Deux arrêts publiés de 2017 fixent la mesure du préjudice quand un immeuble est détruit ou doit être reconstruit. Dans le premier, un immeuble de rapport brûle ; il ne peut être reconstruit à l’identique sur place, le maire refusant le permis en raison de la dangerosité du site, et les propriétaires réclament aux assureurs des locataires le coût de reconstruction, plus de 1,1 million d’euros. La Cour de cassation, le 7 septembre 2017, approuve la cour d’appel d’avoir retenu la valeur vénale : accorder « une valeur de reconstruction à neuf dans un autre lieu leur procurerait un avantage indu puisqu’ils bénéficieraient d’un bien équivalent mais mieux situé ». Dans le second, les acquéreurs d’une maison fissurée, dont un jugement ancien avait déjà prescrit la démolition, obtiennent du vendeur à la fois la restitution d’une partie du prix et le coût de la démolition et de la reconstruction ; le 14 décembre 2017, la Cour casse : ces deux sommes « compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose ». Pour l’expert qui chiffre un préjudice immobilier, deux règles à connaître avant de poser un chiffre.
Les faits
Dans la première affaire, un couple est propriétaire d’un immeuble acquis en 2001, comprenant plusieurs appartements donnés en location. Dans la nuit du 21 au 22 avril 2010, l’immeuble est détruit par un incendie. Leur assureur les indemnise à hauteur de 244 195 €. Soutenant que le coût de reconstruction s’élève à 1 132 959 €, ils assignent les assureurs de trois locataires, sur le fondement de la responsabilité du preneur en cas d’incendie, en réparation intégrale de leur préjudice. La cour d’appel de Versailles, le 11 février 2016, limite l’indemnisation à la somme déjà versée : l’immeuble ne peut être reconstruit à l’identique, en raison de la dangerosité de sa situation et du refus du maire d’accorder un permis de construire ; la valeur vénale du bien perdu peut être fixée à 200 000 € et les frais de démolition et de déblaiement à 14 591 €, de sorte que les propriétaires n’établissent pas un préjudice supérieur à ce que leur assureur a payé. Ils se pourvoient, invoquant le principe de la réparation intégrale et une perte de loyers de 39 340 €.
Dans la seconde, une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes est vendue le 20 juillet 2007 au prix de 98 000 €. Un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction, en raison de désordres compromettant la solidité de l’immeuble et du refus du certificat de conformité ; le notaire n’a pas joint ce jugement à l’acte, et l’agent immobilier a seulement mentionné dans la promesse un sinistre « résolu ». De nouvelles fissures et des déformations du gros œuvre apparaissent. Les acquéreurs, qui choisissent de conserver la maison, assignent le vendeur en garantie des vices cachés. La cour d’appel de Bourges, le 21 juillet 2016, condamne le vendeur, qui connaissait les vices, à 238 291,08 € au titre de la restitution d’une partie du prix, dont 60 000 € correspondant au coût de la maison hors terrain, et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre des préjudices divers ; elle fait supporter au notaire et à l’agent immobilier 10 % chacun de ces sommes.
La décision
Premier arrêt (Cass. 3e civ., 7 septembre 2017, n° 16-15.257, publié) : la cour d’appel, « ayant relevé que l’immeuble ne pouvait être reconstruit à l’identique en raison de la dangerosité de sa situation et du refus du maire d’accorder un permis de construire et retenu qu’octroyer aux propriétaires une valeur de reconstruction à neuf dans un autre lieu leur procurerait un avantage indu puisqu’ils bénéficieraient d’un bien équivalent mais mieux situé », en a « exactement déduit, sans violer le principe de la réparation intégrale, que l’indemnisation du préjudice devait s’effectuer selon la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre ». La perte de loyers n’ayant pas été demandée dans les conclusions, la cour d’appel n’avait pas à statuer sur ce chef. Rejet.
Second arrêt (Cass. 3e civ., 14 décembre 2017, n° 16-24.170, publié) : au visa du principe de la réparation intégrale du préjudice, la Cour casse la condamnation du vendeur, « alors que la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose ». Elle casse aussi la condamnation du notaire et de l’agent immobilier à supporter une part de la restitution du prix : « la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l’article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l’acquéreur ». Elle maintient en revanche le principe de leur responsabilité, le notaire ayant omis de joindre le jugement de 1997 et l’agent n’ayant pas cherché plus d’information sur le sinistre.
