Morbihan · 56000 · CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération
Habiter, investir et faire expertiser à Vannes
Valeur vénale, valeur locative, indemnité d’éviction, fonds de commerce, parts de SCI, préjudices, expropriation : un rapport établi sur des ventes identifiées à Vannes et dans les communes voisines, utilisable devant un notaire, l’administration fiscale ou un juge.
- Expert près la Cour d’appel de RENNES
- Charte de l’expertise 2025
- EVS 2025 TEGOVA
- Assuré RC Protexi
Une adresse, un écran
Ventes, zonage et risques à Vannes
Tapez une adresse ou cliquez sur la carte : la zone du plan local d’urbanisme, les risques connus à ce point et les ventes enregistrées autour s’affichent ensemble. Zonage du Géoportail de l’urbanisme (quand le document a été versé par la commune), risques Géorisques, ventes DVF 2021 à 2025.
Outil d’information construit sur des données publiques. Il ne remplace ni le certificat d’urbanisme, ni l’état des risques et pollutions, ni la visite du bien. Les ventes DVF sont géolocalisées à la parcelle ou à l’adresse ; certaines ventes ne sont pas publiées.
En un coup d’œil
Habiter et investir à Vannes
Des données publiques rassemblées sur une seule page : démographie, revenus, logements, loyers, sécurité, urbanisme, risques. Chaque chiffre a sa source, en bas de page. Les deux indices sont expliqués sur la page de méthode.
Habiter
Ce qui pèse sur le choix d’y vivre
Population
55 790 habitants en 2023
+6 % entre 2012 et 2023, +7,8 % depuis 1999. Superficie 32,3 km², soit 1727 habitants au km².
| 1968 | 36 576 |
| 1990 | 45 644 |
| 1999 | 51 759 |
| 2012 | 52 648 |
| 2023 | 55 790 |
Revenus et emploi
27 430 € niveau de vie médian par an et par unité de consommation (2023)
Taux de pauvreté 15,1 %. Taux de chômage au sens du recensement 11,4 % des actifs de 15 à 64 ans (2023).
Ce qu’un ménage médian peut acheter
205 000 € de capital empruntable
Mensualité de 1 131 € pour un ménage de deux adultes au niveau de vie médian (41 145 € par an), à 33 % du revenu, sur 252 mois au taux moyen de 3.31 % (1). L’appartement médian se vend 172 925 €, soit 4,2 années de revenu : il est finançable sans apport par ce ménage.
Parc de logements
36 251 logements en 2023
Résidences secondaires 8,3 % du parc (4,4 % en 2012). Logements vacants 8,7 %. Propriétaires occupants 46,2 % des résidences principales.
Sécurité
30,6 faits pour 1 000 habitants en 2025, sur quatre atteintes comparables (26,4 en 2022)
| Cambriolages de logement | 145 · 4,1 ‰ |
| Vols sans violence contre des personnes | 554 · 9,9 ‰ |
| Destructions et dégradations volontaires | 657 · 11,8 ‰ |
| Violences physiques hors cadre familial | 269 · 4,8 ‰ |
| Violences physiques intrafamiliales | 217 · 3,9 ‰ |
| Violences sexuelles | 140 · 2,5 ‰ |
| Vols avec armes | non publié |
| Vols violents sans arme | 25 · 0,4 ‰ |
| Vols de véhicule | 38 · 0,7 ‰ |
| Vols dans les véhicules | 143 · 2,6 ‰ |
| Vols d'accessoires sur véhicules | 34 · 0,6 ‰ |
| Usage de stupéfiants | 255 · 4,6 ‰ |
| Usage de stupéfiants (AFD) | 113 · 2 ‰ |
| Trafic de stupéfiants | 69 · 1,2 ‰ |
| Escroqueries et fraudes aux moyens de paiement | 384 · 6,9 ‰ |
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie (SSMSI). « Non publié » : effectif trop faible pour être diffusé, ce qui n’est pas un zéro.
Cadre réglementaire
- Zonage ABC : B1, marché tendu au sens des aides au logement.
- Zone tendue (taxe sur les logements vacants, encadrement des loyers possible) : non (décret du 22 décembre 2025).
- Loi Littoral : commune littorale (mer), constructibilité limitée hors des espaces urbanisés.
- Document d’urbanisme : voir la carte du zonage ci-dessous et le règlement sur le Géoportail de l’urbanisme.
