Val-d’Oise · 95140 · CA Roissy Pays de France

Habiter, investir et faire expertiser à Garges-lès-Gonesse

Valeur vénale, valeur locative, indemnité d’éviction, fonds de commerce, parts de SCI, préjudices, expropriation : un rapport établi sur des ventes identifiées à Garges-lès-Gonesse et dans les communes voisines, utilisable devant un notaire, l’administration fiscale ou un juge.

Expert près la Cour d’appel de RENNES
Charte de l’expertise 2025
EVS 2025 TEGOVA
Assuré RC Protexi

Une adresse, un écran

Ventes, zonage et risques à Garges-lès-Gonesse

Tapez une adresse ou cliquez sur la carte : la zone du plan local d’urbanisme, les risques connus à ce point et les ventes enregistrées autour s’affichent ensemble. Zonage du Géoportail de l’urbanisme (quand le document a été versé par la commune), risques Géorisques, ventes DVF 2021 à 2025.

Zone U (urbaine)Zone AU (à urbaniser)Zone A (agricole)Zone N (naturelle)Vente enregistrée (taille selon le prix au m²)

Outil d’information construit sur des données publiques. Il ne remplace ni le certificat d’urbanisme, ni l’état des risques et pollutions, ni la visite du bien. Les ventes DVF sont géolocalisées à la parcelle ou à l’adresse ; certaines ventes ne sont pas publiées.

En un coup d’œil

Habiter et investir à Garges-lès-Gonesse

Des données publiques rassemblées sur une seule page : démographie, revenus, logements, loyers, sécurité, urbanisme, risques. Chaque chiffre a sa source, en bas de page. Les deux indices sont expliqués sur la page de méthode.

2 294 €

prix médian au m² des appartements (type le plus vendu), ventes DVF

18,3 €

loyer d’un appartement, par m² et par mois (annonces 2024)

9,6 %

rendement locatif brut d’un appartement

37/100

indice d’attractivité résidentielle, rang dans le Val-d’Oise

82/100

indice d’intérêt locatif, rang dans le Val-d’Oise

Habiter

Ce qui pèse sur le choix d’y vivre

Population

41 791 habitants en 2023

+1,9 % entre 2012 et 2023, +4,3 % depuis 1999. Superficie 5,47 km², soit 7640 habitants au km².

1968	27 312
1990	42 144
1999	40 058
2012	41 001
2023	41 791

Revenus et emploi

17 320 € niveau de vie médian par an et par unité de consommation (2023)

Taux de pauvreté 40,8 %. Taux de chômage au sens du recensement 17 % des actifs de 15 à 64 ans (2023).

Ce qu’un ménage médian peut acheter

130 000 € de capital empruntable

Mensualité de 714 € pour un ménage de deux adultes au niveau de vie médian (25 980 € par an), à 33 % du revenu, sur 252 mois au taux moyen de 3.31 % (1). L’appartement médian se vend 135 500 €, soit 5,2 années de revenu : il manque un apport ou un second revenu pour le financer.

Parc de logements

14 643 logements en 2023

Résidences secondaires 0,5 % du parc (0,3 % en 2012). Logements vacants 3,9 %. Propriétaires occupants 30,6 % des résidences principales.

Sécurité

23,6 faits pour 1 000 habitants en 2025, sur quatre atteintes comparables (27,9 en 2022)

Cambriolages de logement	42 · 2,9 ‰
Vols sans violence contre des personnes	403 · 9,6 ‰
Destructions et dégradations volontaires	286 · 6,8 ‰
Violences physiques hors cadre familial	177 · 4,2 ‰
Violences physiques intrafamiliales	210 · 5 ‰
Violences sexuelles	61 · 1,5 ‰
Vols avec armes	non publié
Vols violents sans arme	46 · 1,1 ‰
Vols de véhicule	90 · 2,2 ‰
Vols dans les véhicules	63 · 1,5 ‰
Vols d'accessoires sur véhicules	53 · 1,3 ‰
Usage de stupéfiants	177 · 4,2 ‰
Usage de stupéfiants (AFD)	128 · 3,1 ‰
Trafic de stupéfiants	60 · 1,4 ‰
Escroqueries et fraudes aux moyens de paiement	265 · 6,3 ‰

Faits enregistrés par la police et la gendarmerie (SSMSI). « Non publié » : effectif trop faible pour être diffusé, ce qui n’est pas un zéro.

