Trois arrêts publiés de 2017 précisent ce qu’un preneur évincé peut réclamer et dans quel cadre l’expert travaille. Dans le premier, une boutique d’un village de marques a été évincée avant que son contrat, requalifié en bail commercial, ne lui ouvre droit à une indemnité d’éviction ; la cour d’appel refuse de réparer la perte du droit au maintien dans les lieux, déjà comprise selon elle dans l’indemnité. La Cour de cassation, le 30 novembre 2017, casse : « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité ». Le même arrêt rejette les critiques contre l’expert, dont le chiffrage provisoire avait été soumis aux dires des parties, « peu important l’absence de dépôt d’un pré-rapport ». Le 7 septembre 2017, la Cour juge que le bailleur qui a exercé son droit d’option et offert une indemnité « peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction ». Et le 9 novembre 2017, elle fixe le point de départ de la prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement pour motif grave au jour où le bailleur a connu l’infraction. Pour l’expert, trois repères sur la consistance de l’indemnité et sur la conduite de la mission.
Les faits
Dans la première affaire, un contrat du 24 mai 2000 concède à une société, pour une durée indéterminée, la jouissance d’un emplacement dans le centre commercial La Vallée Village. Le 4 mars 2011, le concédant notifie un congé. Un arrêt irrévocable du 14 janvier 2014 requalifie le contrat en bail commercial, annule le congé, constate l’impossibilité de réintégrer la société dans les lieux et ordonne une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction. Après dépôt du rapport, la société demande sa réintégration, subsidiairement l’annulation de l’expertise et la désignation d’un autre expert, en critiquant l’impartialité de celui-ci, l’absence de pré-rapport et la méthode, et réclame la réparation de la perte de son droit au maintien dans les lieux. La cour d’appel de Paris, le 22 mars 2016, rejette la réintégration, valide l’expertise, fixe l’indemnité et refuse le chef de préjudice tenant au maintien dans les lieux, déjà pris en compte selon elle par l’indemnité.
Dans la deuxième, le propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail en renouvellement à compter du 1er janvier 1996 délivre le 28 septembre 2009 un congé pour le 31 mars 2010 avec offre de renouvellement ; le 6 mars 2012, il signifie un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis, le 20 juillet 2012, assigne le locataire en expulsion en lui déniant le statut pour défaut d’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet. La cour d’appel de Paris, le 30 mars 2016, déclare l’action prescrite, deux ans s’étant écoulés depuis la date d’effet du congé.
Dans la troisième, un bailleur délivre le 14 février 2008 un congé avec offre de renouvellement et indemnité d’éviction ; découvrant le 7 mars 2012 l’exercice d’activités non autorisées par le bail, il met en demeure le preneur le 4 janvier 2013, rétracte son offre le 18 mars 2013 pour motif grave et légitime, puis l’assigne le 19 avril 2013. La cour d’appel de Toulouse, le 17 mai 2016, valide le refus de renouvellement.
La décision
Premier arrêt (Cass. 3e civ., 30 novembre 2017, n° 16-17.686, publié) : sur l’expert, la cour d’appel, ayant constaté que le conseil mis en cause « n’était plus l’avocat de la société VR services depuis près d’un an » lors de la désignation, « a pu en déduire qu’il n’existait aucun manquement de l’expert au principe d’impartialité » ; ayant relevé « que l’expert avait communiqué son chiffrage provisoire et réclamé un dire récapitulatif qu’il avait reçu des deux parties qui avaient pu répondre à la méthode de calcul proposée et faire valoir leurs observations », elle a pu retenir « qu’il n’existait aucune violation du principe de la contradiction, peu important l’absence de dépôt d’un pré-rapport ». Sur le préjudice, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, cassation : « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité ».
Deuxième arrêt (Cass. 3e civ., 7 septembre 2017, n° 16-15.012, publié) : « le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction ». Cassation.
Troisième arrêt (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-23.120, publié) : « le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus ». Rejet.
Ce que cela change pour l’évaluation
La privation du maintien dans les lieux s’ajoute à l’indemnité d’éviction. Le preneur qui a droit à une indemnité d’éviction a aussi le droit de rester dans les lieux jusqu’à son paiement, moyennant une indemnité d’occupation ; s’il en est privé, parce que le bailleur l’a expulsé ou parce que les lieux ne lui ont pas été restitués après l’annulation d’un congé, il subit un préjudice propre, distinct de celui que répare l’indemnité d’éviction. L’expert le chiffre séparément : marge perdue entre le départ forcé et la date à laquelle l’indemnité est payée, frais d’une installation provisoire, ou, si l’exploitation a cessé, perte de la chance de poursuivre. Le rapport garde donc deux comptes, celui de l’éviction, décrit dans le terme indemnité d’éviction du lexique, et celui de la période intermédiaire. L’article sur la restitution des indemnités accessoires sans réinstallation montre ce que devient le premier compte lorsque le preneur ne se réinstalle pas.