Investir
Loyers, rendement et tension du marché
Loyers issus des annonces (carte des loyers 2024 du ministère du Logement avec l’ANIL), rendement brut calculé sur le prix médian DVF au m². Un rendement brut ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni de la fiscalité.
| Type de bien | Loyer médian estimé, € par m² et par mois | Fourchette | Annonces observées | Prix médian DVF au m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 12,6 € | 9,2 à 17,2 € | 1 373 (estimation communale) | 4 041 € | 3,7 % |
| Appartement, tous types | 13,3 € | 10,6 à 16,7 € | 10 488 (estimation communale) | 3 764 € | 4,2 % |
| Appartement 1 ou 2 pièces | 15,1 € | 12,1 à 18,7 € | 7 199 (estimation communale) | · | · |
| Appartement 3 pièces et plus | 12,1 € | 9,5 à 15,4 € | 3 277 (estimation communale) | · | · |
Marché
6 800 ventes enregistrées de 2021 à 2025, prix médian des maisons +8 % sur la période. Zonage B1, hors zone tendue.
Ce que le rendement ne dit pas
La valeur locative d’un bien précis dépend de son état, de sa performance énergétique (les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, F à partir de 2028), du bail et du marché du quartier. Un rapport en valeur locative fixe le loyer défendable d’un bien donné.
Pour un investisseur
Avant un achat locatif, une expertise en valeur vénale compare le prix demandé aux ventes réellement enregistrées dans la rue et vérifie ce que le zonage et les risques autorisent ou interdisent.
Deux indices
Où se situe Vannes dans le Morbihan
Chaque composante est le rang de la commune parmi celles du département (0 : la moins favorable, 100 : la plus favorable). L’indice est la moyenne pondérée des composantes disponibles. Méthode, poids et limites.
Attractivité résidentielle
Intérêt locatif
Risques et environnement
Ce que l’état des risques dira à l’acquéreur
Données Géorisques (BRGM, ministère de la Transition écologique), à jour au 13 septembre 2026. Le vendeur doit remettre un état des risques et pollutions ; cette page en donne l’aperçu à l’échelle de la commune, la carte ci-dessous le précise pour une adresse.
Risques recensés sur la commune
- Inondation : existant
- Remontée de nappe : existant
- Séisme : existant - faible
- Mouvements de terrain : existant
- Retrait gonflement des argiles : existant - modéré
- Radon : existant - important
- Installations industrielles classées (ICPE) : concerne
- Canalisations de transport de matières dangereuses : concerne
- Pollution des sols : concerne
Potentiel radon : catégorie 3 sur 3. Sismicité : zone 2 - faible. Aucun plan de prévention des risques approuvé recensé.
Arrêtés de catastrophe naturelle
| Inondations et/ou Coulées de Boue | 04/01/2001 au 05/01/2001 |
| Inondations et/ou Coulées de Boue | 11/12/2000 au 13/12/2000 |
| Inondations et/ou Coulées de Boue | 17/06/2024 |
| Inondations et/ou Coulées de Boue | 15/01/1988 au 25/02/1988 |
| Inondations et/ou Coulées de Boue | 17/01/1995 au 31/01/1995 |
| Inondations et/ou Coulées de Boue | 25/12/1999 au 29/12/1999 |
| Mouvement de Terrain | 25/12/1999 au 29/12/1999 |
| Tempête | 15/10/1987 au 16/10/1987 |
| Chocs Mécaniques liés à l'action des Vagues | 28/10/2023 au 29/10/2023 |
Un arrêté ouvre l’indemnisation par l’assurance ; les sinistres indemnisés doivent être déclarés à la vente (article L. 125-5 du Code de l’environnement).
Sols et activités industrielles
297 anciens sites industriels ou de service inventoriés (CASIAS), sans préjuger d’une pollution. 10 sites ayant fait l’objet d’une instruction de l’administration : Ancienne usine à gaz, 22 avenue maréchal de lattre de tassigny (en cours) ; Ancienne décharge de Kermesquel, kermesquel (clôturée) ; Ancienne décharge de Kermain, les salines (clôturée) ; Ancienne décharge de la Zone Industrielle du Prat, zone industrielle du prat (clôturée) ; MANUFACTURE DES PNEUMATIQUES MICHELIN - PARTIE EN CESSATION, zone industrielle du prat (en cours) ; Le Pesquier, 8 rue de nomeny (clôturée) ; Caserne Commandant Systermans, 48 avenue président edouard herriot (clôturée) ; Cité Administrative, 13 avenue st symphorien (clôturée) ; MANUFACTURE DES PNEUMATIQUES MICHELIN - PARTIE EN ACTIVITE, zone industrielle du prat (en cours) ; SOCOMORE - Suivi ESO + AP SUP, avenue paul duplaix (clôturée).