Cadre réglementaire

Zonage ABC : A.
Zone tendue (taxe sur les logements vacants, encadrement des loyers possible) : oui (décret du 22 décembre 2025).
Loi Littoral : non concernée.
Document d’urbanisme : voir la carte du zonage ci-dessous et le règlement sur le Géoportail de l’urbanisme.

Investir

Loyers, rendement et tension du marché

Loyers issus des annonces (carte des loyers 2024 du ministère du Logement avec l’ANIL), rendement brut calculé sur le prix médian DVF au m². Un rendement brut ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni de la fiscalité.

Type de bien	Loyer médian estimé, € par m² et par mois	Fourchette	Annonces observées	Prix médian DVF au m²	Rendement brut
Maison	17,5 €	10,9 à 28,1 €	72 (estimation par maille)	3 292 €	6,4 %
Appartement, tous types	18,3 €	14,1 à 23,8 €	744 (estimation communale)	2 294 €	9,6 %
Appartement 1 ou 2 pièces	20,9 €	16,8 à 26 €	407 (estimation communale)	·	·
Appartement 3 pièces et plus	15,4 €	11,3 à 20,9 €	338 (estimation communale)	·	·

Marché

1 090 ventes enregistrées de 2021 à 2025, prix médian des maisons +4 % sur la période. Zonage A, commune en zone tendue.

Ce que le rendement ne dit pas

La valeur locative d’un bien précis dépend de son état, de sa performance énergétique (les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, F à partir de 2028), du bail et du marché du quartier. Un rapport en valeur locative fixe le loyer défendable d’un bien donné.

Pour un investisseur

Avant un achat locatif, une expertise en valeur vénale compare le prix demandé aux ventes réellement enregistrées dans la rue et vérifie ce que le zonage et les risques autorisent ou interdisent.

Deux indices

Où se situe Garges-lès-Gonesse dans le Val-d’Oise

Chaque composante est le rang de la commune parmi celles du département (0 : la moins favorable, 100 : la plus favorable). L’indice est la moyenne pondérée des composantes disponibles. Méthode, poids et limites.

Attractivité résidentielle

37/100

Évolution de la population 2012-2023 (poids 20 %)36
Niveau de vie médian (poids 20 %)0
Prix médian du logement de référence (maison ou appartement, le plus vendu) en années de revenu (poids 20 %)73
Taux de chômage (poids 15 %)2
Atteintes aux biens et aux personnes pour 1 000 habitants (poids 15 %)39
Part des logements vacants (poids 5 %)86
Part des résidences secondaires (poids 5 %)96

Intérêt locatif

82/100

Rendement locatif brut (poids 30 %)99
Évolution du prix médian des maisons (poids 15 %)81
Nombre de ventes (liquidité du marché) (poids 15 %)87
Évolution de la population 2012-2023 (poids 15 %)36
Zonage ABC (tension du marché) (poids 15 %)90
Part des logements vacants (poids 10 %)86

Risques et environnement

Ce que l’état des risques dira à l’acquéreur

Données Géorisques (BRGM, ministère de la Transition écologique), à jour au 13 septembre 2026. Le vendeur doit remettre un état des risques et pollutions ; cette page en donne l’aperçu à l’échelle de la commune, la carte ci-dessous le précise pour une adresse.

Risques recensés sur la commune

Inondation : existant
Remontée de nappe : existant
Séisme : existant - faible
Retrait gonflement des argiles : existant - important
Radon : existant - faible
Installations industrielles classées (ICPE) : concerne
Canalisations de transport de matières dangereuses : concerne
Pollution des sols : concerne

Potentiel radon : catégorie 1 sur 3. Sismicité : zone 1 - tres faible. Aucun plan de prévention des risques approuvé recensé.

