Trois arrêts publiés de la troisième chambre civile, rendus à l’automne 2016, disent ce que vaut, en droit, le travail du fermier sur les terres qu’il loue. Le 6 octobre 2016, la Cour de cassation approuve le refus d’accorder à une société viticole sortante la plus-value que ses plantations avaient apportée au domaine : le preneur sortant n’a droit qu’au coût de ses améliorations, amorti, « quel que soit le fondement juridique invoqué ». Le 3 novembre 2016, elle rappelle qu’« un bail rural n’a pas, en lui-même, de valeur patrimoniale », mais admet que l’exploitation qui engendre des primes et des droits à paiement unique soit portée à l’actif d’une succession, indépendamment du foncier. Le même 6 octobre 2016, elle casse l’arrêt qui avait tenu pour incessibles les méthodes de culture et le savoir-faire d’un champignonniste ; l’expert a donc trois objets distincts à chiffrer : des améliorations amorties, une exploitation, un savoir-faire.
Les faits
Dans la première affaire, par actes authentiques des 26 février 1974 et 5 avril 1979, deux époux donnent à bail à long terme à une société viticole un domaine agricole comprenant des bâtiments et des parcelles. Par actes du 6 octobre 2004, les bailleurs délivrent congé de l’ensemble du domaine pour le 31 octobre 2008. La société saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en indemnisation de la plus-value apportée au fonds par ses améliorations. La cour d’appel de Bordeaux, le 12 février 2015, rejette cette demande et fixe l’indemnité de sortie à partir de la valeur résiduelle du vignoble : selon le pourvoi, 242 942 €, contre une plus-value évaluée par l’expert judiciaire à 3 468 183,25 €.
Dans la deuxième, deux époux communs en biens décèdent le 20 février 1992 et le 13 novembre 2007, laissant quatre filles. L’une d’elles exploite les parcelles de Vervins, demande que « l’exploitation » soit écartée de l’actif successoral et sollicite l’attribution préférentielle de parts d’une EARL et de biens fonciers agricoles. La cour d’appel d’Amiens, le 3 février 2015, juge que l’exploitation doit être évaluée indépendamment du foncier, déjà compté à l’actif, puis dit qu’il ne peut être statué en l’état sur l’attribution préférentielle et renvoie les parties devant le notaire liquidateur.
Dans la troisième, des caves destinées à la culture des champignons sont louées à effet du 1er février 1984 ; le 6 mars 1984, une convention portant cession d’éléments d’exploitation agricole est conclue, et les preneurs paient une somme à ce titre. Après un congé fondé sur l’âge de la retraite, ils en demandent la restitution aux ayants droit des bailleurs sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime. La cour d’appel d’Amiens, le 5 mai 2011, accueille la demande : les méthodes de culture, procédés et savoir-faire, « à supposer qu’ils soient propres au cédant et que leur connaissance ne soit pas directement accessible au public, ne pouvaient constituer des éléments cessibles de l’exploitation agricole ».
La décision
Premier arrêt (Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 15-18.796, publié) : rejet. La cour d’appel a exactement retenu que les articles L. 411-69 et L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime « excluent pour le preneur sortant toute autre forme d’indemnisation que l’indemnité égale au coût des travaux et améliorations évalués à l’expiration du bail après déduction d’un amortissement par année d’utilisation, quel que soit le fondement juridique invoqué », relevé l’absence d’accord particulier des parties sur une indemnisation complémentaire au titre de la plus-value, et « a légalement justifié sa décision de déterminer l’indemnité de sortie à partir de la valeur résiduelle totale du vignoble ».
Deuxième arrêt (Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-20.366, publié) : sur l’actif successoral, rejet. La cour d’appel a retenu, « à bon droit, qu’un bail rural n’a pas, en lui-même, de valeur patrimoniale », et constaté que, « selon les justificatifs produits, cette exploitation engendrait des valeurs identifiables, de nature à en faire une entité économique frugifère, sans comptabiliser les baux conclus pour une partie des parcelles » ; elle « a pu en déduire qu’elle devait être évaluée indépendamment de la valeur du foncier et portée à l’actif successoral ». Sur l’attribution préférentielle, cassation partielle au visa de l’article 4 du code civil : en renvoyant les parties devant le notaire sans statuer, la cour d’appel a violé ce texte. Renvoi, sur ce point, devant la cour d’appel d’Amiens autrement composée.
Troisième arrêt (Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 11-21.700, publié) : cassation dans toutes ses dispositions, pour manque de base légale au regard de l’article L. 411-74. En statuant « sans rechercher en quoi les méthodes de culture ou savoir-faire ne pouvaient constituer des éléments cessibles de l’exploitation agricole lors d’un changement d’exploitant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Renvoi devant la cour d’appel de Douai.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’indemnité de sortie mesure un coût amorti, pas une plus-value. Pour des travaux régulièrement réalisés, le fermier qui a bâti, planté ou transformé le sol reçoit, en sortant, le coût de ses travaux évalué à l’expiration du bail, amorti par année d’utilisation. La plus-value apportée au fonds, que le texte retient comme plafond pour les plantations, n’est pas la mesure du droit, sauf accord particulier des parties sur une indemnisation complémentaire. L’expert désigné en sortie de ferme reconstitue donc, plantation par plantation et bâtiment par bâtiment, la date d’exécution, le coût à la date de sortie et l’amortissement couru. L’arrêt de 2024 sur le fermage renouvelé et les bâtiments irréguliers du preneur rappelle que ces améliorations ne s’apprécient qu’à la sortie de ferme ; celui de 2016 précise comment. Hors statut du fermage, cette exclusivité ne joue pas : l’occupant sans bail, comme dans l’échange de jouissance de parcelles, relève du droit commun, en principe l’accession de l’article 555 du code civil pour les constructions et plantations, le propriétaire qui les conserve remboursant à son choix la plus-value ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre à la date du remboursement, et, à défaut d’autre action, l’enrichissement injustifié (article 1303 du code civil).
