Un parent loge gratuitement l’un de ses enfants pendant des années ; à son décès, les autres héritiers demandent que cet avantage soit rapporté à la succession. Par un arrêt publié du 11 octobre 2017, la première chambre civile de la Cour de cassation juge que le prêt à usage n’appauvrit pas le prêteur et qu’il est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable. Pour l’expert, la qualification retenue par le juge décide si la valeur locative du logement entre dans les comptes du partage.
Les faits
Un homme décède en laissant pour lui succéder son épouse et leurs deux enfants, une fille et un fils. Le fils assigne sa mère et sa sœur en partage. Celles-ci demandent, à titre subsidiaire, que le fils rapporte à la succession l’avantage indirect dont il a bénéficié par la mise à disposition gratuite d’un appartement parisien, d’août 2000 à avril 2011.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 18 mai 2016, rejette cette demande. Elle retient que la mise à disposition de l’appartement par le père à son fils, depuis l’année 2000 et sans contrepartie financière, relevait d’un prêt à usage, le commodat du Code civil, et en déduit que ce contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable.
Un pourvoi principal est formé, et la mère et la fille forment un pourvoi incident. Elles soutiennent que la jouissance gratuite d’un immeuble peut constituer un avantage indirect rapportable dès lors que sont établis un appauvrissement du disposant et son intention de gratifier, et que la cour d’appel a violé les articles 843 et 893 du Code civil.
La décision
La Cour de cassation rejette les pourvois (Cass. 1re civ., 11 octobre 2017, n° 16-21.419, publié au bulletin). Elle écarte le pourvoi principal comme n’étant manifestement pas de nature à entraîner la cassation, et répond au pourvoi incident en deux temps.
Elle pose d’abord une règle générale : « le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur ».
Elle l’applique ensuite à l’espèce : la cour d’appel ayant retenu que la mise à disposition de l’appartement au fils depuis l’année 2000, « sans contrepartie financière », relevait d’un prêt à usage, elle « en a, à bon droit, déduit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable ».
Les textes en débat sont l’article 843 du Code civil, qui oblige l’héritier à rapporter ce qu’il a reçu du défunt par donation entre vifs, directement ou indirectement, et l’article 893, qui définit la libéralité. Le raisonnement tient à l’appauvrissement : le prêteur conserve la propriété du logement et de ses fruits, rien ne sort de son patrimoine, il n’y a donc pas de libéralité à rapporter. La Cour ne se prononce pas sur l’intention de gratifier invoquée par le pourvoi : l’absence d’appauvrissement suffit à écarter la qualification.
Ce que cela change pour l’évaluation
La qualification précède le chiffre. Le rapport d’un logement occupé gratuitement se mesure, lorsqu’il est admis, par les loyers que le propriétaire aurait perçus s’il avait loué. Si le juge retient un prêt à usage, il n’y a rien à rapporter, et la valeur locative n’entre pas dans les comptes du partage pour cette période. La qualification relève du juge, non de l’expert ; le rapport d’expertise présente donc le chiffrage des loyers comme subsidiaire.
Un arrêt plus récent admet le rapport dans d’autres circonstances. Le 2 mars 2022, par un arrêt publié (n° 20-21.641), la première chambre civile a approuvé le rapport de l’usage gratuit d’une partie de maison consenti à un fils par sa mère usufruitière, avec une intention libérale relevée par la cour d’appel, sans preuve que le bien n’était pas louable ; l’indemnité de rapport égalait les loyers qui auraient dû être payés, moins les seules réparations et frais d’entretien incombant à l’usufruitière (Logé gratuitement par l’usufruitière : un avantage à rapporter). Les deux arrêts se complètent : celui de 2022, postérieur, montre que la jouissance gratuite d’un logement n’est pas, par principe, hors du rapport. Lorsque les juges du fond retiennent un prêt à usage, l’arrêt de 2017 écarte le rapport ; lorsqu’ils relèvent une intention libérale portant sur un bien louable, celui de 2022 l’admet et en donne la mesure.
Les faits que le rapport d’expertise documente. L’expert ne qualifie pas le contrat, mais il réunit les éléments matériels utiles au juge : la consistance des locaux occupés, leur état au début de l’occupation et à chaque période, s’ils étaient ou non en état d’être loués, la durée exacte de l’occupation, et ce que l’occupant a payé, charges, impôts ou travaux. Le critère de l’appauvrissement vaut pour toute libéralité : un arrêt du 10 juin 2026 rappelle qu’elle suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier, et que la preuve de la donation incombe à celui qui l’invoque (Cession de parts et donation déguisée : prouver l’appauvrissement).
Le chiffrage subsidiaire. Pour une occupation d’août 2000 à avril 2011, soit plus de dix ans, l’expert établit la valeur locative de marché période par période, avec des références de loyers de chaque époque, corrigée de l’état du logement à chaque date. Le rapport d’expertise donne le tableau par période et le total.
Après le décès, une autre règle. Le rapport à la succession ne vise que les donations consenties par le défunt de son vivant. Lorsqu’un héritier occupe seul, après le décès, un bien devenu indivis, la question n’est plus celle du rapport mais celle de l’indemnité d’occupation due à l’indivision (article 815-9 du Code civil), qui obéit à ses propres règles (Indemnité d’occupation : jusqu’au partage ou à la remise du bien). Le rapport d’expertise sépare les deux périodes.
Ce que l’expert en retient
- Un logement prêté gratuitement à un héritier au titre d’un prêt à usage n’appauvrit pas le prêteur ; ce n’est pas un avantage indirect rapportable.
- Le critère décisif est l’absence d’appauvrissement : le prêteur conserve la propriété du logement et de ses fruits, et la Cour ne se prononce pas sur l’intention de gratifier.
- La qualification relève du juge : l’expert documente l’état du logement et l’occupation, et présente la valeur locative comme un chiffrage subsidiaire.
- D’autres situations obéissent à d’autres règles : l’arrêt du 2 mars 2022 admet le rapport d’une jouissance gratuite consentie avec une intention libérale sur un bien louable, et l’occupation d’un bien indivis après le décès relève de l’indemnité d’occupation.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Succession : la maison occupée par un héritier et les termes rapport des donations, valeur locative et indemnité d’occupation du lexique complètent cet article. Un autre arrêt publié de 2017, sur la créance entre époux, a son propre article : Créance entre époux séparés : seuls les fonds du créancier. Sur le même thème : Logé gratuitement par l’usufruitière : un avantage à rapporter et Cession de parts et donation déguisée : prouver l’appauvrissement. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un héritier logé gratuitement par le défunt, et des cohéritiers qui demandent le rapport de cet avantage ?
J'établis la valeur locative du logement période par période, dans son état de l'époque, et je décris les conditions de l'occupation. Le rapport d'expertise donne au notaire ou au tribunal un chiffre motivé, qui servira si le juge retient un avantage rapportable.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
