Un conjoint usufruitier de toute la succession, des enfants nus-propriétaires, des immeubles indivis depuis des années : au partage, certains héritiers réclament une valeur réduite, au motif qu’un tel bien se vendrait mal. Par un arrêt publié du 22 juin 2016, la première chambre civile de la Cour de cassation écarte ce raisonnement : entre copartageants, ni l’indivision ni le démembrement n’affectent la valeur vénale des immeubles de la succession. L’expert les évalue donc en pleine propriété, sans abattement.
Les faits
Un homme décède le 5 avril 1989, laissant son épouse, commune en biens et donataire de l’universalité des biens composant sa succession, et leurs trois enfants. La veuve opte pour l’usufruit de la totalité de la succession. L’une des filles assigne en partage ses cohéritiers : sa mère, son frère et sa sœur.
Le 25 février 2015, la cour d’appel de Paris dit que l’évaluation des biens immobiliers de l’indivision en pleine propriété ne doit être affectée d’aucun abattement, et qu’elle doit être majorée de celle de trois lots d’un immeuble. Elle attribue aussi aux seuls nus-propriétaires les fonds provenant de la distribution des réserves d’une société, et rejette la demande de la fille tendant à l’extinction de l’usufruit de sa mère.
La mère, le fils et l’autre fille se pourvoient : les biens devraient être estimés compte tenu des charges de nature à en déprécier la valeur, donc de la perte de valeur vénale due à l’indivision et au démembrement, en application de l’article 824 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause. La fille forme aussi un pourvoi.
La décision
Sur l’abattement, la Cour de cassation rejette le moyen (Cass. 1re civ., 22 juin 2016, n° 15-19.471 et 15-19.516, publié au bulletin) : « la cour d’appel énonce à bon droit que ni leur état d’indivision ni le démembrement de leur propriété entre nus-propriétaires et usufruitier n’affectent, dans les rapports entre les copartageants, la valeur vénale des biens immobiliers dépendant de la succession ».
Le même arrêt approuve la cour d’appel d’avoir « exactement énoncé que si l’usufruitier a droit aux bénéfices distribués, il n’a aucun droit sur les bénéfices qui ont été mis en réserve, lesquels constituent l’accroissement de l’actif social et reviennent en tant que tel au nu-propriétaire ».
L’arrêt d’appel n’est cassé, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, que sur deux points étrangers à l’abattement, pour défaut de motifs : la majoration pour les trois lots et le rejet de la demande d’extinction de l’usufruit. Renvoi devant la cour d’appel de Versailles.
Ce que cela change pour l’évaluation
Tout tient aux mots « dans les rapports entre les copartageants ». La Cour ne développe pas davantage ; l’expert en tire la lecture suivante. Le partage met fin à l’indivision : aucune quote-part n’est vendue à un tiers, chacun reçoit sa part d’une masse commune. Une décote d’indivision, qui mesure la difficulté de céder une quote-part sur le marché, n’a donc pas d’objet. Ce que l’arrêt implique pour le démembrement : l’usufruit du conjoint ne retire rien à la valeur du bien entier, cette valeur se partage entre usufruit et nue-propriété. Le rapport évalue le bien entier, en pleine propriété, à la date la plus proche du partage, dans son état à cette date, comme le rappelle l’article sur le logement évalué au plus près du partage.
Les charges réelles du bien restent prises en compte. L’arrêt refuse de traiter l’indivision et le démembrement comme des charges dépréciant les biens, sans se prononcer sur les autres. Il a été rendu sous l’empire de cette ancienne rédaction de l’article 824 ; l’article 829 du code civil, aujourd’hui en vigueur, fait estimer les biens à la date de la jouissance divise, c’est-à-dire la date retenue pour la répartition des biens, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges qui les grèvent. Un bail en cours en est une : le 10 décembre 2025, la Cour a jugé qu’une exploitation louée à la société de l’héritier attributaire s’évalue en valeur occupée si le bail est maintenu à cette date, selon l’article sur la ferme louée qui reste occupée.
La différence avec les décotes fiscales. Pour l’impôt, la question est le prix qu’un tiers paierait pour ce que détient le contribuable, apprécié d’après les possibilités concrètes de cession. Le 27 mars 2019, la chambre commerciale a ainsi approuvé le refus d’une décote d’indivision pour un hôtel particulier indivis entre des époux qui l’habitent, comme l’expose l’article sur l’immeuble indivis entre époux et l’ISF. Un partage n’envisage aucune vente de quote-part. L’arrêt de 2016 vise les immeubles ; il ne se prononce pas sur des parts de société comprises dans la masse.
Le démembrement se calcule ensuite, s’il le faut. Quand l’indivision n’existe qu’en nue-propriété, l’attribution préférentielle ne peut porter que sur la nue-propriété, a jugé la Cour le 30 avril 2025 ; la soulte (la somme qui compense l’écart entre les lots) se calcule alors sur la valeur de ce droit, selon l’article sur la ferme en nue-propriété. Pour l’expert, les deux arrêts se combinent ainsi : la valeur de l’immeuble se fixe d’abord en pleine propriété, avec ses charges réelles ; celle de la nue-propriété s’en déduit ensuite en retranchant la valeur de l’usufruit, estimée d’après l’espérance de vie de l’usufruitier et le revenu qu’il conserve. C’est une répartition entre des droits, non une décote sur le bien.
Les réserves distribuées restent du capital. Dans le compte de partage, elles entrent à l’actif de l’indivision au profit des nus-propriétaires. La troisième chambre civile a suivi la même ligne le 19 septembre 2024 pour le prix de vente de tous les immeubles d’une SCI distribué en dividende, qui revient au nu-propriétaire, l’usufruitier n’exerçant sur la somme qu’un quasi-usufruit, à charge de restitution, selon l’article sur la SCI vendant tout son immobilier.
Ce que le rapport livre. La valeur vénale de chaque immeuble en pleine propriété, en fourchette et en point, avec la mention qu’aucun abattement n’est appliqué pour indivision ni pour démembrement ; s’il y a lieu, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit. La valeur des lots d’une donation-partage pour le calcul de la réserve obéit à une autre règle, exposée dans l’article sur la donation-partage et la réserve.
Ce que l’expert en retient
- Entre copartageants, les immeubles de la succession s’évaluent en pleine propriété, sans abattement pour indivision ni pour démembrement.
- Les charges réelles du bien, comme un bail en cours, restent prises en compte, selon l’article 829 du code civil aujourd’hui en vigueur.
- La décote d’indivision discutée en matière fiscale répond au prix qu’un tiers paierait ; elle ne se transpose pas au compte de partage.
- Les réserves distribuées par une société dont les titres sont grevés d’usufruit reviennent au nu-propriétaire ; pour le prix de vente de tous les immeubles d’une SCI, l’arrêt de 2024 laisse à l’usufruitier un quasi-usufruit sur la somme.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Maison héritée à plusieurs : comment sortir de l’indivision ? et les termes indivision, démembrement de propriété et nue-propriété du lexique complètent cet article. Sur la donation-partage, jugée la même année : Donation-partage et réserve : valeur réelle, pas valeur énoncée. Sur le même thème : Ferme en nue-propriété : l’attribution préférentielle s’y limite et Divorce : le logement s’évalue au plus près du partage, même s’il s’est dégradé. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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J'établis la valeur vénale de chaque immeuble en pleine propriété à la date la plus proche du partage, compte tenu de ses charges réelles, puis, s'il le faut, celle de la nue-propriété et de l'usufruit, pour le notaire, les héritiers ou le tribunal.
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