Arrêtés de catastrophe naturelle

Sécheresse	01/12/1996 au 31/12/1997
Inondations et/ou Coulées de Boue	07/07/2001
Inondations et/ou Coulées de Boue	17/06/2003
Inondations et/ou Coulées de Boue	02/07/2003
Sécheresse	01/07/2020 au 30/09/2020
Inondations et/ou Coulées de Boue	24/08/1987 au 25/08/1987
Sécheresse	01/06/1989 au 31/12/1990
Inondations et/ou Coulées de Boue	31/05/1992 au 01/06/1992
Inondations et/ou Coulées de Boue	11/05/1993
Sécheresse	01/01/1991 au 30/11/1996
Inondations et/ou Coulées de Boue	30/05/1999
Mouvement de Terrain	25/12/1999 au 29/12/1999
Inondations et/ou Coulées de Boue	25/12/1999 au 29/12/1999
Inondations et/ou Coulées de Boue	22/06/1983 au 27/06/1983
Inondations et/ou Coulées de Boue	05/05/1983
Inondations et/ou Coulées de Boue	03/05/1984
Inondations et/ou Coulées de Boue	20/06/1984

Un arrêté ouvre l’indemnisation par l’assurance ; les sinistres indemnisés doivent être déclarés à la vente (article L. 125-5 du Code de l’environnement).

Sols et activités industrielles

52 anciens sites industriels ou de service inventoriés (CASIAS), sans préjuger d’une pollution. Aucun site en instruction.

12 installations classées pour la protection de l’environnement : CAVANEZ, PIECES D'ORMESSON, DYNE (EX GARAJE), ENERGIE VERTE DE GARGES, LORANDIS, INTERAUTO(ex GARAGE CLENET), PATINOIRE -GROUPE SPORTIF A. NERUDA, MACRON Henry (fonderie d'aluminium), VIQR PARIS 2, FONCIERE SIMA, SFIC - ISOPAR (Groupe D.A.I.), CORIANCE.

Sources

D’où viennent ces chiffres

INSEE, dossier complet de la commune : populations 1968 à 2023, logements par catégorie, statut d’occupation, chômage au sens du recensement, niveau de vie médian et taux de pauvreté (Filosofi 2023).
Carte des loyers 2024, ministère du Logement et ANIL : loyers d’annonce estimés par commune, hors charges.
Base communale de la délinquance enregistrée, SSMSI, ministère de l’Intérieur.
Ventes : demandes de valeurs foncières géolocalisées (DGFiP, Etalab), 2021 à 2025.
Taux moyen des crédits immobiliers et durée : Observatoire Crédit Logement / CSA.
Zonage ABC (arrêté en vigueur) et zonage de la taxe sur les logements vacants (décret du 22 décembre 2025) ; communes littorales de Bretagne (DREAL) et, hors Bretagne, communes littorales, mer ou estuaire (liste nationale).
Géorisques (BRGM, ministère de la Transition écologique) : risques, arrêtés de catastrophe naturelle, radon, sismicité, retrait-gonflement des argiles, sites et sols pollués, installations classées.
Géoportail de l’urbanisme : zonage et pièces du document d’urbanisme en vigueur.

Le marché à Garges-lès-Gonesse

Ce que disent les ventes enregistrées de 2021 à 2025

Statistiques calculées sur la base DVF (demandes de valeurs foncières, data.gouv.fr) : ventes d’un seul logement, surface entre 15 et 400 m², prix au m² entre 300 et 15 000 €. Médiane publiée à partir de cinq ventes.

2 294 €

prix médian au m², appartements (686 ventes, type le plus vendu)

3 292 €

prix médian au m², maisons (265 ventes)

1 090

mutations enregistrées de 2021 à 2025, tous biens

+2 %

évolution du prix médian au m² des appartements sur la période

Année	Mutations	Maisons : ventes	Maisons : médiane au m²	Maisons : prix médian	Appartements : ventes	Appartements : médiane au m²
2021	244	60	3 164 €	262 150 €	155	2 250 €
2022	264	64	3 460 €	282 000 €	178	2 345 €
2023	214	53	3 375 €	270 000 €	131	2 281 €
2024	191	42	3 165 €	259 000 €	122	2 263 €
2025	177	46	3 287 €	263 500 €	100	2 286 €

