Un hypermarché s’agrandit et implante un haut bâtiment équipé près d’une propriété ; une gêne acoustique importante est constatée jusque dans l’habitation voisine. Des années plus tard, la cour d’appel rejette la demande des voisins parce que le bruit a disparu. Le 14 novembre 2024, la Cour de cassation casse : la victime d’un trouble anormal de voisinage a droit à réparation même si le trouble a cessé au jour où le juge statue. Pour l’expert, la question devient celle de la durée du trouble et de son coût.
Les faits
La Société de distribution du Languedoc, gérante d’un hypermarché, étend sa surface commerciale après avoir racheté une pinède qui appartenait à la commune de Narbonne, puis implante sur cette nouvelle surface un haut bâtiment comprenant divers équipements. Un couple de voisins dénonce des troubles anormaux de voisinage et assigne la société en réparation de la perte de valeur vénale de sa propriété ainsi que de ses préjudices moral et de jouissance, en raison notamment des troubles sonores subis.
L’expert judiciaire relève que, malgré le respect des émergences sonores (l’écart autorisé avec le bruit de fond), un bruit anormal provenait le 29 avril 2013 d’une soufflerie des ventilateurs de la pâtisserie du magasin. Un huissier de justice constate, entre le 18 novembre et le 18 décembre 2013, une gêne acoustique importante au sein même de l’habitation des voisins.
La cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 6 juillet 2023, rejette pourtant la demande fondée sur le bruit. Elle retient, selon l’arrêt de cassation, que « la gêne qui avait pu exister à un certain moment avait depuis disparu », en s’appuyant sur des constats d’huissier produits par la société, qui relèvent en novembre et décembre 2020 une absence de bruit provenant de la salle des machines ou de la toiture. Elle rejette aussi la demande fondée sur les nuisances visuelles. Les voisins se pourvoient.
La décision
La Cour de cassation écarte d’abord, sans motivation spéciale, le grief relatif aux nuisances visuelles, qui n’est « manifestement pas de nature à entraîner la cassation » (article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile) : sur ce point, le rejet demeure. L’appréciation d’une gêne visuelle comme la perte de vue obéit à ses propres critères, exposés dans Trouble anormal de voisinage : pas nécessairement de trouble lié à la perte de vue.
Sur le bruit, elle casse (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-20.880, inédit). Sur le fondement du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage, elle énonce : « Il résulte de ce principe que la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même il aurait cessé à la date à laquelle le juge statue. » La cour d’appel s’est déterminée « par des motifs impropres à exclure l’existence d’un trouble anormal de voisinage résultant de nuisances sonores » et n’a pas donné de base légale à sa décision (motivation insuffisante). La cassation ne vise que le rejet de la demande d’indemnisation du trouble sonore ; l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes.
La Cour ne dit pas que le bruit constituait un trouble anormal, ni quels préjudices doivent être indemnisés : elle juge que l’absence de bruit constatée en 2020 ne suffit pas à exclure l’existence d’un trouble anormal au regard de la gêne constatée en 2013. L’anormalité et les montants relèvent de la cour de renvoi. L’arrêt applique le principe jurisprudentiel, désormais codifié à l’article 1253 du Code civil par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024.
L’incidence de l’urbanisation de la zone sur l’anormalité d’une perte de vue relève d’un autre arrêt, commenté dans Perte de vue en zone urbanisée : le contexte doit être examiné.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le préjudice se date avant de se chiffrer. Le premier travail consiste à borner la période du trouble : un début (mise en service des équipements, premières plaintes, premiers constats) et une fin (travaux d’isolation, arrêt des machines, constat d’absence de bruit). Dans l’affaire, la gêne est constatée en 2013 et l’absence de bruit en 2020 ; l’arrêt ne dit pas à quelle date la gêne a pris fin. Selon les pièces, la durée retenue peut aller de quelques mois à plusieurs années, et le montant suit.
La perte de jouissance se calcule sur la période. Le poste central d’un trouble passé est la perte de jouissance : une fraction de la valeur locative de marché du bien (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.4 ; EVS 1 des European Valuation Standards 2025), appliquée à la durée du trouble et proportionnée à la gêne : pièces touchées, heures, saisons, intensité constatée. La valeur locative retenue est celle de l’époque du trouble, établie par comparaison avec des loyers de biens équivalents. Un loyer affirmé sans références ne convainc pas un juge, comme le montre Comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien immobilier ?.
La moins-value dépend de la date retenue. Les voisins demandaient aussi la perte de valeur vénale de leur propriété ; l’arrêt ne tranche pas ce poste. Une moins-value se mesure à une date précise : valeur sans le trouble, valeur avec, par comparaison (Charte, Titre III, § 1.1 et ch. 2), selon la méthode décrite dans Un immeuble se construit à côté de chez vous : comment chiffrer la perte de valeur de votre maison. Si le bien a été vendu pendant le trouble, l’écart se constate à la date de la vente. S’il est conservé, le rapport examine ce qui subsiste après la cessation, par exemple des équipements toujours en place ou un risque de reprise de la nuisance, et le justifie par des références ; il peut aussi conclure qu’aucune moins-value ne subsiste.
Les constats sont la matière première. Constats d’huissier datés, mesures de l’expert judiciaire, correspondances avec l’exploitant : ils bornent la période. Dans l’affaire, l’expert judiciaire avait relevé un bruit anormal malgré le respect des émergences sonores ; l’arrêt ne se prononce pas sur ce point. L’évaluateur ne mesure pas le bruit ; il s’appuie sur ces pièces, ou sur un sapiteur acousticien, pour traduire la gêne en valeur. Les constats d’absence de bruit ne font pas disparaître le passé, mais ils fixent la fin du trouble et servent donc aussi en défense. Lorsque le juge ordonne la cessation du trouble, comme dans l’affaire des clochettes de moutons, la perte de jouissance se chiffre sur la période écoulée, et une éventuelle moins-value résiduelle reste à examiner.
Ce que l’expert en retient
- Un trouble anormal de voisinage qui a cessé reste indemnisable pour la période où il a existé ; sa disparition n’est pas un motif de rejet.
- Le rapport commence par borner la période du trouble, pièces datées à l’appui.
- La perte de jouissance se chiffre sur la valeur locative de marché de l’époque, appliquée à la durée et à l’intensité de la gêne.
- La moins-value se mesure à une date précise ; après la cessation, le rapport justifie ce qui subsiste, ou constate qu’il ne subsiste rien.
- Les constats d’absence de trouble fixent la fin de la période, en demande comme en défense.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit l’évaluation d’une perte de jouissance ou d’une moins-value et son tarif. Le guide Mon voisin construit un immeuble : ma maison perd-elle de la valeur ? et les termes trouble anormal de voisinage, perte de jouissance et moins-value du lexique complètent cet article. Sur une autre question : Perte de vue en zone urbanisée : le contexte doit être examiné. Sur le même thème : Clochettes de moutons : le trouble anormal se juge sur place et Comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien immobilier ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Vous avez subi un trouble de voisinage qui a pris fin depuis ?
Je reconstitue la période du trouble à partir des constats, je chiffre la perte de jouissance sur la valeur locative de l'époque et j'examine si une moins-value subsiste, par comparaison. Le rapport se lit aussi en défense, pour l'exploitant ou son assureur.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
