Dans une succession, deux coïndivisaires gardent les clés d’un immeuble indivis et refusent d’en remettre une au troisième en personne. Suffit-il de garder les clés pour jouir privativement du bien et devoir une indemnité d’occupation à l’indivision ? Par un arrêt publié du 31 mars 2016, la première chambre civile de la Cour de cassation répond que la jouissance privative résulte de l’impossibilité, pour les autres indivisaires, d’user du bien, et que la détention des clés de l’unique porte d’entrée la caractérise. Pour l’expert, c’est cette impossibilité, datée et documentée, qui ouvre la période sur laquelle l’indemnité se calcule.
Les faits
Un homme décède le 21 janvier 1990, laissant pour lui succéder son épouse, commune en biens, un fils et une fille. En 2004, la veuve, assistée de sa curatrice, assigne en partage de la succession le fils, ainsi que le veuf et le fils de la fille, décédée entre-temps. La veuve meurt en cours d’instance.
Le fils demande que soit mise à la charge de son beau-frère et de son neveu une indemnité pour l’occupation privative d’un immeuble de la succession, situé à Gerbévillers. La cour d’appel de Metz statue le 4 novembre 2014, sur renvoi après un premier arrêt de cassation du 21 novembre 2012 (n° 11-20.365). Elle retient que le beau-frère et le neveu se sont opposés à remettre au fils en personne une clé de l’unique porte d’entrée permettant l’accès à l’immeuble, mais juge qu’il ne peut en être déduit l’existence d’une occupation exclusive : elle déclare la demande d’indemnité d’occupation recevable, mais mal fondée. Le fils se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n° 15-10.748, publié au bulletin), au visa de l’article 815-9 du Code civil. Ce texte permet à chaque indivisaire d’user des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires, et rend celui qui en use ou en jouit privativement redevable d’une indemnité, sauf convention contraire.
La Cour pose d’abord le critère : « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose ». Elle l’applique ensuite aux faits retenus par les juges du fond, en désignant le beau-frère et le neveu sous le nom de consorts Y… : « la détention des clés de la porte d’entrée de l’immeuble, en ce qu’elle permettait aux consorts Y… d’avoir seuls la libre disposition du bien indivis, était constitutive d’une jouissance privative et exclusive ». En refusant d’en déduire une occupation exclusive, la cour d’appel a violé l’article 815-9.
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Colmar, qui statuera de nouveau sur l’indemnité, dont la Cour de cassation ne fixe ni le montant ni la période. La cassation atteint aussi un chef relatif au préjudice moral de la veuve, étranger à l’évaluation du bien.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une impossibilité d’user, pas une simple présence. Le critère tient à ce que les autres indivisaires ne peuvent plus faire du bien, non à l’usage qu’en fait l’occupant. La Cour ne fonde pas sa solution sur une habitation des lieux par les détenteurs des clés, que son arrêt ne décrit pas, mais sur la maîtrise de l’unique accès, qui leur laissait seuls la libre disposition de l’immeuble. Une clé refusée relève de l’impossibilité de fait.
L’articulation avec l’arrêt de 2018. Par un arrêt publié du 3 octobre 2018 (n° 17-26.020), relatif à une maison acquise avec clause de tontine et présenté dans l’article sur l’indemnité d’occupation due jusqu’au partage ou à la remise du bien, la première chambre civile a jugé qu’occuper seul l’immeuble ne caractérise pas, en soi, une occupation privative, s’il n’est pas établi que l’occupant empêche, par son fait, un autre titulaire d’exercer son droit concurrent. Les deux décisions ne se contredisent pas : la plus récente se place du côté de l’occupant. L’indemnité naît de l’impossibilité, de droit ou de fait, pour les autres indivisaires d’user du bien ; la clé refusée en est une preuve nette.
Ce que le rapport établit avant de chiffrer. La qualification de jouissance privative appartient au juge. Le rapport lui fournit les faits datés qui la fondent : nombre d’accès au bien, détenteurs des clés, demandes de remise et réponses reçues, courriers, constat éventuel d’un commissaire de justice, changement de serrure. Quand les pièces laissent un doute sur le point de départ, l’expert présente le calcul pour chacune des dates possibles, et le juge retient celle qu’il estime prouvée.
La mesure : la valeur locative de chaque période. L’arrêt ne dit rien du montant, qui relève de la cour de renvoi. En pratique, l’indemnité se calcule à partir de la valeur locative de marché du bien, diminuée d’un abattement pour la précarité de l’occupation, couramment situé entre 10 et 20 %. L’arrêt du 1er octobre 2025, commenté dans l’article sur le logement évalué au plus près du partage, impose d’avoir égard à la valeur locative pendant toute la jouissance privative : l’expert la fixe période par période. La période s’arrête au partage ou à la remise effective du bien à l’indivision, dont la restitution datée des clés est l’un des moyens de preuve. Enfin, selon l’article 815-10 du Code civil, aucune recherche relative aux fruits et revenus n’est recevable plus de cinq ans après qu’ils ont été perçus ou auraient pu l’être : la période chiffrée se vérifie au regard des demandes formées.
Ne pas confondre avec les questions voisines. L’indivisaire qui occupe en vertu d’un bail, même verbal, consenti par le défunt ne doit pas d’indemnité d’occupation, comme l’explique l’article sur l’indivisaire locataire par bail verbal. Deux autres arrêts publiés de 2016, commentés séparément, tranchent des points distincts : la taxe foncière d’un bien indivis occupé reste à la charge de l’indivision jusqu’au partage, malgré l’occupation privative, et, après un divorce, l’indemnité due par l’époux qui avait la jouissance gratuite du logement ne court qu’à compter de la date à laquelle le divorce acquiert force de chose jugée.
Ce que l’expert en retient
- La jouissance privative d’un bien indivis résulte de l’impossibilité, de droit ou de fait, pour les coïndivisaires d’en user ; la détention exclusive des clés de l’unique accès la caractérise.
- Occuper seul ne suffit pas en soi (arrêt du 3 octobre 2018) : l’indemnité suppose que les autres indivisaires soient empêchés, en droit ou en fait, d’user du bien ; la clé refusée en apporte la preuve.
- Le rapport décrit les accès, les clés, les demandes et les refus, avec leurs dates, avant tout chiffrage ; la qualification reste au juge.
- L’indemnité se calcule sur la valeur locative de marché de chaque période, avec un abattement pour précarité, du début de la jouissance privative au partage ou à la remise effective du bien, que la restitution datée des clés permet de prouver.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Succession : la maison occupée par un héritier et les termes indemnité d’occupation, indivision et valeur locative du lexique complètent cet article. Les deux autres arrêts de 2016 sont commentés dans Taxe foncière d’un bien indivis occupé : l’indivision la supporte et Indemnité d’occupation après divorce : elle court du désistement. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : jusqu’au partage ou à la remise du bien et Indivisaire locataire : pas d’indemnité malgré un loyer bas. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un coïndivisaire garde seul les clés du bien, et une indemnité d'occupation est à chiffrer ?
J'établis la valeur locative du bien période par période et l'abattement propre à l'indemnité d'occupation, sur toute la durée de la jouissance privative, pour le notaire, l'avocat ou le tribunal.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