Lecture

Le marché de Garges-lès-Gonesse est actif : 1 090 mutations en 5 ans, majoritairement des appartements ; les appartements servent donc de référence sur cette page. Le prix médian des appartements, 2 294 € par mètre carré, se situe nettement en dessous de la médiane des communes du Val-d’Oise (3 289 €). La moitié centrale des ventes s’étale sur 32 % de la médiane, entre 1 949 € et 2 676 € : une dispersion courante, qui interdit d’appliquer la médiane à un bien sans l’avoir visité. Pour les maisons, la médiane de 3 292 € par mètre carré se compare à 3 254 € pour le département. Entre 2021 et 2025, le prix médian au mètre carré des appartements a progressé de 2 %, sur des effectifs annuels qui peuvent être faibles : une variation d’une année sur l’autre n’est pas une tendance.

Ces chiffres décrivent un marché, pas un bien. Dans un rapport, chaque comparable est identifié (adresse, date, surface, état, terrain, source), ajusté, puis pondéré ; la valeur est donnée en fourchette et en point, à la date demandée, selon la définition de la valeur vénale de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) et des European Valuation Standards 2025 (EVS 1). Je dispose aussi de bases propres, au-delà de DVF, pour documenter les ventes que la base publique n’expose pas.

Missions

Ce que je réalise à Garges-lès-Gonesse

Une seule inscription, rubrique C.18, pour l’immeuble, le loyer, le fonds, les parts et le préjudice. Chaque page décrit le rapport, le délai et le tarif.

Valeur vénale

Maison, appartement, immeuble, terrain, local commercial ou actif d'exploitation : une valeur de marché motivée, pour une succession, un divorce, une donation, un contrôle fiscal ou un contentieux.

Découvrir 02

Valeur locative et loyer commercial

Renouvellement, révision triennale, déplafonnement, loyer entre dirigeant et SCI, indemnité d'occupation : la valeur locative de marché démontrée, pour bailleurs, preneurs et avocats.

Découvrir 03

Indemnité d'éviction et droit au bail

Refus de renouvellement d'un bail commercial (articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce) : chiffrage de l'indemnité principale et des indemnités accessoires, pour le bailleur ou le preneur, avant ou pendant le procès.

Découvrir 04

Fonds de commerce et titres de société

Cession, apport, transmission, divorce d'entrepreneur, retrait d'associé (article 1843-4 du Code civil), IFI ou contrôle fiscal : la valeur du fonds, des parts et des droits sociaux à prépondérance immobilière.

Découvrir 05

Préjudices immobiliers

Construction voisine, perte de vue ou d'ensoleillement, nuisances, vice caché, erreur de surface, retard de livraison, faute d'un professionnel : la moins-value et la perte de jouissance chiffrées, pour la victime comme pour la défense.

Découvrir 06

Expropriation et préemption

Déclaration d'utilité publique, emprise partielle, préemption urbaine ou SAFER, dommages de travaux publics : l'indemnité principale, le remploi et les accessoires évalués devant le juge de l'expropriation.

Découvrir 07

Expertise judiciaire et assistance

Sur désignation d'un tribunal, en expertise amiable contradictoire entre deux parties, en conseil technique d'une partie face à l'expert désigné, ou en seconde lecture d'un rapport adverse : les formats de mission, expliqués.

Découvrir

Déplacement et délai

Intervenir à Garges-lès-Gonesse

Visite

Le terme même d’expertise implique la visite du bien (Charte, Titre I, § 1.1). Le déplacement est compté 65 € par heure entamée et précisé dans le devis ; Paris et l’Île-de-France sont desservis en TGV depuis Quimper, un peu plus de trois heures et demie jusqu’à Paris-Montparnasse, et les visites y sont regroupées par journée.

Délai

Avis de valeur en une semaine, expertise en valeur vénale ou locative en trois semaines après la visite, en général. Les missions judiciaires suivent le délai fixé par le juge.

Références

Ventes DVF à Garges-lès-Gonesse et dans les communes voisines, bases notariales, bases propres, annonces retraitées ; chaque comparable est cité avec sa source et ses ajustements.

Situations

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Marché tendu

Loyers encadrés ou sous tension, baux commerciaux disputés : la valeur locative se démontre avec des références, pas avec une moyenne.

