Un exploitant meurt en 2002 en laissant sa veuve, usufruitière de toute la succession par donation entre époux, et trois enfants. La ferme, bien propre du défunt, est louée par bail rural à long terme à l’une des filles et à son mari. Cette fille demande l’attribution préférentielle de la ferme. La cour d’appel d’Angers la lui attribue en pleine propriété, pour 235 266 €, à charge de soulte, en jugeant cette attribution compatible avec l’usufruit de la mère. La Cour de cassation, le 30 avril 2025, par un arrêt publié, casse : l’attribution préférentielle est une modalité du partage et « ne peut porter que sur les droits compris dans l’indivision à partager » ; « si l’indivision n’existe qu’en nue-propriété, le copropriétaire en nue-propriété ne peut être admis qu’à solliciter une attribution en nue-propriété ». Pour l’expert, l’objet à évaluer change : ce n’est plus la ferme, c’est la nue-propriété de la ferme, grevée d’un usufruit viager et d’un bail.
Les faits
Un agriculteur décède le 6 février 2002. Il laisse son épouse, mariée sous le régime conventionnel de la communauté réduite aux acquêts et bénéficiaire, par donation du 22 juin 1971, de l’usufruit de sa succession, ainsi que trois enfants, dont l’un est décédé depuis en laissant deux enfants. La succession comprend des biens propres agricoles formant une ferme, que le défunt avait donnée à bail rural à long terme à l’une de ses filles et à son époux.
Des difficultés surviennent au règlement de la succession. La fille exploitante assigne sa mère et ses frères en ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage, et demande l’attribution préférentielle des biens ruraux formant la ferme. La cour d’appel d’Angers, le 14 mars 2024, les lui attribue en pleine propriété, pour la valeur de 235 266 €, à charge de soulte s’il y a lieu : selon elle, cette attribution est compatible avec l’usufruit de la mère sur l’intégralité des biens de la succession, puisque l’attribution privative de propriété ne s’opère qu’à l’issue du partage confié au notaire. La veuve et l’un des fils se pourvoient.
La décision
La première chambre civile casse, au visa des articles 831 et 833 du Code civil (Cass. 1re civ., 30 avril 2025, n° 24-15.624, publié au bulletin). L’article 831 ouvre au conjoint survivant ou à tout héritier copropriétaire l’attribution préférentielle, « par voie de partage, à charge de soulte s’il y a lieu », de toute entreprise agricole à l’exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement ; l’article 833 en fait profiter l’héritier « qu’il soit copropriétaire en pleine propriété ou en nue-propriété ».
« S’il résulte de la combinaison de ces textes que tout héritier copropriétaire en nu-propriété peut demander l’attribution préférentielle par voie de partage, à charge de soulte s’il y a lieu, de toute entreprise agricole à l’exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement, une telle attribution, en tant que modalité du partage, ne peut porter que sur les droits compris dans l’indivision à partager. Dès lors, si l’indivision n’existe qu’en nue-propriété, le copropriétaire en nue-propriété ne peut être admis qu’à solliciter une attribution en nue-propriété. » La cassation de l’attribution en pleine propriété entraîne celle du chef fixant la valeur attribuée à 235 266 €, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Rennes.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’objet du partage commande l’objet de l’évaluation. La veuve a l’usufruit de toute la succession ; les enfants ne sont indivis qu’en nue-propriété. Le partage ne peut répartir que cette nue-propriété, et l’attribution préférentielle ne peut porter que sur elle. La valeur de 235 266 € retenue par la cour d’appel était, selon toute vraisemblance, celle de la ferme en pleine propriété ; elle tombe avec l’attribution. La mission de l’expert se formule donc ainsi : valeur de la nue-propriété des biens formant la ferme, à la date la plus proche du partage, compte tenu de l’usufruit de la mère et du bail rural en cours.
