Certains locaux sont construits en vue d’une seule utilisation, comme c’est souvent le cas d’un hôtel ou d’une clinique, et leur loyer de renouvellement se fixe alors selon les usages de la branche. Dans l’affaire jugée ici, un terrain de camping avait reçu cette qualification par une décision définitive. Le locataire qui a beaucoup investi pendant le bail peut-il obtenir, en plus, un abattement pour ses améliorations ? Par un arrêt publié du 5 octobre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative : le régime des locaux monovalents exclut l’article R. 145-8 du Code de commerce, sur lequel reposait la demande d’abattement.
Les faits
Un groupement foncier agricole (société propriétaire de terres agricoles), bailleur, consent à une société un bail commercial de seize ans et demi à compter du 1er septembre 1994, portant sur un terrain permettant l’exploitation d’un fonds de commerce de camping. Le 30 juin 2010, il délivre un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel déterminé, puis assigne la locataire en fixation du loyer à ce montant.
Un arrêt définitif du 26 novembre 2013 dit que le bail porte sur un bien en vue d’une seule utilisation au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce, fixe un loyer provisionnel et ordonne une mesure d’instruction (mesure destinée à éclairer le juge, comme une expertise). La locataire, se prévalant des améliorations qu’elle a financées au cours du bail venant à renouvellement, demande un abattement lors de la fixation du loyer du bail renouvelé.
La cour d’appel de Montpellier, le 8 mars 2016, fixe sans aucun abattement le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er mars 2011 ; selon le pourvoi, ce loyer s’élève à 144 000 € et la cour d’appel constatait l’existence des améliorations. La locataire demandait, pour ces améliorations que le pourvoi chiffre à plus de sept millions d’euros, un abattement de 40 % sur la valeur locative, calculée par référence aux usages des campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings et fondée sur ses recettes. Devant la Cour de cassation, elle soutient que les améliorations du preneur ne peuvent être prises en considération lors du premier renouvellement, et invoque les articles R. 145-8, L. 145-33 et R. 145-10 du Code de commerce.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059, publié au bulletin). Elle énonce que « la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code ».
Elle en tire la conséquence pour l’espèce : « ayant relevé que le bail portait sur un bien loué en vue d’une seule utilisation au sens du premier de ces textes, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, a retenu, à bon droit, que le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ». L’arrêt ne précise pas quel motif de la cour d’appel est erroné : il approuve la solution, non chacun de ses motifs.
Sur la portée : la monovalence du terrain, acquise depuis l’arrêt définitif de 2013, n’était plus discutée ; la Cour en tire les conséquences.
Ce que cela change pour l’évaluation
Un seul référentiel : les usages de la branche. Pour un local ordinaire, la valeur locative de renouvellement se construit à partir des éléments de l’article L. 145-33, que l’article R. 145-8 corrige au titre des obligations des parties, en visant notamment les charges du bailleur reportées sur le preneur sans contrepartie, les améliorations et les obligations légales nouvelles. Pour un local construit en vue d’une seule utilisation, l’article R. 145-10 renvoie aux usages de la branche d’activité, et l’arrêt dit que ce renvoi exclut l’article R. 145-8. Ici, selon le pourvoi, la valeur locative était calculée selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings ; en pratique d’expertise, cette méthode applique aux recettes un pourcentage propre au secteur, comme le présente l’article sur l’évaluation d’un hôtel. L’arrêt ne se prononce pas sur cette méthode. Ce régime fait aussi échapper le loyer renouvelé au plafonnement, comme le rappelle l’article sur les quatre cas de déplafonnement.
Les investissements du preneur se discutent dans les usages. L’arrêt écarte un abattement fondé sur l’article R. 145-8 ; il ne dit rien de la manière dont les usages de la branche traitent les investissements du locataire. Le taux appliqué aux recettes peut dépendre de ce que le bailleur met à disposition : un terrain aménagé par l’exploitant et un outil livré équipé par le bailleur ne se comparent pas directement. Lorsque les usages font cette distinction, l’expert la traduit dans le taux retenu, références de la branche à l’appui, plutôt que par un pourcentage d’abattement tiré d’un autre texte.
Qualifier les travaux reste utile. Pour un local ordinaire, la qualification des travaux du preneur commande le régime : les améliorations relèvent de l’article R. 145-8, qui ne les prend en considération que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement ; une modification notable des caractéristiques du local peut, elle, justifier à elle seule le déplafonnement, comme l’a jugé l’arrêt du 9 septembre 2021 sur les travaux du preneur. Pour un local monovalent, le rapport décrit les investissements, leur date et leur financement, parce que les usages peuvent en tenir compte, sans calculer d’abattement séparé.
Une formule générale, énoncée à propos des améliorations. La Cour exclut « l’application des dispositions de l’article R. 145-8 » sans s’en tenir aux améliorations. Ce texte porte aussi les correctifs liés aux charges du bailleur reportées sur le preneur, qui jouent pour les locaux ordinaires, comme l’illustre l’arrêt du 29 janvier 2026 sur la taxe foncière transférée. Le rapport qui les écarte pour un local monovalent peut s’appuyer sur la formule de 2017, en signalant qu’elle a été énoncée à propos des améliorations ; il décrit néanmoins les clauses du bail, que les usages peuvent prendre en compte.
Renouvellement et révision ne se confondent pas. La révision en cours de bail obéit à d’autres règles, par exemple pour la clause qui interdit de faire baisser le loyer révisé au-dessous du loyer contractuel : voir l’arrêt du 30 mars 2017 sur la clause plancher.
Ce que l’expert en retient
- Le loyer renouvelé d’un local monovalent se fixe à la valeur locative selon les usages de la branche d’activité ; ce régime exclut l’article R. 145-8, et avec lui l’abattement pour les améliorations du preneur.
- Les investissements du locataire se discutent dans le cadre des usages, par exemple dans le taux appliqué aux recettes, et non par un abattement séparé : le rapport décrit les travaux, leur date et leur financement, puis montre si les usages retenus en tiennent compte.
- Les usages se documentent : barèmes professionnels, décisions publiées, pratiques constatées sur des exploitations comparables, recettes de référence sur plusieurs exercices.
- La formule de la Cour vise tout l’article R. 145-8, mais elle a été énoncée à propos des améliorations : le rapport le signale s’il écarte d’autres correctifs.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes valeur locative de renouvellement, déplafonnement et abattement du lexique complètent cet article. Sur la révision du loyer en cours de bail, voir l’article distinct : Révision du loyer commercial : la clause plancher est illicite. Sur le même thème : Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond et Déplafonnement : travaux du preneur, intérêts dès l’assignation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un local construit pour une seule activité dont le bail arrive à renouvellement ?
J'établis la valeur locative selon les usages de la branche d'activité, méthode hôtelière comprise lorsque ces usages la retiennent, et je documente la place qu'y prennent les investissements du preneur, pour la négociation ou devant le juge des loyers commerciaux.
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