Pour faire passer un tunnel, l’expropriant peut ne prendre qu’une partie du tréfonds (le sous-sol) d’une parcelle et laisser le reste du terrain à son propriétaire. Si celui-ci veut construire, le tunnel imposera des fondations spéciales et des dispositifs contre les vibrations : ce surcoût mesure-t-il la dépréciation du surplus devant le juge de l’expropriation ? Par un arrêt publié du 6 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond que non, parce qu’il résulte de l’implantation de l’ouvrage public et non de l’emprise (la partie du bien prise par l’expropriation) ; elle ne censure pas, en revanche, l’évaluation du tréfonds fondée sur le sol, dont le choix relevait de la cour d’appel.
Les faits
La Régie autonome des transports parisiens (RATP) poursuit l’expropriation d’une partie du tréfonds d’une parcelle appartenant à deux propriétaires, pour y implanter un tunnel. Les propriétaires décèdent en cours d’instance et leurs héritiers reprennent la procédure. La cour d’appel de Paris rend deux arrêts, le 12 novembre 2009 puis, après expertise, le 29 juin 2017 : ce dernier fixe l’indemnité de dépossession (indemnité principale) et l’indemnité de remploi revenant aux héritiers.
Pour la dépréciation du surplus, la cour d’appel retient que la présence du tunnel impose des travaux supplémentaires à la construction d’un immeuble comportant deux niveaux de sous-sol : des fondations spéciales, ancrées de part et d’autre du tunnel à un niveau inférieur à celui-ci, et des dispositifs destinés à neutraliser les vibrations dues au passage des trains. Elle dit que l’indemnité pour dépréciation du surplus « est égale au surcoût imposé par la présence du tunnel » à une telle construction, et sursoit à statuer sur son montant jusqu’à la réalisation du projet de construction des héritiers, préalablement soumis à la RATP.
La RATP se pourvoit contre les deux arrêts ; elle conteste à la fois l’évaluation du tréfonds et la mesure de la dépréciation du surplus.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt du 29 juin 2017 (Cass. 3e civ., 6 décembre 2018, n° 17-24.312, publié au bulletin). Le pourvoi dirigé contre l’arrêt de 2009 est déclaré déchu pour une raison de procédure.
Sur la dépréciation du surplus, elle se fonde sur l’article L. 13-13, devenu L. 321-1, du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et rappelle que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation ». En retenant le surcoût de construction dû au tunnel, la cour d’appel a violé ce texte « en indemnisant un préjudice qui résulte de l’implantation de l’ouvrage public et n’est pas la conséquence directe de l’emprise pour laquelle l’expropriation a été ordonnée ». La cassation porte sur cette seule disposition et sur le sursis à statuer qui l’accompagnait ; l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Sur la valeur du tréfonds, la Cour rejette au contraire le moyen de la RATP : la cour d’appel, « qui ne s’est pas référée à la présence de l’ouvrage public, mais aux caractéristiques et à la situation du terrain, à la qualité du sol et à la profondeur de la nappe d’eau souterraine, a souverainement choisi la méthode d’évaluation du tréfonds lui paraissant la mieux appropriée au bien en cause ». L’indemnité de dépossession et l’indemnité de remploi ne sont donc pas atteintes.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux préjudices, deux causes. Quand le tréfonds est exproprié pour y loger un ouvrage, le propriétaire perd un volume de son terrain, puis doit composer avec l’ouvrage installé dans ce volume. Le juge de l’expropriation indemnise la première atteinte : la valeur du tréfonds pris, le remploi, et la dépréciation du surplus qui découle de l’emprise. Le surcoût de fondations et de dispositifs antivibratoires tient, lui, à l’implantation du tunnel et au passage des trains ; la Cour juge qu’il n’est pas la conséquence directe de l’emprise. L’arrêt ne désigne pas le juge compétent pour ce préjudice ; à l’appui de son moyen sur le tréfonds, la RATP soutenait que les dommages résultant de la construction d’un ouvrage public relèvent du seul juge administratif.
La dépréciation du surplus n’est pas supprimée, elle est mesurée autrement. L’arrêt n’exclut pas toute dépréciation du surplus en cas d’expropriation du tréfonds ; il censure le fait de la mesurer par le surcoût que l’ouvrage impose à une construction. L’expert recherche donc ce que la perte du volume exproprié retire, par elle-même, à la valeur du terrain restant, par comparaison de sa valeur avant et après l’emprise, sans y intégrer les contraintes liées à la présence de l’ouvrage. La dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien, comme l’a jugé un arrêt de 2019 sur une expropriation partielle en ZAC ; selon l’arrêt de 2025 sur la servitude refusée, les indemnités sont fixées en euros et la dépréciation due à la perte d’accès ne peut être réparée en nature qu’avec l’accord de l’exproprié.
Le tréfonds s’évalue d’après le sol. La Cour de cassation ne censure pas l’évaluation retenue, fondée sur le terrain et le sol sans référence à l’ouvrage : le choix de la méthode relevait de l’appréciation souveraine de la cour d’appel, qu’elle ne contrôle pas. Le rapport décrit le terrain tel qu’il est, situation, règles d’urbanisme, nature du sol, niveau de la nappe, profondeur du volume pris, et en déduit ce que ce volume représente dans la valeur de la parcelle, par exemple en proportion de la valeur du terrain en surface, méthode d’usage que l’arrêt n’examine pas ; il explique la méthode retenue et ne se réfère pas à l’ouvrage.
Classer chaque poste selon sa cause. À l’inverse, la même année, l’enclavement d’un garage conservé, résultant directement de l’acquisition des parcelles, a été jugé préjudice direct, indemnisable en plus du remploi. Le rapport liste chaque préjudice invoqué, indique s’il résulte de l’emprise ou de l’ouvrage, ne chiffre devant le juge de l’expropriation que les premiers et signale les autres avec leur fondement.
Ce que l’expert en retient
- Le surcoût de construction imposé par un ouvrage public implanté dans le tréfonds exproprié résulte de l’ouvrage, non de l’emprise ; il ne mesure pas la dépréciation du surplus devant le juge de l’expropriation.
- La dépréciation du surplus reste un poste distinct, chiffré par la perte de valeur que l’emprise elle-même cause au terrain restant.
- Le tréfonds s’évalue d’après le terrain et le sol, comme l’a fait la cour d’appel, sans référence à l’ouvrage ; la méthode, expliquée dans le rapport, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (juge de l’expropriation et cour d’appel).
- Le rapport classe chaque préjudice selon sa cause, emprise ou ouvrage, et signale à part ceux qui relèvent d’une autre voie.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes dépréciation du surplus, juge de l’expropriation et indemnité principale du lexique complètent cet article. Les deux autres arrêts de 2018 sur le préjudice indemnisable : Expropriation : l’enclavement du garage conservé s’indemnise et Expropriation : l’occupant à titre précaire a droit à indemnité. Sur le même thème : Expropriation : la servitude refusée n’efface pas la dépréciation et Expropriation partielle en ZAC : réseaux, pollution et surplus. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Le tréfonds de votre terrain est exproprié pour un tunnel ou un réseau ?
J'évalue le volume pris d'après le terrain, le sol et la profondeur, puis la dépréciation du surplus qui résulte de l'emprise elle-même. Le rapport isole les contraintes dues à l'ouvrage, pour qu'elles soient portées là où elles doivent l'être.
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