Un fils occupe depuis 1999 une parcelle détachée du terrain familial, sur la foi d’une « attestation de vente » signée par sa mère, pour 28 260 francs, et d’un procès-verbal de délimitation dressé par un géomètre. Après le décès de la mère, ses frères et sœurs revendiquent la parcelle et réclament une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion lui donne raison : juste titre, bonne foi, plus de dix ans, la propriété est prescrite. La Cour de cassation casse le 18 juin 2026 : le juste titre de la prescription abrégée suppose un transfert consenti par quelqu’un qui n’était pas le véritable propriétaire, et la cour n’a pas relevé que la mère ne l’était pas. Un papier signé par le propriétaire est soit une vente, soit rien ; ce n’est pas un titre qui fait prescrire. Pour les partages familiaux où de tels arrangements abondent, l’arrêt renvoie à l’évaluation : de la parcelle, des constructions, de l’occupation.
Les faits
Les parents décèdent en 1994 et 2019. En janvier 2022, sept de leurs héritiers assignent trois autres en revendication de deux parcelles et en paiement d’indemnités d’occupation. L’un des défendeurs revendique une parcelle détachée de l’une d’elles, qu’il dit avoir acquise de sa mère par un acte du 15 juin 1999, une attestation par laquelle elle déclare sur l’honneur lui avoir vendu la parcelle pour 28 260 francs, corroborée par un procès-verbal de délimitation établi le 18 mars 1999 par un géomètre, tous deux signés par la mère.
La cour d’appel de Saint-Denis, le 25 octobre 2024, juge que ces documents démontrent l’existence de la vente de 1999, qu’ils constituent un juste titre et que l’acquisition a été faite de bonne foi ; le fils, en possession depuis plus de vingt ans avant l’assignation, a prescrit la propriété par dix ans. Elle rejette la demande d’indemnité d’occupation dirigée contre lui.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.826), au visa de l’article 2265, devenu 2272, alinéa 2, du Code civil : « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre ». Elle rappelle sa jurisprudence : « le juste titre mentionné par l’article 2265 du code civil suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire et une cour d’appel ne peut retenir une prescription acquisitive abrégée sans relever, au besoin d’office, que le vendeur du bien n’était pas le véritable propriétaire ».
En retenant le juste titre « sans relever, au besoin d’office, que l’auteur du fils n’était pas le véritable propriétaire de la parcelle vendue, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Cassation sur la propriété de la parcelle, sur sa régularisation au cadastre et à la publicité foncière, et renvoi devant la même cour autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le juste titre n’est pas n’importe quel papier. La prescription de dix ans protège celui qui a acheté, de bonne foi, à quelqu’un qui n’était pas propriétaire, par un acte qui aurait transféré la propriété si le vendeur l’avait été. Si le vendeur était propriétaire, l’acte transfère la propriété par lui-même, à condition d’être une vente valable ; s’il ne l’est pas, une attestation sur l’honneur ne prescrit rien. Après le décès du père en 1994, la mère n’était d’ailleurs sans doute propriétaire que pour partie, en indivision avec ses enfants, ce que la cour de renvoi devra examiner. Dans un partage, l’expert ne qualifie pas les titres, mais il en tient compte : une parcelle « vendue » par attestation reste, jusqu’à décision contraire, un bien de la succession à évaluer. La Cour l’avait dit quelques mois plus tôt pour un règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759, publié au bulletin) : un document qui n’est pas translatif de propriété, même s’il accorde la jouissance exclusive d’une cour, n’est pas un juste titre.
Ce que vaut la parcelle, et ce qu’on a bâti dessus. Le prix de 1999, 28 260 francs, dit peu de la valeur actuelle d’une parcelle détachée, viabilisée ou construite depuis. Le rapport établit la valeur du terrain nu à la date du partage, puis, séparément, celle des constructions édifiées par l’occupant. Si la parcelle revient à la succession, l’occupant qui a construit de bonne foi a droit, selon l’article 555 du Code civil, à une indemnité égale, au choix du propriétaire, à la plus-value apportée au fonds ou au coût des matériaux et de la main-d’œuvre, estimés à la date du remboursement ; l’expert chiffre les deux termes pour que le choix puisse s’exercer.
L’indemnité d’occupation, en suspens. Les demandeurs réclamaient une indemnité d’occupation à compter de 2020. Si le fils n’est pas propriétaire, il a occupé un bien indivis à titre privatif et en doit une, calculée sur la valeur locative de la parcelle telle qu’elle était, terrain nu ou construit par lui, ce qui n’est pas le même chiffre. L’article sur l’indemnité d’occupation jusqu’au partage décrit le calcul ; ici s’y ajoute la question de savoir sur quelle consistance elle porte.
Régulariser plutôt que prescrire. L’affaire montre le coût des arrangements de famille sans acte : vingt ans plus tard, une revendication, une expertise, deux degrés de juridiction et une cassation. Un partage, une attribution ou une vente notariée à un prix documenté auraient réglé la question en 1999. Quand la régularisation se fait aujourd’hui, elle se fait à la valeur actuelle, avec une soulte pour les autres héritiers, et l’évaluation de la parcelle en est la première étape.
Bornage et délimitation. Le procès-verbal du géomètre de 1999 fixait des limites ; il ne transférait rien. La Cour l’a déjà dit pour le bornage, qui n’est pas attributif de propriété. L’expert qui décrit une parcelle distingue ce que disent les limites et ce que disent les titres.
Ce que l’expert en retient
- Une attestation de vente signée par le véritable propriétaire n’est pas un juste titre ; la prescription abrégée de dix ans ne joue pas.
- Jusqu’à décision contraire, la parcelle reste un bien de la succession, à évaluer au partage.
- Les constructions de l’occupant s’évaluent à part : plus-value apportée au fonds ou coût des travaux, à la date du remboursement.
- L’indemnité d’occupation se calcule sur la consistance du bien telle qu’elle était, terrain nu ou construit par l’occupant.
- Un arrangement de famille se régularise par un acte à un prix documenté ; à défaut, il se règle vingt ans plus tard à la valeur actuelle.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Les guides Sortir d’une indivision familiale et Mission type d’expertise en valeur vénale pour un partage et les termes indivision, soulte et indemnité d’occupation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indivision : l’emprunt payé par un seul suit l’article 815-13 et Empiètement : la démolition s’impose, la bande de terrain a un prix. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un terrain familial occupé depuis des années sur la foi d'un papier, et une succession à régler ?
J'établis la valeur de la parcelle, celle des constructions édifiées par l'occupant et l'indemnité d'occupation éventuelle, pour que le partage ou la régularisation repose sur des chiffres.
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