La SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) préempte une vente de biens agricoles en offrant un prix nettement inférieur au prix notifié. Le vendeur saisit le tribunal pour faire réviser ce prix puis, la procédure durant, renonce à vendre. Peut-il encore retirer le bien, et doit-il passer par le notaire ? L’arrêt publié de la troisième chambre civile du 28 novembre 2024 répond que le vendeur qui a saisi le tribunal dans les six mois peut retirer le bien à tout moment de la procédure, sans recourir au notaire. Le chiffrage de la valeur sert donc autant à décider qu’à plaider.
Les faits
Le 27 août 2010, la SAFER Maine Océan, aux droits de laquelle est venue la SAFER Pays de la Loire, reçoit notification d’un projet de vente de biens agricoles par un couple, au prix de 490 000 €. Le 22 octobre 2010, elle adresse au notaire chargé d’instrumenter sa décision de préemption, assortie d’une offre d’achat à 307 000 €.
Le 20 avril 2011, les vendeurs l’assignent en annulation de la préemption et, à titre subsidiaire, en révision judiciaire du prix. Le mari décède en 2012. Dans des conclusions de désistement d’instance du 22 mai 2015, la venderesse indique, selon les constatations de l’arrêt d’appel, « qu’elle entendait finalement retirer le bien de la vente ». Le désistement est constaté par une ordonnance du juge de la mise en état du 21 mars 2016, devenue irrévocable.
Le 21 septembre 2016, la SAFER assigne la venderesse pour faire constater la vente parfaite à son profit, aux prix et conditions de sa préemption. La cour d’appel d’ANGERS, le 9 mai 2023, lui donne raison au prix de 307 000 € : le retrait devait intervenir dans le délai de six mois et être porté à la connaissance de la SAFER par le notaire chargé d’instrumenter, et la venderesse ne pouvait plus exercer aucune option après le 25 avril 2011.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.746, publié au bulletin), au visa de l’article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2010, et de l’article R. 143-12 du même code, dans sa version issue du décret du 11 décembre 1992.
Elle rappelle le mécanisme. Lorsque la SAFER estime « que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre », elle adresse au notaire du vendeur une offre d’achat à ses propres conditions. Le vendeur qui la refuse « peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé » au tribunal ; s’il reste silencieux six mois, il est réputé l’avoir acceptée. Une fois le prix fixé par le tribunal, chaque partie peut encore renoncer à l’opération. Le texte réglementaire prévoit que le retrait décidé dans les six mois est porté à la connaissance de la SAFER par le notaire chargé d’instrumenter.
Puis elle pose la règle : « Lorsque le vendeur a saisi le tribunal en révision judiciaire du prix dans le délai de six mois prévu par ces textes, il peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter. »
En exigeant un retrait dans les six mois et par l’intermédiaire du notaire, la cour d’appel a violé ces textes. La cassation est partielle : reste acquise la recevabilité de l’action de la SAFER tendant à faire constater la vente parfaite. Pour le reste, l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de RENNES.
Deux limites bornent la portée de l’arrêt : la règle suppose une saisine du tribunal dans les six mois, et la Cour ne tranche pas elle-même le litige. Les textes sont appliqués dans leurs rédactions de l’époque des faits.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le prix révisé se discute sur des références régionales. La SAFER apprécie le caractère exagéré du prix « notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre », et le tribunal saisi fixe la valeur vénale des biens. En pratique, la discussion repose sur des ventes comparables de terres, de prés, de bois ou de bâtiments d’exploitation, dans le même secteur et à des dates proches. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 2.1) rappelle que la méthode par comparaison « constitue l’approche de référence pour déterminer la valeur vénale » et précise : « Toute décote ou surcote appliquée doit être justifiée. » Un corps de ferme appelle une évaluation par composantes : maison, dépendances, terres, chacune avec ses références.
Le choix reste ouvert pendant toute l’instance. Dans les six mois de l’offre, le vendeur l’accepte, retire le bien ou saisit le tribunal ; pendant la procédure, il peut retirer le bien à tout moment ; après le jugement, chaque partie peut renoncer. Une évaluation indépendante dès réception de l’offre situe le prix convenu et celui de la SAFER par rapport au marché. Si l’instance dure, comme ici plus de quatre ans entre l’assignation et les conclusions de retrait, une mise à jour datée permet de juger s’il reste utile de poursuivre.
L’enjeu se mesure à l’écart. Entre le prix notifié, 490 000 €, et celui auquel la cour d’appel avait constaté la vente, 307 000 €, l’écart atteint 183 000 €, soit plus de 37 % du prix notifié. Le rapport, avec sa date de valeur, ses références et ses réserves écrites (Charte, Titre I, § 2.2), est la pièce qui permet de discuter cet écart, devant le tribunal comme au moment de décider.
Des règles voisines à ne pas confondre. Cet arrêt porte sur le retrait du vendeur. La forme de l’offre à prix révisé, notamment la mention de l’accord des commissaires du Gouvernement dans la notification, relève d’un autre arrêt : Préemption SAFER : mentionner l’accord des commissaires suffit. En préemption urbaine, la renonciation du titulaire du droit après fixation judiciaire du prix suit l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme : Préemption : renoncer reste possible pendant l’appel sur le prix. Pour l’acquéreur évincé, voir Préemption SAFER : pas de notification, pas de délai de recours.
Ce que l’expert en retient
- Le vendeur qui a saisi le tribunal dans les six mois peut retirer le bien à tout moment de l’instance, même avant la fixation de la valeur vénale, sans passer par le notaire.
- Faute d’acceptation, de retrait ou de saisine du tribunal dans les six mois, le vendeur est réputé avoir accepté l’offre de la SAFER.
- En pratique, l’offre révisée et la valeur fixée par le juge se discutent sur des ventes de biens de même ordre dans la région, à des dates proches, composante par composante.
- Une instance longue appelle une valeur actualisée, avec sa propre date, avant de choisir entre poursuivre et retirer le bien.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes droit de préemption, valeur vénale et méthode par comparaison du lexique complètent cet article. Sur l’offre à prix révisé elle-même : Préemption SAFER : mentionner l’accord des commissaires suffit. Sur le même thème : Préemption SAFER : pas de notification, pas de délai de recours et Préemption SAFER : le délai de quinze jours et l’adresse exacte. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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