Un chiffrage provisoire soumis aux dires vaut contradiction. L’expert n’est pas tenu de déposer un pré-rapport formel si les parties ont reçu sa méthode et son chiffrage provisoire, ont pu y répondre par un dire récapitulatif et l’ont fait. La pratique reste de communiquer un pré-rapport, mais ce qui compte est que chaque partie ait pu discuter la méthode avant le rapport définitif. L’expert qui craint une contestation date et conserve ces échanges. Sur l’impartialité, un lien passé entre un proche de l’expert et le conseil d’une partie, éteint depuis près d’un an lors de la désignation, ne suffit pas à l’écarter ; l’article sur l’indépendance de l’expert rappelle ce que l’expert doit déclarer dès sa désignation.
Le statut peut être contesté jusqu’au bout. Le bailleur qui, après avoir exercé son droit d’option, offre une indemnité, peut encore dénier le statut, par exemple pour défaut d’immatriculation, tant que l’indemnité n’a pas été définitivement fixée. Pour l’expert désigné pour évaluer cette indemnité, cela signifie que sa mission peut être remise en cause en cours de route : il vérifie dès le départ les conditions du statut, immatriculation aux dates utiles, exploitation effective, et signale dans son rapport les points qui pourraient priver le preneur de tout droit à indemnité, sans se prononcer à la place du juge. L’article sur le preneur prescrit devenu occupant sans titre montre un autre cas où le droit à indemnité disparaît.
La rétractation pour motif grave se prescrit à compter de la découverte. Un bailleur qui a offert le renouvellement peut le rétracter s’il découvre une infraction grave, et son action se prescrit par deux ans à compter du jour où il en a eu connaissance, non de la date du congé. Dans un dossier d’éviction, l’expert vérifie donc si une rétractation a été signifiée et à quelle date l’infraction alléguée a été découverte, car l’issue de cette action commande l’existence même de l’indemnité qu’il chiffre. L’article sur le congé avec offre de renouvellement à conditions différentes traite d’une autre forme de congé qui ouvre droit à indemnité.
Un contrat requalifié se chiffre comme un bail. Le premier arrêt concerne une redevance d’un village de marques, requalifiée en bail commercial. L’expert reconstitue alors la part de loyer comprise dans la redevance, pour établir le droit au bail et la valeur du fonds, en distinguant les services facturés par le centre. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial décrit les pièces à réunir.
L’immatriculation doit viser l’activité exercée dans les lieux. Par un arrêt publié du 22 septembre 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-18.456), la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait reconnu à une locataire le droit à une indemnité d’éviction, et ordonné une expertise pour la chiffrer, alors que cette locataire était immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité qui n’était pas celle réellement exercée dans les lieux. Le bailleur avait refusé le renouvellement avec offre d’indemnité, puis demandé la déchéance de ce droit, sans avoir mis la locataire en demeure de régulariser ; la Cour juge que « la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure ». La vérification des conditions du statut, en début de mission, porte donc aussi sur la concordance entre l’extrait K bis et l’activité constatée sur place. L’article sur l’immatriculation pour l’activité exercée présente cet arrêt.
Ce que l’expert en retient
- La perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est un préjudice distinct, chiffré à part.
- Un chiffrage provisoire communiqué aux parties et discuté par dires satisfait à la contradiction, même sans pré-rapport formel.
- Un lien ancien et éteint entre un proche de l’expert et le conseil d’une partie ne caractérise pas un défaut d’impartialité.
- Le bailleur qui a exercé son droit d’option peut dénier le statut jusqu’à la fixation définitive de l’indemnité ; l’expert vérifie les conditions du statut dès le début.
- L’action en rétractation de l’offre pour motif grave se prescrit deux ans après la découverte de l’infraction.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction, indemnité d’occupation, droit d’option et pré-rapport du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’éviction : prescrite, le preneur n’a plus de titre et Indemnité d’éviction : rendre les accessoires, et qui doit payer. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 16-17.686, n° 16-15.012 et n° 16-23.120.
Et maintenant
Un preneur évincé avant d'avoir été payé, un bailleur qui conteste le statut en cours d'expertise, ou un rapport d'expert discuté ?
J'établis l'indemnité d'éviction et les préjudices qui s'y ajoutent, dont la privation du maintien dans les lieux, avec un chiffrage provisoire soumis aux parties avant le rapport, pour le preneur, le bailleur ou le tribunal.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