Deux charges à déduire, pas une. La nue-propriété se calcule à partir de la valeur en pleine propriété, dont on retranche la valeur de l’usufruit. Mais la pleine propriété elle-même est ici celle d’une ferme louée par bail à long terme, et elle s’évalue en valeur occupée, comme le rappelle l’arrêt sur la ferme louée à la société de l’attributaire. L’ordre des opérations compte : d’abord la valeur libre, puis la décote pour le bail, puis la part de l’usufruit sur ce résultat. Appliquer l’usufruit sur la valeur libre, ou oublier l’une des deux charges, fausse la soulte de plusieurs dizaines de pour cent.
Barème fiscal ou calcul économique. Pour les droits de succession, le barème de l’article 669 du Code général des impôts fixe la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Pour un partage, rien n’impose ce barème, et l’article sur l’usufruit du conjoint survivant sur des biens en nue-propriété explique pourquoi la valeur économique s’en écarte : elle actualise, sur l’espérance de vie de l’usufruitière, le revenu qu’elle conserve, ici les fermages, avec un taux qui reflète le placement. Quand l’usufruitière est très âgée, comme dans une succession ouverte en 2002 et toujours en cours, la nue-propriété tend vers la pleine propriété occupée, et le rapport le montre chiffres à l’appui.
La soulte se fixe au partage. L’attributaire ne devient propriétaire qu’au partage définitif et la soulte se calcule à cette date, comme le rappelle l’arrêt sur la soulte exigible au partage. Dans une succession ouverte depuis plus de vingt ans, la valeur de 2024 n’est déjà plus celle du renvoi, l’usufruitière a vieilli et la nue-propriété a pris de la valeur. Le rapport d’expertise date sa valeur, indique les paramètres qui bougent avec le temps, âge, fermage, marché des terres, et se met à jour sans être refait.
Ce que l’attributaire reçoit vraiment. L’héritière exploitante obtiendra la nue-propriété de la ferme qu’elle loue. Elle restera fermière de sa mère jusqu’au décès de celle-ci, puis réunira l’usufruit à sa nue-propriété et le bail s’éteindra par confusion. La soulte qu’elle doit rémunère un droit différé, non une jouissance immédiate ; c’est ce qui justifie la décote, et c’est aussi ce que ses cohéritiers doivent comprendre pour accepter un chiffre inférieur à celui de la ferme « à la vente ». Le guide sur la sortie d’une indivision familiale décrit ces discussions.
Une pleine propriété sans abattement d’indivision ni de démembrement. La valeur de départ du calcul ne supporte que les charges réelles du bien, comme le bail rural. Par un arrêt publié du 22 juin 2016 (Cass. 1re civ., n° 15-19.471), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir refusé tout abattement sur des immeubles successoraux indivis et grevés de l’usufruit de la veuve. Ni l’indivision ni le démembrement n’affectent leur valeur vénale « dans les rapports entre les copartageants ». L’usufruit ne se traite donc pas par une décote sur la ferme : on retranche sa valeur une fois la valeur occupée établie. L’article sur les immeubles indivis évalués en pleine propriété décrit cette articulation.
Ce que l’expert en retient
- L’attribution préférentielle ne porte que sur les droits indivis : si l’indivision n’existe qu’en nue-propriété, seule la nue-propriété s’attribue.
- La valeur de la soulte est celle de la nue-propriété, non de la pleine propriété de l’exploitation.
- Le calcul part de la valeur libre, applique la décote pour le bail en cours, puis retranche l’usufruit ; l’ordre compte.
- Pour un partage, la valeur économique de l’usufruit, actualisée sur l’espérance de vie et le revenu conservé, prime sur le barème fiscal.
- La soulte se fixe à la date la plus proche du partage ; le rapport date ses paramètres pour être mis à jour.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Sortir d’une indivision familiale et les termes attribution préférentielle, nue-propriété et démembrement de propriété du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Attribution préférentielle : la ferme louée reste occupée et Attribution préférentielle : la soulte n’est due qu’au partage. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une exploitation à attribuer dans une succession où le conjoint survivant garde l'usufruit, et une soulte à calculer sur la nue-propriété ?
J'évalue la ferme en pleine propriété, puis la nue-propriété à la date la plus proche du partage, avec le bail en cours, l'âge de l'usufruitier et une méthode économique motivée, pour une soulte que le notaire et le juge peuvent reprendre.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
