Des époux mariés sans contrat achètent un bien immobilier avec des fonds propres de chacun et un prêt pour le solde. Au divorce, le mari soutient que le bien est commun, l’épouse qu’il lui est propre, et l’écart entre son apport et celui de la communauté n’est que de 222,86 €. Par un arrêt publié du 7 novembre 2018, la première chambre civile de la Cour de cassation précise ce qui entre dans la contribution de la communauté : le prix et les frais de l’acquisition, non l’indemnité de remboursement anticipé du prêt. Le bien est propre à l’épouse dont l’apport dépasse cette contribution, même s’il n’atteint pas la moitié du prix.
Les faits
Deux époux se marient en 1981 sans contrat préalable, donc sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Par acte du 19 juin 1986, ils acquièrent ensemble un bien immobilier, avec une déclaration de remploi faite par chacun d’eux, c’est-à-dire la mention dans l’acte que des fonds propres servent à l’achat ; le solde est financé par un prêt. Leur divorce est ensuite prononcé, et des difficultés surviennent pour le règlement de leurs intérêts patrimoniaux.
Sur un prix global d’acquisition de 136 981,26 €, l’épouse a apporté 60 979,61 €, le mari 15 244,90 €, et la communauté a dépensé 60 756,75 €. Le 20 juin 2017, la cour d’appel de Bordeaux juge le bien propre à l’épouse, dont l’apport est supérieur à la somme dépensée par la communauté, sans ajouter à cette somme l’indemnité de remboursement anticipé du prêt.
Le mari se pourvoit. Selon lui, cette indemnité est une dépense ayant servi à l’acquisition du bien financé, et l’époux qui se prévaut du caractère propre d’un immeuble acquis pendant le mariage doit prouver qu’il en a financé plus de 50 % de la valeur d’achat ; or la contribution de l’épouse était inférieure à la moitié.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 1re civ., 7 novembre 2018, n° 17-25.965, publié au bulletin).
Sur l’indemnité, elle énonce qu’« il résulte de l’article 1436 du code civil que la contribution de la communauté ne comprend que les sommes ayant servi à régler partie du prix et des frais de l’acquisition ». Elle ajoute que « la cour d’appel a exactement retenu que l’indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté, ne pouvait être assimilée à de tels frais ». Une charge de jouissance est une dépense liée à la jouissance du bien et de son financement pendant le mariage, non au prix de l’acquisition.
Sur la qualification, elle relève que la cour d’appel a « justement énoncé qu’en application du même texte, est propre un bien payé avec des fonds propres dont le montant est supérieur à la somme dépensée par la communauté pour parfaire le prix d’acquisition », puis constaté que l’épouse avait apporté plus que la communauté. Quant au seuil de la moitié du prix invoqué par le mari, la cour d’appel « n’avait pas à effectuer une recherche inopérante » : elle a légalement justifié sa décision.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux sommes à comparer, pas une moitié à atteindre. L’article 1436 du code civil vise l’acquisition dont le prix et les frais dépassent la somme employée ou remployée : la communauté a droit à récompense pour l’excédent ; si toutefois sa contribution est supérieure à celle de l’époux, le bien tombe en communauté, sauf la récompense due à l’époux. Dans l’espèce, l’épouse a financé environ 44,5 % du prix global, la communauté 44,4 % et le mari 11,1 % : aucun n’atteint la moitié, et le bien est propre à l’épouse.
Un écart de 222,86 €, d’où l’enjeu de l’indemnité. Toute somme supérieure à cet écart, ajoutée au compte de la communauté, aurait inversé la comparaison. En approuvant l’exclusion de l’indemnité, la Cour s’en tient au prix et aux frais. L’arrêt ne dit rien des intérêts du prêt : le rapport les présente sur une ligne distincte, pour que le notaire ou le juge en tire les conséquences.
Les frais d’acquisition, eux, comptent. Ils entrent dans la comparaison au même titre que le prix ; pour la récompense, un arrêt de 2016 fait de même entrer les frais d’acquisition et la commission d’agence dans la valeur empruntée de l’article 1469, comme l’expose l’article sur les frais d’acquisition et le profit subsistant. Chaque apport se rapporte donc au coût total de l’acquisition, prix et frais. L’origine propre des fonds se prouve : les deniers d’un compte personnel sont présumés communs, rappelle l’article sur les fonds d’un compte personnel.
La qualification fixe le sens des comptes. L’arrêt ne chiffre aucune récompense. Bien propre, l’épouse le conserve et doit récompense à la communauté pour la part que celle-ci a financée ; bien commun, il serait entré dans le partage, chaque époux ayant droit à récompense pour son apport. Dans les deux cas, si le bien se retrouve au jour de la liquidation dans le patrimoine qui a profité des fonds, la récompense ne peut être inférieure au profit subsistant (article 1469, alinéa 3, du code civil). Le calcul de ce profit est un autre point, tranché le même jour : pour des fonds de la communauté employés à un bien propre, l’arrêt sur la soulte d’une nue-propriété payée par la communauté le fait suivre la proportion de financement. L’arrêt ne discute pas le sort de l’apport propre du mari, 15 244,90 €, dans un bien jugé propre à son épouse ; le rapport le fait figurer à part.
Ce que le rapport livre. Pour un bien acheté en 1986, le prix d’achat ne renseigne pas sur la valeur à la liquidation. Le rapport reconstitue d’abord le financement de l’acquisition, pièces à l’appui : acte d’achat, décompte des frais, tableau d’amortissement du prêt, relevés bancaires, origine des fonds propres. Il en tire la part de chaque patrimoine, au centime. Il établit ensuite la valeur vénale du bien au jour de la liquidation, par comparaison, en isolant s’il y a lieu les travaux réalisés depuis l’achat, dont l’article sur la récompense pour des travaux donne la méthode. Le notaire liquidateur ou le juge qualifie le bien et calcule les récompenses à partir de ces éléments.
Ce que l’expert en retient
- La contribution de la communauté à une acquisition en remploi partiel ne comprend que les sommes payées sur le prix et les frais de l’acquisition.
- L’indemnité de remboursement anticipé du prêt, charge de jouissance supportée par la communauté, n’augmente pas cette contribution ; les intérêts, sur lesquels l’arrêt ne se prononce pas, figurent à part.
- Le bien est propre quand l’apport propre de l’époux dépasse la contribution de la communauté, même s’il reste inférieur à la moitié du prix.
- L’écart peut être minime : le financement se reconstitue au centime, pièces à l’appui.
- Une fois le bien qualifié, la récompense ne peut être inférieure au profit subsistant si le bien se retrouve au jour de la liquidation dans le patrimoine qui a profité des fonds (article 1469, alinéa 3), point que l’arrêt ne tranche pas ; le rapport établit alors la valeur du bien à cette date, par comparaison.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Liquidation du régime matrimonial : à quelle date évaluer les biens ? et les termes récompense, valeur vénale et date de valeur du lexique complètent cet article. Rendu le même jour par la première chambre civile, sur le profit subsistant : Récompense : soulte d’une nue-propriété payée par la communauté. Sur le même thème : Récompense et bien propre vendu pour partie : deux assiettes et Divorce : la récompense pour des travaux sur un bien propre se calcule avec deux valeurs, pas avec des factures. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bien acheté pendant le mariage avec des fonds propres et un prêt : propre ou commun ?
Je reconstitue le financement de l'acquisition, prix, frais, apport de chaque époux et part payée par la communauté, puis j'établis la valeur vénale du bien au jour de la liquidation, pour le notaire liquidateur ou le tribunal.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