24 installations classées pour la protection de l’environnement : CARREFOUR STATIONS SERVICE, SOPRESSO SARL, DOUX FRAIS - Vannes, COVAM, AKWEL VANNES FRANCE, TAHE OUTDOORS FRANCE, AFM RECYCLAGE DERICHEBOURG, SUEZ RV OUEST, STEF LOGISTIQUE BRETAGNE SUD, HITEX SAS, SOPRESSO SARL, LANDIVALT SAS, COLAS FRANCE, GOLFE DU MORBIHAN - VANNES AGGLOMERATION (GMVA), LORCY TRANSPORTS, SARP OUEST, FERRAND ETS, Centre Medico Chrirurgical, SYNDICAT MIXTE DU SUD EST DU MORBIHAN, SYSEM (Syndicat de traitement des déchets), LA SIGNALISATION BRETAGNE, LE GAL BOIS, ABATTOIR DES ELEVEURS DU MORBIHAN (ADEM), AQUARIUM DU GOLFE.
Sources
D’où viennent ces chiffres
- INSEE, dossier complet de la commune : populations 1968 à 2023, logements par catégorie, statut d’occupation, chômage au sens du recensement, niveau de vie médian et taux de pauvreté (Filosofi 2023).
- Carte des loyers 2024, ministère du Logement et ANIL : loyers d’annonce estimés par commune, hors charges.
- Base communale de la délinquance enregistrée, SSMSI, ministère de l’Intérieur.
- Ventes : demandes de valeurs foncières géolocalisées (DGFiP, Etalab), 2021 à 2025.
- Taux moyen des crédits immobiliers et durée : Observatoire Crédit Logement / CSA.
- Zonage ABC (arrêté en vigueur) et zonage de la taxe sur les logements vacants (décret du 22 décembre 2025) ; communes littorales de Bretagne (DREAL) et, hors Bretagne, communes littorales, mer ou estuaire (liste nationale).
- Géorisques (BRGM, ministère de la Transition écologique) : risques, arrêtés de catastrophe naturelle, radon, sismicité, retrait-gonflement des argiles, sites et sols pollués, installations classées.
- Géoportail de l’urbanisme : zonage et pièces du document d’urbanisme en vigueur.
Le marché à Vannes
Ce que disent les ventes enregistrées de 2021 à 2025
Statistiques calculées sur la base DVF (demandes de valeurs foncières, data.gouv.fr) : ventes d’un seul logement, surface entre 15 et 400 m², prix au m² entre 300 et 15 000 €. Médiane publiée à partir de cinq ventes.
| Année | Mutations | Maisons : ventes | Maisons : médiane au m² | Maisons : prix médian | Appartements : ventes | Appartements : médiane au m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 635 | 346 | 3 783 € | 407 000 € | 864 | 3 441 € |
| 2022 | 1 522 | 308 | 3 975 € | 413 240 € | 856 | 3 830 € |
| 2023 | 1 243 | 239 | 4 346 € | 480 000 € | 705 | 3 956 € |
| 2024 | 1 121 | 252 | 4 105 € | 445 000 € | 580 | 3 806 € |
| 2025 | 1 279 | 278 | 4 095 € | 427 500 € | 689 | 3 889 € |
Lecture
Le marché de Vannes est très actif : 6 800 mutations en 5 ans, majoritairement des appartements ; les appartements servent donc de référence sur cette page. Le prix médian des appartements, 3 764 € par mètre carré, se situe nettement au-dessus de la médiane des communes du Morbihan (3 011 €). La moitié centrale des ventes s’étale sur 34 % de la médiane, entre 3 143 € et 4 404 € : une dispersion courante, qui interdit d’appliquer la médiane à un bien sans l’avoir visité. Pour les maisons, la médiane de 4 041 € par mètre carré se compare à 1 790 € pour le département. Entre 2021 et 2025, le prix médian au mètre carré des appartements a progressé de 13 %, sur des effectifs annuels qui peuvent être faibles : une variation d’une année sur l’autre n’est pas une tendance.
Ces chiffres décrivent un marché, pas un bien. Dans un rapport, chaque comparable est identifié (adresse, date, surface, état, terrain, source), ajusté, puis pondéré ; la valeur est donnée en fourchette et en point, à la date demandée, selon la définition de la valeur vénale de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) et des European Valuation Standards 2025 (EVS 1). Je dispose aussi de bases propres, au-delà de DVF, pour documenter les ventes que la base publique n’expose pas.
Missions
Ce que je réalise à Vannes
Une seule inscription, rubrique C.18, pour l’immeuble, le loyer, le fonds, les parts et le préjudice. Chaque page décrit le rapport, le délai et le tarif.
Valeur vénale
Maison, appartement, immeuble, terrain, local commercial ou actif d'exploitation : une valeur de marché motivée, pour une succession, un divorce, une donation, un contrôle fiscal ou un contentieux.
