Un preneur dont le bail commercial n’est pas renouvelé peut rester dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été payée. S’il a été privé de ce droit, cette perte est-elle comprise dans l’indemnité ou doit-elle être réparée à part ? Par un arrêt publié du 30 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient la seconde réponse, et admet au passage qu’une expertise sans pré-rapport a pu respecter la contradiction.
Les faits
Par un contrat du 24 mai 2000, une société concède à une autre, aux droits de laquelle se trouve la locataire, la jouissance pour une durée indéterminée d’un emplacement dans le centre commercial La Vallée Village. Le 4 mars 2011, le concédant notifie un congé. Après l’annulation d’une sentence arbitrale de 2012, un arrêt irrévocable du 14 janvier 2014 requalifie le contrat en bail commercial, annule le congé et, constatant l’impossibilité de réintégrer la locataire dans les lieux, ordonne une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction.
Après le dépôt du rapport, la locataire demande sa réintégration et, à titre subsidiaire, l’annulation de l’expertise et la désignation d’un autre expert. Elle soutient que l’expert manque d’impartialité, car il préside une fondation dont le trésorier, avocat, avait été le conseil du concédant, et qu’il n’a pas déposé le pré-rapport annoncé. Elle réclame aussi des dommages-intérêts pour avoir été privée du droit au maintien dans les lieux avant le paiement de l’indemnité.
La cour d’appel de Paris, le 22 mars 2016, rejette la réintégration, refuse d’annuler l’expertise, fixe l’indemnité d’éviction et écarte la demande de dommages-intérêts, au motif que « l’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux a déjà été prise en compte par la fixation d’une indemnité d’éviction qui indemnise le préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail ».
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 30 novembre 2017, n° 16-17.686, publié au bulletin), au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce. Le premier définit l’indemnité d’éviction ; le second permet au preneur qui peut y prétendre de rester dans les lieux jusqu’à son paiement, aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d’occupation. La cour d’appel a violé ces textes, « alors que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité ». Seul le rejet de la demande de dommages-intérêts est cassé, avec renvoi devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Le refus de réintégration et le montant de l’indemnité, souverainement apprécié par les juges du fond, sont maintenus. Sur l’impartialité, la cour d’appel a constaté que l’avocat en cause n’était plus le conseil du concédant depuis près d’un an lors de la désignation, et elle « a pu en déduire qu’il n’existait aucun manquement de l’expert au principe d’impartialité ». Sur la contradiction, elle a relevé « que l’expert avait communiqué son chiffrage provisoire et réclamé un dire récapitulatif qu’il avait reçu des deux parties qui avaient pu répondre à la méthode de calcul proposée et faire valoir leurs observations », et a pu en déduire « qu’il n’existait aucune violation du principe de la contradiction, peu important l’absence de dépôt d’un pré-rapport ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux préjudices, deux comptes. L’indemnité d’éviction répare le défaut de renouvellement : selon l’article L. 145-14, elle comprend notamment la valeur marchande du fonds et les frais de réinstallation. L’expert rattache la perte du maintien dans les lieux à la période pendant laquelle le preneur aurait pu continuer d’exploiter jusqu’au paiement. La cour d’appel avait fondu les deux ; l’arrêt les sépare. Le rapport présente donc deux chiffrages, chacun avec sa période et ses pièces.
Mesurer la période intermédiaire. La Cour ne dit pas comment chiffrer ce préjudice. L’expert part de la situation du preneur s’il était resté : l’exploitation poursuivie jusqu’au paiement, moyennant l’indemnité d’occupation de l’article L. 145-28, fixée d’après la valeur locative (indemnité d’occupation sans plafonnement). Il la compare à la situation réelle : recettes perdues, installation provisoire, charges fixes supportées sans activité. La période court du départ effectif au paiement.
Éviter le double compte. L’indemnité d’éviction comprend souvent une indemnité pour trouble commercial, qui couvre les recettes perdues lors du transfert. Le rapport vérifie que les mois retenus au titre du maintien dans les lieux ne recouvrent pas ceux que couvre déjà cette indemnité.
Un droit qui suppose le droit à indemnité. Le maintien dans les lieux n’appartient qu’au preneur qui peut prétendre à l’indemnité. Celui qui a laissé passer le délai de deux ans pour la réclamer le perd, comme l’a jugé la Cour le 12 février 2026 (le preneur prescrit). Il n’y a pas davantage de droit à indemnité si le bailleur, après avoir exercé son droit d’option, conteste avec succès le droit du preneur au statut des baux commerciaux (dénégation du statut après option), ou si la rétractation de l’offre de renouvellement pour motif grave et légitime est validée, ce qui vaut refus sans indemnité (rétractation pour motif grave). L’expert signale donc dès le début les contestations en cours, sans se prononcer à la place du juge.
La conduite de la mission. La Cour vérifie seulement que la cour d’appel pouvait tirer cette conclusion de ses constatations (« a pu en déduire ») : l’arrêt ne pose pas de dispense générale de pré-rapport. Ce qui compte est la possibilité effective, pour chaque partie, de discuter la méthode et les chiffres avant le rapport définitif. Le rapport date ces échanges, fixe un délai pour les dires et y répond. L’impartialité s’apprécie concrètement (l’indépendance de l’expert) : l’expert déclare ses liens dès la désignation (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre I, §4.1.3).
Ce que l’expert en retient
- La privation du maintien dans les lieux avant le paiement de l’indemnité d’éviction est un préjudice distinct, chiffré à part.
- En pratique, l’expert le mesure jusqu’au paiement, indemnité d’occupation déduite, sans recouper le trouble commercial.
- Il suppose un droit à indemnité non prescrit : l’expert le vérifie dès l’ouverture de la mission.
- Un chiffrage provisoire communiqué aux deux parties et discuté par un dire récapitulatif a suffi, ici, à respecter la contradiction sans pré-rapport.
- Un lien entre l’expert et l’ancien avocat d’une partie, qui ne la conseillait plus depuis près d’un an lors de la désignation, n’a pas caractérisé un manquement à l’impartialité.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction, indemnité d’occupation et pré-rapport du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts de 2017 sont commentés à part : Dénégation du statut après l’option : jusqu’à l’indemnité fixée et Rétractation pour motif grave : prescription dès la découverte. Sur le même thème : Indemnité d’éviction : prescrite, le preneur n’a plus de titre et Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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J'établis l'indemnité d'éviction et, dans un compte séparé, le préjudice né de la privation du maintien dans les lieux, avec une méthode et un chiffrage provisoire soumis aux parties avant le rapport, pour le preneur, le bailleur ou le tribunal.
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