Une commune acquiert par expropriation des parcelles ; les propriétaires gardent un garage qui donne immédiatement sur le terrain pris. La cour d’appel leur refuse toute indemnité pour la perte de son usage : aucun engagement de créer une servitude n’avait été relevé, et le remploi couvrirait les frais. Par un arrêt publié du 29 mars 2018, la Cour de cassation casse sur ce point : le préjudice tenait « à l’enclavement résultant directement de l’acquisition des parcelles par la commune » et « n’était pas couvert par l’indemnité de remploi ». Pour l’expert, l’enclavement du bien conservé est un poste à chiffrer à part.
Les faits
Une commune devient propriétaire de parcelles appartenant à deux particuliers, que l’arrêt désigne comme « les consorts Y… ». Les expropriés conservent un garage et réclament, outre l’indemnité principale de dépossession et l’indemnité de remploi, 30 000 € au titre de la perte de jouissance et d’usage de ce garage.
La cour d’appel de Toulouse, le 30 novembre 2016, fixe l’indemnité principale et l’indemnité de remploi, mais rejette la demande relative au garage. Elle retient que ce garage, resté la propriété des expropriés, « donne immédiatement sur la parcelle expropriée », que le procès-verbal de transport sur les lieux « ne comporte aucun engagement de création d’une servitude », que « la détermination d’une servitude ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation » et que « l’indemnité de remploi comprend les frais de tous ordres normalement exposés pour acquérir des biens de même nature ».
Les expropriés se pourvoient en cassation contre le montant des deux indemnités fixées et contre le rejet de l’indemnité du garage.
La décision
La Cour écarte d’abord le moyen dirigé contre le montant de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, qui restent celles fixées en appel (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-11.507, publié au bulletin).
Elle casse en revanche le rejet de l’indemnité du garage, au visa des articles L. 321-1 et R. 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le premier pose que les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; le second régit l’indemnité de remploi. La cour d’appel a violé ces textes, « alors que le préjudice allégué tenait à l’enclavement résultant directement de l’acquisition des parcelles par la commune et n’était pas couvert par l’indemnité de remploi ».
La cassation est limitée au rejet de la demande de 30 000 € ; l’affaire est renvoyée sur ce point devant la cour d’appel de Bordeaux, et la commune est condamnée aux dépens et à verser 3 000 € aux expropriés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’arrêt tient en deux propositions : le préjudice né de l’enclavement est direct lorsqu’il résulte de l’acquisition elle-même, et le remploi ne le répare pas. L’absence d’engagement de servitude et l’incompétence retenue par la cour d’appel ne suffisaient donc pas à écarter la demande. La Cour ne se prononce ni sur cette question de compétence, ni sur le montant demandé, ni sur la méthode de chiffrage.
Ce que cela change pour l’évaluation
Un préjudice direct, parce qu’il naît de l’emprise. L’emprise désigne la partie expropriée. Le critère est la cause : le garage est enclavé du fait même de l’acquisition des parcelles, dont celle sur laquelle il ouvre. La même année, la Cour a refusé que la dépréciation du surplus soit mesurée par le surcoût de construction dû à un tunnel implanté dans un tréfonds exproprié, qui tient à l’ouvrage public et non à l’emprise. Le rapport commence donc par cette question : la perte vient-elle du transfert de propriété lui-même, ou de ce que l’expropriant fera du terrain ?
Le remploi indemnise le bien pris, pas le bien gardé. L’indemnité de remploi compense les frais d’acquisition d’un bien de même nature avec l’indemnité principale : droits de mutation, frais d’acte, honoraires. Le garage conservé, lui, n’est pas remplacé ; il reste en place, enclavé. Les deux postes s’additionnent, comme s’additionnent, pour un exploitant partiellement évincé, la valeur partielle du fonds, le remploi et le trouble commercial qu’il prouve, ainsi que l’expose l’article sur l’éviction partielle d’un fonds de commerce.
L’absence de servitude ne supprime pas le préjudice. C’est au contraire faute d’accès rétabli que le préjudice existe. Par un arrêt du 13 novembre 2025 (n° 24-11.112), la Cour a ajouté que les indemnités sont fixées en euros et que la dépréciation du surplus liée à la perte d’accès ne peut être réparée en nature, par une servitude offerte par l’expropriant, qu’avec l’accord des expropriés : c’est l’objet de l’article sur la servitude refusée. Les deux décisions s’articulent sans se contredire : qu’aucun engagement de servitude n’ait été pris, comme en 2018, ou qu’une servitude soit offerte et refusée, comme en 2025, l’enclavement se chiffre en argent. Sur le sort de la servitude offerte, c’est l’arrêt de 2025, plus récent, qui fixe l’état du droit.
Un poste rattaché au surplus. La demande visait la perte de jouissance et d’usage du garage ; la Cour parle d’un préjudice tenant à l’enclavement, sans le nommer davantage. Il peut être présenté comme une dépréciation de la partie restée hors emprise, et la Cour a jugé en 2019 qu’en cas d’expropriation partielle, cette dépréciation peut être indemnisée quelle que soit la nature du bien, comme le rappelle l’article sur l’expropriation partielle en ZAC.
Chiffrer l’enclavement. Le rapport compare la valeur du bien conservé avec l’accès dont il disposait et sa valeur sans accès, à partir de références du secteur : pour un garage, ventes et loyers de garages ou de stationnements comparables. En contrôle, le rapport chiffre le coût d’un accès de substitution : acquisition d’une bande de terrain, servitude négociée, travaux. Il présente les deux approches et motive celle qu’il retient. Les 30 000 € demandés en l’espèce n’ont pas été examinés par la Cour : c’est un chiffre de demande, pas une référence.
Ce que l’expert en retient
- L’enclavement du bien conservé, causé directement par l’acquisition des parcelles, est un préjudice direct au sens de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation.
- L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un bien de remplacement ; elle ne répare pas le préjudice né de l’enclavement du bien conservé, et les deux postes s’additionnent.
- L’absence de servitude ne fait pas obstacle à l’indemnisation ; depuis l’arrêt du 13 novembre 2025, une servitude offerte ne la remplace qu’avec l’accord de l’exproprié.
- Le rapport chiffre l’écart de valeur avec et sans accès, et le contrôle par le coût d’un accès de substitution.
- Le rapport rattache chaque poste à sa cause et vérifie que la perte naît du transfert de propriété lui-même.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ?, écrit pour l’exploitant, expose aussi les dates d’évaluation, le remploi et l’emprise partielle ; les termes dépréciation du surplus, indemnité de remploi et perte de jouissance du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés de 2018 sur les préjudices indemnisables en expropriation ont chacun leur article : Expropriation du tréfonds : le surcoût dû au tunnel est exclu et Expropriation : l’occupant à titre précaire a droit à indemnité. Sur le même thème : Expropriation : la servitude refusée n’efface pas la dépréciation et Éviction partielle d’un fonds : le trouble commercial s’indemnise. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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Je chiffre ce que l'enclavement coûte au bien que vous gardez, valeur avec et sans accès, coût d'un accès de substitution, séparément de l'indemnité principale et du remploi. Le rapport sert à la discussion avec l'expropriant ou devant le juge de l'expropriation.
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