Trois arrêts publiés de 2017 intéressent le prix d’un bien préempté. Dans le premier, un établissement public foncier préempte des parcelles de Bayonne situées en zone UAd, et la cour d’appel les évalue d’après trois ventes de parcelles voisines situées en zone UAg, aux règles de hauteur plus favorables, sans rechercher si l’occupation des lieux justifiait une moins-value. La Cour de cassation, le 14 décembre 2017, casse : les motifs de la cour d’appel étaient « impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes ». Le même arrêt juge que le juge de l’expropriation, compétent pour dire si le préempteur doit la commission de l’agence mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner, « ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération ». Le 29 juin 2017, la Cour juge qu’une renonciation à la préemption après le jugement fixant le prix n’est pas tardive tant que l’appel est en cours. Et le 21 décembre 2017, elle refuse le délaissement d’un immeuble sorti du périmètre d’une ZAC par une simple délibération. Pour l’expert, trois règles de méthode et de procédure.
Les faits
Dans la première affaire, une SCI propriétaire de parcelles situées dans une zone d’aménagement différé notifie une déclaration d’intention d’aliéner mentionnant une commission d’agence ; l’établissement public foncier local, délégataire du droit de préemption, préempte et, faute d’accord, saisit le juge de l’expropriation. La cour d’appel de Pau, le 12 mai 2016, fixe la valeur d’après la moyenne de trois ventes de 2010, 2012 et 2013, en retenant que les prix des actes authentiques sont « exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme », que « le prix perçu par le vendeur est un prix net » et qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et le zonage UAg, la différence de hauteur de construction étant « obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains ». Elle renvoie l’établissement à mieux se pourvoir sur sa demande tendant à ne pas payer la commission de l’agence, qui n’aurait accompli aucune prestation véritable.
Dans la deuxième, une communauté d’agglomération préempte un appartement ; le juge de l’expropriation fixe le prix par jugement du 17 juin 2014 ; la communauté fait appel, renonce à la préemption le 7 avril 2015, puis se désiste. La cour d’appel de Paris, le 28 janvier 2016, la condamne à 7 500 € de dommages-intérêts envers les vendeurs : la renonciation, intervenue plus de deux mois après le jugement, serait tardive.
Dans la troisième, une commune crée une zone d’aménagement concerté en 2009 et en délimite le périmètre au plan local d’urbanisme en février 2013. Le 23 avril 2013, une société propriétaire d’un immeuble dans l’emprise met la commune en demeure d’acquérir son bien, par délaissement. La commune ne répond pas dans le délai d’un an mais modifie, par délibération du 14 novembre 2013, le périmètre de la ZAC pour en exclure l’immeuble. La société saisit le juge de l’expropriation pour faire prononcer le transfert de propriété et fixer le prix. La cour d’appel de Versailles, le 13 septembre 2016, rejette la demande.
La décision
Premier arrêt (Cass. 3e civ., 14 décembre 2017, n° 16-20.150, publié) : sur la commission, « le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission ». Sur le prix, au visa des articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-4 du code de l’expropriation, cassation : la cour d’appel a statué « par des motifs impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux ».
Deuxième arrêt (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-14.622, publié) : au visa de l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme, cassation de la condamnation à dommages-intérêts, « alors qu’à la date à laquelle la communauté d’agglomération a renoncé à la préemption, l’instance d’appel était toujours en cours de sorte que le jugement n’était pas devenu définitif ».
Troisième arrêt (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.564, publié) : la commune ayant modifié l’emprise de la ZAC et publié cette décision avant le jugement, et ayant « exactement retenu que, pas plus que sa création, la modification de la ZAC ne nécessitait une modification préalable du PLU », la cour d’appel « en a déduit à bon droit que la demande de la société Insula en délaissement de son immeuble devait être rejetée ». Rejet.
Ce que cela change pour l’évaluation
Les comparables doivent relever des mêmes règles d’urbanisme. Le prix d’un terrain dépend de ce qu’on peut y construire. Deux zones voisines d’un même plan, aux hauteurs autorisées différentes, ne donnent pas des références interchangeables, et il ne suffit pas de dire que le marché a déjà intégré la différence dans les prix des actes. L’expert qui évalue un bien préempté choisit donc ses termes de comparaison dans le même zonage, aux mêmes règles de hauteur, d’emprise et de destination, ou, s’il doit sortir de la zone, explique et chiffre la correction qu’il applique, par exemple par la surface de plancher constructible. Le terme comparable du lexique décrit ce que doit être une référence, et l’article sur les références des bases publiques rappelle comment elles se produisent.