Le bail n’a pas de valeur en lui-même, l’exploitation peut en avoir une. Le bail rural est attaché à la personne du preneur et n’a pas, en lui-même, de valeur patrimoniale. Mais ce que le fermier fait des terres louées produit des droits qui se comptent : primes à l’élevage, droits à paiement attachés aux surfaces déclarées. La cour d’appel a constaté, selon les justificatifs produits, des « valeurs identifiables », « sans comptabiliser les baux conclus pour une partie des parcelles », et la Cour a admis que celle-ci en déduise une évaluation distincte du foncier. L’expert inventorie les droits à paiement, que les transferts entre exploitants permettent de situer en prix, les primes acquises et, s’ils ne relèvent pas d’une société dont les parts sont évaluées par ailleurs, le cheptel, le matériel et les stocks ; si l’entité dégage un excédent, la méthode par le revenu en vérifie la cohérence. Le bail ordinaire reste à zéro ; le bail cessible hors du cadre familial (articles L. 418-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime) obéit à un régime distinct.
Le foncier d’un côté, l’exploitation de l’autre. Le foncier s’évalue séparément et, s’il est loué, en valeur occupée, comme l’a jugé la Cour en décembre 2025 pour la ferme louée à la société de l’attributaire et en mars 2025 pour les terres vendues au fils fermier. La décote pour occupation du foncier mesure la charge du bail pour le propriétaire ; la valeur de l’exploitation mesure ce que produit le travail du preneur et entre dans la succession de celui-ci. Lorsque la même succession comprend le foncier et l’exploitation, les deux valeurs s’additionnent, sans ligne pour le bail. La cassation du second chef, au visa de l’article 4 du code civil, sanctionne enfin le juge qui renvoie les parties devant le notaire sans statuer sur l’attribution préférentielle ; la soulte se calculera ensuite sur des valeurs à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage. Le guide Rédiger une mission d’expertise en valeur vénale pour un partage et l’article sur l’attribution limitée à la nue-propriété aident à cadrer cette évaluation.
Le savoir-faire ne peut être écarté par principe. L’article L. 411-74 sanctionne les sommes exigées sans contrepartie lors d’un changement d’exploitant ; la cession d’éléments de l’exploitation reste licite pour leur valeur. Le troisième arrêt ajoute que des méthodes de culture et un savoir-faire spécifique ne peuvent être exclus par principe des éléments cessibles, le juge devant rechercher ce qui a réellement été transmis. L’expert décrit ce qui a été cédé, distingue ce qui était accessible à tout exploitant de ce qui était propre au cédant, et chiffre la part du prix que ces éléments justifient, par le gain de temps et de rendement qu’ils procurent à l’entrant : le surplus est l’indu.
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité du preneur sortant se calcule exclusivement selon les articles L. 411-69 et L. 411-71, coût des améliorations amorti par année d’utilisation ; la plus-value n’est pas indemnisée, sauf accord particulier.
- Le bail rural n’a pas, en lui-même, de valeur patrimoniale, sous réserve du régime distinct du bail cessible ; primes et droits à paiement de l’exploitation peuvent constituer des valeurs identifiables, évaluées et portées à l’actif de la succession du preneur indépendamment du foncier.
- Le foncier compris dans la même succession s’évalue de son côté, en valeur occupée s’il est loué, notamment à une société (Cass. 1re civ., 10 décembre 2025) ; l’exploitation s’y ajoute sans ligne pour le bail.
- Méthodes de culture et savoir-faire spécifique ne sont pas exclus par principe des éléments cessibles lors d’un changement d’exploitant ; le rapport décrit et chiffre ce qui a réellement été transmis, chaque objet avec sa date et sa base légale.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Rédiger une mission d’expertise en valeur vénale pour un partage et les termes attribution préférentielle, méthode par le revenu et décote pour occupation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Fermage renouvelé : les bâtiments irréguliers du preneur exclus et Échange de parcelles agricoles : ce n’est pas un bail rural. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 15-18.796, n° 15-20.366 et n° 11-21.700.
Et maintenant
Un fermier qui quitte le fonds, des plantations ou des bâtiments à indemniser, ou une exploitation à porter à l'actif d'une succession ?
J'établis le coût des améliorations à la date de sortie et leur amortissement, la valeur de l'exploitation, primes et droits à paiement compris, distincte de celle du foncier, et ce qui a réellement été cédé lors d'un changement d'exploitant, pour le bailleur, le preneur, le notaire ou le tribunal paritaire.
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