Une collectivité préempte un bien, c’est-à-dire se substitue à l’acquéreur lors de sa vente, le juge de l’expropriation en fixe le prix, la collectivité fait appel, puis renonce à acheter. Le vendeur demande réparation : la renonciation serait venue trop tard. L’arrêt publié de la troisième chambre civile du 29 juin 2017 répond que la renonciation n’est pas tardive tant que l’appel est en cours, car le jugement fixant le prix n’est pas encore définitif. Pour le vendeur comme pour l’expert, le prix fixé en première instance n’est donc pas encore un prix de vente.
Les faits
La communauté d’agglomération Plaine commune, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui l’établissement public territorial Plaine commune, préempte un appartement appartenant à plusieurs propriétaires, les vendeurs. Faute d’accord des parties sur le prix d’acquisition, elle saisit le juge de l’expropriation, qui fixe ce prix par jugement du 17 juin 2014.
La communauté d’agglomération relève appel de ce jugement. Le 7 avril 2015, alors que l’instance d’appel est en cours, elle renonce à exercer son droit de préemption ; le 14 avril 2015, elle se désiste de son action.
Les vendeurs demandent des dommages-intérêts en indemnisation des préjudices liés à l’exercice du droit de préemption. La cour d’appel de Paris, le 28 janvier 2016, retient sa compétence pour connaître de cette demande et condamne la communauté d’agglomération à leur verser 7 500 €. Son raisonnement : la collectivité s’étant désistée de son action, et par conséquent de son appel, la date de la fixation judiciaire du prix est celle du jugement de première instance ; la renonciation, intervenue plus de deux mois après, est donc tardive. L’établissement public territorial se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-14.622, publié au bulletin), au visa de l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme. Ce texte laisse aux parties, après une fixation judiciaire du prix, un délai de deux mois à compter du jour où la décision est devenue définitive pour accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation.
La cour d’appel s’était placée à la date du jugement de première instance. La Cour de cassation se place à la date de la renonciation : la cour d’appel a violé ce texte, « alors qu’à la date à laquelle la communauté d’agglomération a renoncé à la préemption, l’instance d’appel était toujours en cours de sorte que le jugement n’était pas devenu définitif ». La condamnation à 7 500 € de dommages-intérêts est cassée, et l’affaire est renvoyée, sur ce point, devant la cour d’appel de Versailles.
Deux précisions bornent la portée de l’arrêt. D’abord, la renonciation du 7 avril 2015 a précédé le désistement du 14 avril : la Cour ne dit pas à quelle date le jugement devient définitif lorsque l’appelant se désiste avant de renoncer. Ensuite, elle ne tranche pas la question du juge compétent pour connaître d’une demande de dommages-intérêts liée à une renonciation tardive. L’établissement public soutenait que seul le juge administratif l’était. La Cour écarte cette contestation sans l’examiner : la collectivité l’avait soulevée trop tard, après une autre défense, contrairement à l’article 74 du code de procédure civile. La Cour relève que les motifs de la cour d’appel sur ce point étaient « justement critiqués », sans dire qui, du juge judiciaire ou du juge administratif, est compétent.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le prix fixé en première instance n’est pas encore un prix de vente. Tant que l’appel est en cours, puis pendant deux mois après la décision définitive, le titulaire du droit de préemption peut encore renoncer. Dans l’affaire jugée, la renonciation est intervenue près de dix mois après le jugement fixant le prix, sans être tardive. Le rapport d’expertise produit devant le juge de l’expropriation sert à fixer un prix ; il ne garantit pas la vente. L’expert le rappelle dans ses conclusions, et le vendeur en tient compte avant tout autre achat.
La date de la valeur et la date de la vente se dissocient. Le prix d’un bien préempté se fixe d’après sa consistance au jour du jugement de première instance, comme le rappelle l’arrêt de 2025 commenté dans Prix de préemption : l’état dégradé des parties communes compte. Si l’appel dure, puis si la collectivité renonce, le bien revient sur le marché à une date bien postérieure. Le vendeur a alors besoin d’une valeur à cette nouvelle date : le marché, l’état du bien et son occupation ont pu changer. Le rapport initial, daté, ne se transpose pas sans actualisation.
L’appel sur le prix rouvre la discussion sur la méthode. En appel, le prix peut être recalculé, et la collectivité peut encore renoncer tant que l’instance est en cours. Les règles de méthode qui encadrent ce prix, termes de comparaison relevant des mêmes règles d’urbanisme, moins-value d’occupation, commission d’agence, sont exposées dans Préemption : des comparables soumis aux mêmes règles d’urbanisme. La cohérence arithmétique du calcul est elle-même contrôlée, comme le montre Prix de préemption : un total incohérent, un jugement dénaturé.
Une demande fondée sur une renonciation tardive suppose d’abord d’établir le retard. Le délai se compte à partir du jour où la décision fixant le prix est devenue définitive, non du jugement de première instance. Avant de chiffrer un préjudice imputé à une renonciation tardive, il faut donc établir cette date. L’arrêt ne se prononce ni sur d’autres fondements possibles de responsabilité, ni sur l’existence ou la mesure d’un tel préjudice ; lorsqu’il est discuté, l’évaluation repose sur des valeurs datées, établies par comparaison, et non sur le seul prix fixé en première instance.
D’autres mécanismes, d’autres règles. La renonciation du titulaire du droit de préemption urbain ne se confond pas avec le retrait du vendeur dans la préemption de la SAFER, régie par le code rural : le vendeur qui a saisi le tribunal en révision du prix dans le délai de six mois peut retirer le bien à tout moment de la procédure, comme l’expose Préemption SAFER à prix révisé : retrait du bien avant jugement. Elle ne se confond pas non plus avec le délaissement, où le propriétaire met la collectivité en demeure d’acquérir : voir Délaissement en ZAC : le bien exclu du périmètre perd ce droit.
Ce que l’expert en retient
- Tant que l’appel sur le prix est en cours, le jugement n’est pas définitif et la renonciation du préempteur n’est pas tardive.
- Le délai de deux mois de l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme court du jour où la décision fixant le prix est devenue définitive.
- Le prix fixé par le juge ne garantit pas la vente ; le rapport le rappelle au vendeur.
- Le rapport date sa valeur ; si le bien revient sur le marché après une renonciation, une évaluation à la nouvelle date est nécessaire.
- Cet arrêt ne tranche pas la question du juge compétent pour une demande de dommages-intérêts fondée sur une renonciation tardive.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Collectivité et préemption : fixer un prix défendable et les termes droit de préemption, juge de l’expropriation et date de valeur du lexique complètent cet article. Les deux autres arrêts de 2017 commentés à part : Préemption : des comparables soumis aux mêmes règles d’urbanisme et Délaissement en ZAC : le bien exclu du périmètre perd ce droit. Sur le même thème : Prix de préemption : l’état dégradé des parties communes compte et Prix de préemption : un total incohérent, un jugement dénaturé. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bien préempté dont le prix est en appel, ou que la collectivité a finalement renoncé à acquérir ?
J'évalue le bien préempté à la date retenue par le juge et, si la collectivité renonce, à la date de sa remise sur le marché, pour que le vendeur, la collectivité ou leur avocat discutent sur des valeurs datées et justifiées.
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