Un incendie ravage des locaux commerciaux loués à une boulangerie. Le bailleur notifie la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée ; la locataire demande au contraire que le bailleur remette les lieux en état. La cour d’appel de Toulouse lui donne raison : faute de perte totale, le bail se poursuit et le bailleur doit les travaux. La Cour de cassation, le 8 mars 2018, par un arrêt publié, casse, au visa de l’article 1722 du Code civil : « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». La cour d’appel avait elle-même relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail. Pour l’expert, l’arrêt fixe une comparaison qu’il est souvent seul à pouvoir faire : le coût des travaux d’un côté, la valeur de la chose louée de l’autre.
Les faits
Le 1er avril 2014, un incendie survient dans des locaux à usage commercial appartenant à la société Toulouse Immob et loués à la société La Boulange toulousaine. Le 3 juin 2014, la bailleresse notifie à la locataire la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée, puis l’assigne en constatation de cette résiliation. La locataire demande reconventionnellement la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux de remise en état.
La cour d’appel de Toulouse, le 30 novembre 2016, dit n’y avoir lieu de constater la résiliation et condamne la bailleresse aux travaux : à défaut de perte totale, la résiliation de plein droit ne peut être constatée, le bail se poursuit, et le bailleur doit, au titre de son obligation de délivrance, faire procéder à la remise en état. Elle relève pourtant que l’immeuble est devenu impropre à l’exploitation prévue au bail.
La décision
La troisième chambre civile casse en toutes ses dispositions (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439, publié au bulletin). Selon l’article 1722 du Code civil, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit » ; et « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ».
« En statuant ainsi, après avoir relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » Renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux chiffres, un seuil. La perte totale ne suppose pas des ruines. Elle est acquise dans deux cas : quand le local ne peut plus servir à sa destination, de façon absolue et définitive ; ou quand le remettre en état coûterait plus qu’il ne vaut. Ce second critère est une comparaison chiffrée : d’un côté le coût des travaux nécessaires pour rendre le local conforme à sa destination, chiffré par un maître d’œuvre ou un économiste de la construction ; de l’autre la valeur de la chose louée. L’expert immobilier établit ce second terme et vérifie que les deux chiffres portent sur le même objet, les locaux loués et non l’immeuble entier, dans le même état de référence. Le lexique définit la valeur vénale.
Quelle valeur, à quelle date. La valeur à retenir est celle de la chose louée avant le sinistre, telle qu’elle était louée, c’est-à-dire la valeur vénale des locaux occupés, à la date du sinistre. Elle n’inclut ni le fonds de commerce du preneur, ni la valeur du terrain si le local n’en est qu’une partie, mais bien la construction et sa quote-part de sol. Les comparables sont des ventes de locaux commerciaux loués de même consistance, et, à défaut, la capitalisation du loyer en cours à un taux de marché, méthode qui donne directement la valeur d’un bien pour son propriétaire bailleur. Le rapport présente les deux approches et retient celle qui s’applique le mieux au local.
Le coût des travaux se prend à la même échelle. Les travaux à comparer sont ceux qui rendent le local conforme à sa destination contractuelle, ni plus ni moins : pas une reconstruction améliorée, pas non plus un simple nettoyage. Le rapport distingue les postes de remise en état des postes d’amélioration ou de mise aux normes qui n’existaient pas avant, parce que seuls les premiers entrent dans la comparaison. L’article sur le devis préféré à l’abattement forfaitaire rappelle que ce coût se prouve par des devis, non par un pourcentage.
Les conséquences se chiffrent pour les deux parties. Si le seuil est franchi, le bail est résilié de plein droit : le preneur perd son droit au bail sans indemnité d’éviction, puisque la perte résulte d’un cas fortuit ; le bailleur retrouve un local à reconstruire, libre de toute occupation. Si le seuil n’est pas franchi, le bail continue et le bailleur doit les travaux, sous réserve des clauses du bail sur la charge des grosses réparations. L’expert qui accompagne l’une des parties chiffre donc aussi ce que chacune perd ou gagne dans chaque hypothèse, notamment la valeur du droit au bail qui disparaît, décrite dans l’article sur le droit au bail des locaux quittés.
L’assurance ne change pas la comparaison. Que le bailleur soit indemnisé par son assureur pour la reconstruction n’entre pas dans le calcul de l’article 1722 : la comparaison se fait entre le coût des travaux et la valeur du bien, indépendamment de qui les finance. Le rapport le dit, parce que les parties invoquent souvent l’indemnité d’assurance pour soutenir que les travaux sont possibles. L’article sur l’indemnité d’occupation après annulation du bail traite d’un autre cas de local impropre à sa destination.
Ce que l’expert en retient
- La perte totale de la chose louée, qui résilie le bail de plein droit, est assimilée à l’impossibilité absolue et définitive d’en user selon sa destination ou à la nécessité de travaux dont le coût excède sa valeur.
- La comparaison porte sur le coût des travaux de remise en conformité avec la destination et sur la valeur vénale des locaux loués avant le sinistre.
- Les deux chiffres portent sur le même objet et la même date ; les améliorations et mises aux normes nouvelles sont isolées.
- L’indemnité d’assurance du bailleur n’entre pas dans la comparaison.
- Le rapport chiffre les conséquences pour chaque partie, dont la valeur du droit au bail qui disparaît.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes valeur vénale, droit au bail et taux de capitalisation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore et Indemnité d’occupation : la valeur locative, sans plafonnement. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un local sinistré, un bailleur qui invoque la perte de la chose louée, et une comparaison entre le coût des travaux et la valeur du bien ?
J'établis la valeur vénale du local avant le sinistre et je la rapproche du coût de remise en état chiffré par le maître d'œuvre, pour dire si le seuil de la perte totale est atteint, pour le bailleur, le preneur ou le juge.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
