Un mur pignon ramène de 7,58 à 4 mètres la distance entre une villa agrandie et l’immeuble voisin. La cour d’appel y voit un trouble anormal de voisinage, tenant à la vue limitée depuis les balcons, et alloue aux propriétaires des appartements voisins entre 16 100 et 19 480 € pour la dépréciation de leurs biens. Le 27 mars 2025, la Cour de cassation casse : le juge devait rechercher, comme on le lui demandait, si l’urbanisation de la zone n’écartait pas l’anormalité du trouble. Pour l’évaluation, le contexte urbain se décrit avant que la perte de valeur se chiffre.
Les faits
Le 2 juillet 2001, le propriétaire d’une villa obtient un permis de construire pour l’agrandir ; après le rejet des recours en annulation, il dépose le 30 août 2010 une déclaration d’ouverture de chantier.
La propriétaire d’un appartement de l’immeuble voisin soutient que la construction ne respecte pas le permis et qu’elle subit notamment une perte d’ensoleillement et une perte de vue. Le 15 septembre 2011, elle assigne le propriétaire de la villa pour obtenir la démolition de certaines constructions. D’autres propriétaires d’appartements du même immeuble, après une expertise ordonnée en référé, agissent aux mêmes fins contre les deux propriétaires de la villa.
Le 27 juillet 2023, la cour d’appel de Montpellier relève que la distance entre les deux bâtiments, à l’origine de 7,58 mètres, a été réduite à 4 mètres par la construction du mur pignon, que cette construction limite « de manière significative » la vue dont les voisins disposaient depuis leur balcon, et qu’« il est incontestable que cette limitation affecte les conditions de jouissance et la valeur immobilière de leurs biens ». Elle juge le trouble anormal caractérisé et condamne les propriétaires de la villa à verser, au titre de la dépréciation, 16 100 € à un couple, puis 17 270 €, 17 710 € et 19 480 € aux trois autres propriétaires.
Les propriétaires de la villa se pourvoient en cassation. Ils reprochent à la cour d’appel d’avoir retenu le trouble sans rechercher, comme ils l’y invitaient, « si la très forte densité urbanistique de la zone de situation des immeubles en cause n’excluait pas l’anormalité du trouble ».
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076, inédit). Elle statue au visa du « principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage » et répond : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
La cassation atteint ce que l’arrêt jugeait de la limitation de la vue, les quatre condamnations au titre de la dépréciation et la répartition des frais du procès (dépens et article 700 du code de procédure civile) ; l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes.
Les constatations de la cour d’appel, telles que l’arrêt les rapporte, portaient sur la vue perdue et ses effets ; elles ne répondaient pas à la question de l’environnement, pourtant posée. La Cour de cassation n’affirme pas pour autant que la perte de vue est normale dans un quartier dense, ni que l’urbanisation écarte ici le trouble, et elle ne se prononce pas sur le montant des dépréciations : c’est à la cour d’appel de Nîmes de répondre. Non publié au Bulletin, l’arrêt sanctionne des constatations insuffisantes (manque de base légale : les faits relevés ne permettent pas de vérifier l’application de la règle) plutôt qu’il ne pose une règle nouvelle.
L’arrêt, rendu dans un litige engagé en 2011, statue au visa du seul principe jurisprudentiel, sans viser l’article 1253 du Code civil ; ce principe y figure depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, et le texte retient toujours le critère de l’anormalité.
L’arrêt prolonge celui du 26 septembre 2024 (n° 23-13.770), commenté dans Perte de vue : le juge doit regarder les immeubles déjà bâtis : la même chambre y cassait, faute de réponse aux conclusions (un argument d’une partie était resté sans réponse), une condamnation qui laissait de côté les immeubles collectifs similaires déjà implantés dans le secteur. En 2025, la Cour se fonde directement sur la règle du trouble anormal, et non plus sur une règle de procédure. À l’inverse, quand les juges du fond ont examiné l’environnement et écarté le trouble dans un secteur voué à s’urbaniser, la Cour de cassation s’en remet à leur appréciation (Cass. 3e civ., 9 novembre 2023, n° 22-15.403 : Trouble anormal de voisinage : pas nécessairement de trouble lié à la perte de vue).
Ce que cela change pour l’évaluation
Le contexte se documente avant le chiffre. Un rapport qui ne décrit que la vue perdue laisse sans réponse la première question du juge. Il présente donc l’environnement : règles du plan local d’urbanisme, densité bâtie, gabarit et implantation des immeubles voisins, évolution qu’un acquéreur informé pouvait anticiper. La qualification du trouble appartient au juge ; le rapport lui apporte les faits, qu’il soit produit en demande ou en défense.
Le trouble se mesure. Distances avant et après, ici 7,58 puis 4 mètres, hauteur du mur, orientation des ouvertures, pièces et balcons concernés. Ces relevés font d’une gêne ressentie un fait vérifiable.
La moins-value se démontre par comparaison, dans le même tissu urbain. L’expert établit la valeur vénale du bien sans le trouble, puis avec le trouble ; l’écart constitue la dépréciation (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1 et ch. 2 ; EVS 1 des European Valuation Standards 2025). Des ventes d’appartements comparables du secteur, avec et sans vis-à-vis rapproché, montrent ce que le marché local payait pour une vue dégagée, compte tenu de sa précarité dans un secteur urbanisé ; un pourcentage forfaitaire n’en dit rien.
Dépréciation et troubles passagers se distinguent. La dépréciation est une perte subie une fois. Les gênes de chantier ou la perte de jouissance sur une période se chiffrent à part, par référence à la valeur locative ; la question d’un trouble qui a cessé est traitée dans Trouble de voisinage qui a cessé : l’indemnisation reste due.
Ce que l’expert en retient
- Sur le fondement du trouble anormal de voisinage, une perte de vue n’est indemnisée que si le trouble est anormal ; lorsque la question est posée, le juge doit rechercher si l’urbanisation de la zone écarte cette anormalité.
- Le rapport décrit l’environnement (zonage, densité, gabarits) et mesure le trouble avant tout chiffrage, en demande comme en défense ; la qualification reste au juge.
- La dépréciation se prouve par des ventes comparables du même secteur, avec et sans vis-à-vis rapproché, et non par un pourcentage forfaitaire.
- L’arrêt, inédit, impose l’examen du contexte sans en trancher le résultat.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission et son tarif. Le guide Mon voisin construit un immeuble : ma maison perd-elle de la valeur ? et les termes trouble anormal de voisinage, moins-value et méthode par comparaison du lexique complètent cet article. Sur une question voisine : Trouble de voisinage qui a cessé : l’indemnisation reste due. Sur le même thème : Un immeuble se construit à côté de chez vous : comment chiffrer la perte de valeur de votre maison et Comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien immobilier ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une construction voisine réduit votre vue ?
Je mesure le trouble (distances, hauteurs, ombres portées), je le replace dans l'urbanisation du secteur et je chiffre la moins-value avec des ventes comparables. Le rapport se lit en demande comme en défense, pour un voisin, un promoteur ou un assureur.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