Le terme : valeur locative

Arrêtés inondation ou submersion

Un sinistre passé doit être déclaré à la vente ; un dommage tu après coup ouvre l’action en garantie des vices cachés.

Le terme : vice caché

Rendement brut 6,4 %

Un rendement élevé s’accompagne souvent d’un prix bas et de travaux : avant d’acheter, vérifier le prix payé par les autres.

Le guide : j’ai acheté trop cher

Questions fréquentes à Garges-lès-Gonesse

Quel est le prix médian des appartements à Garges-lès-Gonesse ?

Sur les ventes de 2021 à 2025 enregistrées dans la base DVF, le prix médian des appartements, le type de bien le plus vendu à Garges-lès-Gonesse, ressort à 2 294 € par mètre carré de surface bâtie, pour un prix médian de 135 500 € et une surface médiane de 60 m². La moitié des ventes se situe entre 1 949 € et 2 676 € par mètre carré : cet écart montre pourquoi une médiane ne vaut pas une expertise. Pour les maisons, la médiane est de 3 292 € par mètre carré sur 265 ventes.

Quels sont les risques naturels et technologiques à Garges-lès-Gonesse ?

Géorisques recense sur la commune : inondation (existant), remontée de nappe (existant), séisme (existant - faible), retrait gonflement des argiles (existant - important), radon (existant - faible), installations industrielles classées (icpe) (concerne), canalisations de transport de matières dangereuses (concerne), pollution des sols (concerne). 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982. La carte de cette page donne les risques connus à une adresse précise ; le vendeur reste tenu de remettre un état des risques et pollutions à jour (article L. 125-5 du Code de l'environnement).

Quel loyer et quel rendement locatif à Garges-lès-Gonesse ?

D'après la carte des loyers 2024, un appartement se loue en moyenne 18,3 € par m² et par mois (fourchette 14,1 à 23,8 €), une maison 17,5 €. Rapporté au prix médian DVF, le rendement brut ressort à 9,6 % pour un appartement et 6,4 % pour une maison, avant charges, vacance et fiscalité.

Que signifient les deux indices de cette page ?

L'indice d'attractivité résidentielle et l'indice d'intérêt locatif situent Garges-lès-Gonesse parmi les communes du Val-d’Oise : chaque composante (démographie, revenus, accessibilité du prix, chômage, sécurité, vacance, loyers, rendement, tension du marché) est un rang de 0 à 100 dans le département, et l'indice en est la moyenne pondérée. Les poids et les limites sont publiés sur la page de méthode. Ces indices décrivent une commune, jamais un bien.

Combien coûte une expertise immobilière à Garges-lès-Gonesse ?

Les honoraires sont au temps passé, 65 € l'heure : avis de valeur à partir de 325 € (5 h), expertise en valeur vénale à partir de 975 € (15 h), hors déplacement. Le déplacement est compté 65 € par heure entamée et précisé dans le devis. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Voir la grille complète.

Un rapport d'expertise à Garges-lès-Gonesse est-il utilisable devant un notaire, l'administration ou un juge ?

Oui. Le rapport est établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition, 2025) et les normes européennes EVS 2025, avec des comparables identifiés un par un, à Garges-lès-Gonesse et dans les communes voisines. Un rapport commandé par une seule partie doit être corroboré par d'autres éléments devant le juge (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710) ; l'expertise amiable conjointe ou l'expertise judiciaire ont une portée supérieure.

Les chiffres de cette page sont-ils une estimation de mon bien ?

Non. Ce sont des statistiques calculées sur les ventes publiées dans la base DVF (demandes de valeurs foncières, data.gouv.fr), après exclusion des ventes atypiques. Elles décrivent le marché de Garges-lès-Gonesse, pas votre bien : l'état, la surface réelle, le terrain, l'exposition, les servitudes et la situation locative font varier la valeur bien au-delà de l'écart entre quartiles.

Autour de Garges-lès-Gonesse

Communes voisines

Prix médian au m² des maisons, ventes DVF 2021 à 2025. Les communes de Roissy Pays de France · Toutes les communes du Val-d’Oise.

Un bien à évaluer à Garges-lès-Gonesse ?

Décrivez votre situation en trois questions : je vous dis quel rapport y répond, dans quel délai et à quel prix.

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