné à assurer ces buts, peut notamment entrer dans cette notion ». Le mari se pourvoit.
La décision
La première chambre civile casse (Cass. 1re civ., 5 octobre 2016, n° 15-25.944, publié au bulletin).
Au visa de l’article 16 du code de procédure civile, elle reproche d’abord à la cour d’appel d’avoir statué « en relevant d’office le moyen tiré de la contribution des époux aux charges du mariage, que les parties n’avaient pas invoqué, sans les avoir invitées au préalable à présenter leurs observations ».
Au visa de l’article 214 du Code civil, qui règle la contribution des époux aux charges du mariage, elle juge ensuite que la cour d’appel a violé ce texte, « alors que le financement, par un époux, d’un investissement locatif destiné à constituer une épargne, ne relève pas de la contribution aux charges du mariage ».
L’arrêt de la cour d’appel est cassé en ce qu’il qualifie le financement d’acte rémunératoire et indemnitaire. Il l’est aussi sur un autre point, la prescription de l’action en apurement des comptes de l’indivision, qui n’est pas commenté ici. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Toulouse. La Cour écarte une qualification sans en imposer une autre : elle ne dit pas que le financement est une donation.
Ce que cela change pour l’évaluation
Ce qui relève des charges du mariage ne se compte pas. Un paiement qui exécute la contribution aux charges du mariage ne donne lieu, en principe, à aucun compte entre les époux : celui qui l’a fait a payé ce qu’il devait. En refusant ce traitement à l’appartement locatif, l’arrêt rouvre la question : la part de l’épouse, payée par le mari, doit recevoir une autre qualification, et c’est elle qui commande les chiffres.
La destination du bien se documente. La règle vise un investissement locatif destiné à constituer une épargne. Le rapport décrit donc l’usage réel du bien depuis son acquisition : baux, loyers encaissés, vacance, absence d’occupation par la famille. Ces constats ne qualifient pas le financement, ce qui revient au juge, mais ils l’aident à distinguer un investissement locatif du logement de la famille.
Le rapport chiffre chaque hypothèse. À défaut d’intention libérale, c’est-à-dire de volonté de donner, l’époux qui a financé la part de l’autre peut faire valoir une créance. Pour les créances entre époux séparés de biens, régime selon lequel la participation aux acquêts fonctionne pendant le mariage, la Cour applique la règle du profit subsistant, comme le montre l’arrêt sur la créance née du financement d’une soulte : la créance ne peut être moindre que la fraction du bien financée par l’époux, appliquée à la valeur du bien au jour de la liquidation. Le rapport réunit donc le coût d’acquisition, prix et frais séparés, la part payée par chaque époux et la valeur de l’appartement au plus près de la liquidation, dans son état au jour de l’acquisition. La question des frais est traitée, pour la récompense en communauté, dans l’article sur les frais compris dans le profit subsistant.
Les estimations propres à la participation aux acquêts. La liquidation compare aussi le patrimoine originaire et le patrimoine final de chaque époux ; la quote-part indivise de chacun dans l’appartement figure dans son patrimoine final. Les biens existants à la dissolution s’y estiment d’après leur état à cette date et à leur valeur au jour de la liquidation, comme le rappelle l’arrêt sur la plus-value par le travail. Un appartement loué s’évalue loué : le rapport précise le bail et justifie par des références l’écart entre valeur occupée et valeur libre.
Le logement de la famille, une ligne voisine. De 2019 à 2022, la Cour a jugé que l’apport en capital de fonds personnels par lequel un époux séparé de biens finance la part de l’autre dans le logement familial indivis ne relève pas non plus, sauf convention contraire, de la contribution aux charges, et ouvre une créance : voir l’apport en capital pour le logement indivis. Ces décisions plus récentes ne contredisent pas celle de 2016 : elles appliquent au logement familial, pour l’apport en capital, une exclusion comparable à celle retenue pour l’épargne locative. Les échéances d’emprunt de ce logement peuvent, elles, relever de la contribution.
Ce que l’expert en retient
- Le financement par un époux d’un investissement locatif destiné à constituer une épargne ne relève pas de la contribution aux charges du mariage (article 214 du Code civil).
- L’arrêt écarte la contribution aux charges sans qualifier le financement ; la cour de renvoi statuera, et le rapport chiffre chaque hypothèse (donation, créance).
- Le rapport documente la destination locative du bien, baux, loyers, vacance, pour permettre au juge de le distinguer du logement de la famille.
- La valeur de l’appartement s’établit au plus près de la liquidation, dans l’état que requiert chaque calcul, en tenant compte du bail en cours.
- Pour le logement familial, les arrêts de 2019 à 2022 excluent aussi l’apport en capital, sauf convention contraire.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Liquidation du régime matrimonial : à quelle date évaluer les biens ? et les termes indivision, date de valeur et décote pour occupation du lexique complètent cet article. Les deux autres arrêts de 2016 sur les comptes entre époux sont commentés dans Récompense : pas de supplément pour les frais d’acquisition et Récompense : deniers propres sans remploi, preuve par tous moyens. Sur le même thème : Séparation de biens : l’apport pour le logement crée une créance et Participation aux acquêts : la plus-value par le travail compte. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un appartement locatif financé par l'un des époux, et sa qualification discutée à la liquidation ?
J'établis le coût d'acquisition, la part payée par chacun des époux et la valeur de l'appartement au plus près de la liquidation, loué ou libre. Le rapport présente les montants selon chaque qualification, pour le notaire liquidateur ou le tribunal.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