Découvrir02Valeur locative et loyer commercial
Renouvellement, révision triennale, déplafonnement, loyer entre dirigeant et SCI, indemnité d'occupation : la valeur locative de marché démontrée, pour bailleurs, preneurs et avocats.
Découvrir03Indemnité d'éviction et droit au bail
Refus de renouvellement d'un bail commercial (articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce) : chiffrage de l'indemnité principale et des indemnités accessoires, pour le bailleur ou le preneur, avant ou pendant le procès.
Découvrir04Fonds de commerce et titres de société
Cession, apport, transmission, divorce d'entrepreneur, retrait d'associé (article 1843-4 du Code civil), IFI ou contrôle fiscal : la valeur du fonds, des parts et des droits sociaux à prépondérance immobilière.
Découvrir05Préjudices immobiliers
Construction voisine, perte de vue ou d'ensoleillement, nuisances, vice caché, erreur de surface, retard de livraison, faute d'un professionnel : la moins-value et la perte de jouissance chiffrées, pour la victime comme pour la défense.
Découvrir06Expropriation et préemption
Déclaration d'utilité publique, emprise partielle, préemption urbaine ou SAFER, dommages de travaux publics : l'indemnité principale, le remploi et les accessoires évalués devant le juge de l'expropriation.
Découvrir07Expertise judiciaire et assistance
Sur désignation d'un tribunal, en expertise amiable contradictoire entre deux parties, en conseil technique d'une partie face à l'expert désigné, ou en seconde lecture d'un rapport adverse : les formats de mission, expliqués.
DécouvrirDéplacement et délai
Intervenir à Vannes
Visite
Le terme même d’expertise implique la visite du bien (Charte, Titre I, § 1.1). Le déplacement est compté 65 € par heure entamée et précisé dans le devis ; j’interviens dans toute la Bretagne et en Loire-Atlantique et, sur devis, dans toute la France.
Délai
Avis de valeur en une semaine, expertise en valeur vénale ou locative en deux semaines après la visite, en général. Les missions judiciaires suivent le délai fixé par le juge.
Références
Ventes DVF à Vannes et dans les communes voisines, bases notariales, bases propres, annonces retraitées ; chaque comparable est cité avec sa source et ses ajustements.
Situations
Les cas les plus fréquents
Banque : valeur hypothécaire, valeur prudente ou valeur vénale ?
Valeur de marché, valeur hypothécaire, valeur prudente : ce que le règlement CRR révisé et l'EVGN 2 demandent pour le crédit et la revue de portefeuille.
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Barèmes par le chiffre d'affaires, EBE retraité, cessions comparables, murs à part, stock sur inventaire et préemption de la commune : ce qui fait le prix.
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Évaluation avant la décision de préemption, avis du Domaine, saisine du juge de l'expropriation, état au jour du jugement : sécuriser le prix proposé.
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Dires sur le pré-rapport, seconde lecture par un expert de partie, complément ou nouvelle expertise : ce qui se discute dans un rapport de valeur.
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Ce que les chiffres de Vannes suggèrent
Commune littorale
La loi Littoral et la vue sur mer pèsent sur la valeur, dans un sens comme dans l’autre : une construction voisine ou un refus de permis se chiffrent.
Le guide : mon voisin construit, ma maison perd de la valeurMarché tendu
Loyers encadrés ou sous tension, baux commerciaux disputés : la valeur locative se démontre avec des références, pas avec une moyenne.
Le terme : valeur locativeArrêtés inondation ou submersion
Un sinistre passé doit être déclaré à la vente ; un dommage tu après coup ouvre l’action en garantie des vices cachés.
Le terme : vice cachéQuestions fréquentes à Vannes
Quel est le prix médian des appartements à Vannes ?
Quels sont les risques naturels et technologiques à Vannes ?
Quel loyer et quel rendement locatif à Vannes ?
Que signifient les deux indices de cette page ?
Combien coûte une expertise immobilière à Vannes ?
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Les chiffres de cette page sont-ils une estimation de mon bien ?
Autour de Vannes
Communes voisines
- La Vraie-Croix562501 985 €/m²
- Séné568603 750 €/m²
- Saint-Avé568903 072 €/m²
- Plescop568903 133 €/m²
- Arradon566104 657 €/m²
- Meucon568902 851 €/m²
Prix médian au m² des maisons, ventes DVF 2021 à 2025. Les communes de Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération · Toutes les communes du Morbihan.
Un bien à évaluer à Vannes ?
Décrivez votre situation en trois questions : je vous dis quel rapport y répond, dans quel délai et à quel prix.