Ce que cela change pour l’évaluation
Quand la reconstruction sur place est impossible, le préjudice est la valeur vénale. Le principe de la réparation intégrale interdit la perte, mais aussi le profit. Un propriétaire dont l’immeuble ne peut être rebâti là où il se trouvait ne perd pas un bâtiment neuf, il perd un bien tel qu’il était, à l’endroit où il était ; lui payer de quoi construire ailleurs un immeuble équivalent, mieux situé et neuf, l’enrichirait. L’expert qui évalue un immeuble détruit commence donc par une question de fait : la reconstruction à l’identique sur le terrain est-elle possible, juridiquement et techniquement ? Si elle ne l’est pas, le rapport établit la valeur vénale du bien à la date du sinistre, dans son état d’avant, bâtiment compris, d’après les ventes comparables d’immeubles de même nature, et y ajoute les frais de démolition et de déblaiement lorsqu’ils ont été exposés. Le terme valeur de reconstruction du lexique décrit l’autre mesure, qui reste la règle quand la reconstruction est possible.
Quand elle est possible, la reconstruction reste la mesure. L’arrêt de 2017 ne dit pas que la valeur vénale plafonne toujours le préjudice. Il tire la conséquence d’une impossibilité de reconstruire. L’article sur le vice caché connu du vendeur en 2026 montre l’autre versant : lorsque le bien peut être remis en état, le vendeur de mauvaise foi doit le coût des travaux, sans que la valeur vénale d’avant sinistre le limite. Les deux règles se complètent, et le rapport dit laquelle s’applique en décrivant d’abord ce qui est matériellement et administrativement faisable.
Restitution du prix et reconstruction ne s’additionnent pas. L’acquéreur d’une maison à démolir qui la conserve peut demander une réduction du prix, mesurée par la perte de valeur, ou le coût de la remise en état, qui la compense aussi ; il ne peut obtenir les deux, car chacune répare la même perte, celle de l’utilité de la chose. L’expert saisi d’un vice caché présente donc les deux mesures, moins-value du bien vicié et coût des travaux, en indiquant qu’elles sont alternatives, et laisse au tribunal le choix, comme l’expose l’article sur le coût des travaux demandé à titre principal et la restitution du prix à titre subsidiaire. Les préjudices distincts, relogement, frais de déménagement, trouble de jouissance, s’ajoutent, eux, à l’une ou l’autre.
La restitution du prix n’est pas un préjudice. Le vendeur qui rend une partie du prix ne subit pas un dommage : il restitue ce qu’il a reçu pour un bien qui ne valait pas ce prix. Le notaire ou l’agent immobilier fautif ne peut donc être appelé à garantir cette restitution ; il ne répond que des dommages-intérêts proprement dits. Dans un rapport où plusieurs responsables sont en cause, l’expert distingue la restitution, qui suit la réduction du prix, des préjudices indemnisables, seuls partageables entre les responsables, comme dans l’article sur le vice caché réparé par un tiers et l’action estimatoire.
Ce que le propriétaire doit demander. La perte de loyers de l’immeuble de rapport incendié, chiffrée à 39 340 € et non contestée, n’a pas été indemnisée parce qu’elle n’avait pas été demandée dans les conclusions. L’expert qui recense les chefs de préjudice les liste tous, y compris ceux qui ne relèvent pas de sa mission principale, afin que la partie puisse les reprendre à temps. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? décrit cette démarche du côté de l’acquéreur.
Ce que l’expert en retient
- Un immeuble détruit qui ne peut être reconstruit à l’identique sur place se répare à sa valeur vénale à la date du sinistre, frais de démolition compris, non à sa valeur de reconstruction à neuf.
- Le rapport commence par établir si la reconstruction sur le terrain est possible, juridiquement et techniquement.
- Quand la remise en état est possible, son coût reste la mesure du préjudice, sans plafond à la valeur vénale.
- Réduction du prix et coût de démolition-reconstruction réparent la même perte d’utilité ; ils ne se cumulent pas.
- La restitution du prix n’est pas un préjudice indemnisable ; seuls les dommages-intérêts se partagent entre les responsables.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? et les termes valeur vénale, valeur de reconstruction, préjudice immobilier et vice caché du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien et Bien incendié puis exproprié : l’assurance perdue se répare. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 16-15.257 et n° 16-24.170.
Et maintenant
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