L’occupation se chiffre quand elle est invoquée. Un bien occupé ne vaut pas un bien libre, et le juge saisi d’une demande de moins-value pour occupation doit y répondre. Le rapport traite donc ce point : nature du titre d’occupation, loyer et durée restante, coût et délai d’une libération, et applique la décote pour occupation qui en résulte, ou explique pourquoi elle est nulle. L’article sur le prix fixé d’après l’état du bien au jour du jugement montre une autre composante de l’état du bien que le juge de l’expropriation doit prendre en compte.
La commission d’agence suit la déclaration d’intention d’aliéner. Le préempteur se substitue à l’acquéreur ; s’il ressort de la promesse et de la déclaration que la commission est à la charge de l’acquéreur, il la doit, et le juge de l’expropriation peut le dire. Mais ce juge d’exception ne peut ni la réduire ni la supprimer au motif que l’agent aurait mal travaillé : cette question relève du juge du contrat, entre les parties à ce contrat. L’expert reproduit donc dans son rapport les postes de la déclaration, prix, commission, imputation, et évalue le bien hors commission, en laissant ce poste à part. Le guide Collectivité et préemption : fixer un prix défendable décrit cette lecture du côté de la collectivité.
Renoncer reste possible tant que le prix n’est pas définitif. Le titulaire du droit de préemption peut renoncer dans les deux mois de la décision définitive fixant le prix ; tant qu’un appel est en cours, le jugement ne l’est pas, et la renonciation n’est pas tardive. Pour le vendeur, cela signifie que l’expertise du prix ne garantit pas la vente : la collectivité peut encore se retirer si le prix fixé ne lui convient pas, et le bien revient sur le marché. L’expert le rappelle dans ses conclusions, et le vendeur en tient compte avant de s’engager ailleurs.
Le délaissement s’arrête à la sortie du périmètre. Le propriétaire d’un bien compris dans une ZAC peut mettre la collectivité en demeure de l’acquérir ; mais si celle-ci modifie le périmètre de la zone et en exclut le bien, par une délibération publiée, sans avoir à modifier le plan local d’urbanisme, la demande de délaissement tombe. L’expert saisi d’un délaissement vérifie donc l’état du périmètre à la date où il évalue, et l’article sur le terrain délaissé revendu constructible montre ce qui se passe lorsque le délaissement a bien eu lieu. Sur la date de référence dans une ZAC, l’article sur la date de référence en ZAC et sous droit de préemption complète ce tableau.
Ce que l’expert en retient
- Les termes de comparaison d’un bien préempté doivent relever du même zonage et des mêmes règles d’urbanisme, ou faire l’objet d’une correction expliquée.
- La moins-value tenant à l’occupation des lieux s’examine et se chiffre dès qu’elle est demandée.
- Le juge de l’expropriation dit si le préempteur doit la commission d’agence d’après la déclaration d’intention d’aliéner, mais ne peut ni la réduire ni la supprimer.
- La renonciation à la préemption n’est pas tardive tant que le jugement fixant le prix n’est pas définitif ; l’expertise du prix ne garantit pas la vente.
- Un bien exclu du périmètre d’une ZAC par une délibération publiée ne peut plus être délaissé.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Collectivité et préemption : fixer un prix défendable et les termes droit de préemption, juge de l’expropriation, comparable et décote pour occupation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Préemption : le prix se fixe d’après l’état du bien au jour du jugement, parties communes dégradées comprises et Expropriation : les références des bases publiques suffisent. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 16-20.150, n° 16-14.622 et n° 16-26.564.
Et maintenant
Un bien préempté dont le prix se discute devant le juge de l'expropriation, avec des références d'un autre zonage, une occupation ou une commission d'agence ?
J'établis le prix du bien préempté d'après des ventes comparables du même zonage et des mêmes règles d'urbanisme, je chiffre la moins-value tenant à l'occupation et je présente les postes de la déclaration d'intention d'aliéner, pour le vendeur, la collectivité ou le juge.
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