Un vendeur de terres agricoles trouve un acquéreur ; la SAFER préempte et propose un prix inférieur à celui convenu. Cette offre à prix révisé suppose l’accord exprès des deux commissaires du Gouvernement, représentants de l’État auprès de la SAFER. Cet accord doit-il être joint à la notification, à peine de nullité de la préemption ? Non, répond la troisième chambre civile dans un arrêt publié du 15 janvier 2026 : il suffit que la notification le mentionne, et la discussion utile se déplace vers le prix.
Les faits
Informée d’un projet de vente de parcelles par un couple, la SAFER Bourgogne Franche-Comté exerce son droit de préemption et assortit sa décision d’une révision du prix. La décision de préemption avec offre d’achat est notifiée au notaire des vendeurs le 14 août 2020.
Les vendeurs assignent la SAFER en annulation de sa décision de préemption ; la SAFER demande, de son côté, que la vente soit jugée parfaite, c’est-à-dire conclue à son profit. La cour d’appel de Dijon, le 24 septembre 2024, rejette l’intégralité des demandes des vendeurs et déclare parfaite la vente des parcelles au profit de la SAFER, au prix proposé par elle. Elle retient que les accords des commissaires du Gouvernement n’avaient pas à être joints à la notification de la décision de préemption.
Les vendeurs se pourvoient : selon eux, l’accord exprès des deux commissaires doit être joint à la notification, à peine de nullité de la décision de préemption, pour que son destinataire puisse s’assurer de la régularité de celle-ci.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-21.703, publié au bulletin).
Elle rappelle d’abord le mécanisme, tel qu’il résulte des articles L. 143-10, alinéa 1er, R. 141-10, dernier alinéa, et R. 143-12, alinéa 1er, du Code rural et de la pêche maritime : lorsqu’une SAFER déclare vouloir préempter « et qu’elle estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord exprès des Commissaires du gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions ». Elle cite ensuite l’article R. 143-12, alinéa 2 : « cette notification doit comporter l’indication de l’accord exprès des Commissaires du gouvernement ».
Puis elle pose la règle : « Il s’en déduit qu’il n’est pas exigé, à peine de nullité de la décision de préemption, que l’accord exprès des deux Commissaires du gouvernement soit joint à la notification mais seulement qu’il y soit mentionné. » Le moyen, « qui postule le contraire, n’est donc pas fondé ». Le second argument du pourvoi est écarté sans motivation spéciale.
Deux exigences se lisent ainsi dans l’arrêt : l’accord exprès des commissaires doit précéder l’offre à prix révisé, et la notification doit l’indiquer ; joindre les accords eux-mêmes n’est pas une condition de validité de la préemption. L’arrêt ne se prononce pas sur une notification qui ne mentionnerait pas cet accord.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le critère du prix révisé est dans le texte. La SAFER ne révise le prix que si elle l’estime exagéré, « notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre ». Le Code rural pose donc lui-même le terrain de la discussion. En pratique, ce sont des ventes de biens de même nature (terres labourables, prés, bois, vignes, bâtiments d’exploitation), conclues dans la région, de préférence dans le même secteur, et à des dates proches. Le rapport y répond par la méthode par comparaison (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2) et, pour un corps de ferme, par une évaluation par composantes : maison, dépendances, terres, chacune avec ses références. Le barème indicatif annuel de la valeur vénale moyenne des terres agricoles donne un ordre de grandeur, sans remplacer ces ventes.
La forme se vérifie, formalité par formalité. À réception de l’offre, une vérification s’impose : la notification indique-t-elle l’accord exprès des commissaires du Gouvernement ? Si elle le mentionne, l’absence des accords en annexe ne suffit pas à obtenir l’annulation. D’autres formalités obéissent à d’autres règles. La notification de la décision à l’acquéreur évincé est une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité de plein droit (Préemption SAFER : le délai de quinze jours et l’adresse exacte), et sans notification régulière le délai de recours de six mois ne court pas contre lui (Préemption SAFER : pas de notification, pas de délai de recours). Ces arrêts portent sur des formalités différentes et ne se contredisent pas.
Ici, l’échec du grief de forme laisse la vente au prix de la SAFER. La vente a été déclarée parfaite au profit de la SAFER, au prix qu’elle a proposé, et le rejet du pourvoi rend cette solution irrévocable. L’arrêt ne précise pas si les vendeurs avaient aussi demandé au tribunal de fixer le prix. Face à une offre à prix révisé, l’article L. 143-10 ouvre au vendeur un choix dans un délai de six mois : accepter l’offre, retirer le bien de la vente ou saisir le tribunal pour faire fixer le prix, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre. Un arrêt du 28 novembre 2024 précise que le vendeur qui a saisi le tribunal dans ce délai peut encore retirer son bien à tout moment de la procédure (Préemption SAFER à prix révisé : retrait du bien avant jugement). Une évaluation indépendante, établie dès la réception de l’offre, situe le prix convenu et le prix de la SAFER par rapport au marché et éclaire ce choix.
Le rapport attendu. Il indique sa date de valeur, décrit la consistance des biens (surfaces cadastrales, cultures, baux en cours, bâtiments), cite chaque vente retenue avec sa date, sa surface et son prix, et justifie chaque ajustement. Il sert au vendeur pour décider, puis à son avocat s’il saisit le tribunal.
Ce que l’expert en retient
- Une préemption SAFER avec révision du prix suppose l’accord exprès des deux commissaires du Gouvernement ; la notification doit le mentionner, sans avoir à le joindre à peine de nullité.
- L’arrêt ne tranche pas le cas d’une notification muette sur cet accord : chaque grief de forme se vérifie sur le texte qui le fonde.
- Le prix révisé se discute sur le critère posé par le texte, les prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, donc sur des ventes comparables.
- L’annulation pour vice de forme écartée, l’offre de la SAFER demeure : le prix ne se discute plus que par les voies de l’article L. 143-10 ; ici, la vente a été déclarée parfaite au prix proposé par elle.
- Accepter, retirer le bien ou saisir le tribunal : le choix du vendeur s’éclaire par une évaluation établie dès la réception de l’offre.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Commune ou EPF : préempter à un prix qui tienne devant le juge et les termes droit de préemption, valeur vénale et méthode par comparaison du lexique complètent cet article. L’autre arrêt sur le prix révisé : Préemption SAFER à prix révisé : retrait du bien avant jugement. Sur le même thème : Préemption SAFER : le délai de quinze jours et l’adresse exacte et Préemption SAFER : pas de notification, pas de délai de recours. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
La SAFER a préempté votre vente en révisant le prix ?
Au-delà de la forme de la notification, je chiffre la valeur vénale des terres et des bâtiments à partir des ventes comparables de la région, pour situer l'offre de la SAFER par rapport au prix convenu. Le rapport vous sert, avec votre notaire ou votre avocat, à choisir entre accepter, retirer le bien ou saisir le tribunal.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
