Un propriétaire a rénové son immeuble, qui est ensuite exproprié. L’expropriant refuse que ces travaux soient pris en compte dans l’indemnité : selon lui, ils n’ont été faits que pour obtenir une indemnité plus élevée. Par un arrêt du 12 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve la cour d’appel qui les a souverainement jugés non spéculatifs, parce qu’ils étaient intervenus après une injonction de la commune, sous peine d’arrêté de péril, et faisaient suite à un gros œuvre autorisé des années plus tôt. Pour l’expert, la cause des travaux se démontre par des pièces datées, que le rapport réunit.
Les faits
Une société civile immobilière est expropriée d’un terrain lui appartenant ; le pourvoi porte sur les travaux réalisés dans le bâtiment rénové qui s’y trouve. Selon les constatations de la cour d’appel, d’importants travaux de gros œuvre y avaient été autorisés et réalisés entre 2006 et 2007, et un bureau d’études en avait constaté la pérennité en janvier 2019. Le 1er octobre 2019, la direction de la prévention et de la gestion des risques de la commune de Marseille a délivré une injonction, sous peine d’arrêté de péril non imminent. L’expropriée a réalisé des travaux entre la fin de l’année 2019 et 2021.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 7 mars 2024, fixe les indemnités de dépossession en tenant compte de ces travaux. L’expropriante se pourvoit sur le fondement de l’article L. 322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Selon elle, la cour d’appel aurait dû rechercher si les travaux n’excédaient pas ce que l’administration avait prescrit, le courrier de la ville visant la façade et l’absence de fenêtres alors que tout l’intérieur avait été refait, et si leur réalisation sans autorisation d’urbanisme, sans avis de l’architecte des Bâtiments de France dans un secteur patrimonial et en violation d’une servitude de mixité sociale du plan local d’urbanisme, ne révélait pas leur caractère spéculatif.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-16.458, inédit). Elle relève que la cour d’appel a constaté, « s’agissant du bâtiment rénové, que les travaux réalisés par l’expropriée entre fin 2019 et 2021, intervenus à la suite d’une injonction délivrée le 1er octobre 2019 par la direction de la prévention et de la gestion des risques de la commune de Marseille sous peine d’arrêté de péril non imminent, faisaient suite à d’importants travaux de gros oeuvre autorisés et réalisés entre 2006 et 2007, dont la pérennité avait été constatée en janvier 2019 par un bureau d’études ». Elle ajoute que la cour d’appel « en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que les travaux entrepris à compter de la fin de l’année 2019 ne présentaient pas de nature spéculative », et conclut : « Elle a ainsi légalement justifié sa décision. »
Le caractère spéculatif relève donc de l’appréciation souveraine des juges du fond (tribunal et cour d’appel), dont la Cour contrôle seulement la motivation. Deux constatations se combinent ici : l’injonction de l’administration et le lien avec un gros œuvre autorisé dont la pérennité avait été vérifiée. Elles rendaient inopérantes les recherches sur l’étendue des travaux et sur l’absence d’autorisation : la Cour ne tranche pas ces deux questions, elle juge seulement que la cour d’appel n’avait pas à les examiner.
Les arrêts de 2026 sur le lot de copropriété et ses parties communes et sur la réserve foncière tranchent d’autres questions et sont commentés séparément.
Ce que cela change pour l’évaluation
La règle. Selon l’article L. 322-1, le juge fixe les indemnités d’après la consistance des biens, c’est-à-dire leur étendue et leur état, à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, les biens étant estimés à la date de la décision de première instance (article L. 322-2). Les améliorations faites au bien, même avant l’ordonnance, ne sont pas indemnisées s’il apparaît, en raison de leur époque ou de toutes autres circonstances, qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée ; celles qui suivent l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire. Seule la règle des améliorations figure dans l’arrêt, citée par le pourvoi ; il ne mentionne pas la date de l’enquête et ne dit donc pas si la présomption jouait.
La cause des travaux se prouve par des pièces. Ce qui a convaincu ici, ce sont des faits datés : l’injonction du 1er octobre 2019, le gros œuvre autorisé et réalisé entre 2006 et 2007, la constatation du bureau d’études en janvier 2019. Le rapport d’évaluation reconstitue la chronologie complète, autorisations, injonctions, dates des travaux et des factures, enquête, déclaration d’utilité publique, ordonnance, et décrit l’état du bâtiment avant et après. La qualification revient au juge ; le rapport lui fournit les faits.
Le bien s’évalue rénové, pas au coût des travaux. Une fois les travaux admis, l’indemnité principale reste une valeur vénale, celle du bien rénové, établie par comparaison avec des ventes de biens en état équivalent. Les factures prouvent la date, la nature et le coût des travaux, pas ce qu’ils ajoutent à la valeur. Quand une partie des travaux est contestée, le rapport peut présenter deux valeurs, avec et sans les travaux discutés : le juge dispose ainsi d’un chiffre quelle que soit la qualification qu’il retient. L’arrêt ne dit pas ce qu’il en serait sans injonction ni gros œuvre autorisé.
La régularité d’urbanisme reste une autre question. L’absence d’autorisation n’était invoquée ici que comme indice d’une intention spéculative. En elle-même, l’irrégularité obéit à d’autres règles : une construction irrégulière sur un terrain inconstructible n’ouvre droit à aucune indemnité, et, en délaissement, des constructions sans permis justifient un abattement même quand l’action en démolition est prescrite. L’arrêt de 2026 ne se prononce pas sur ce terrain ; le rapport examine à part les autorisations de chaque élément du bâti.
Travaux faits, travaux à faire. En sens inverse, la Cour a censuré en 2025 la déduction, sur la valeur de lots expropriés, du coût de travaux déjà réalisés par la copropriété pour lever un arrêté de péril : le rapport décrit le bien tel qu’il est.
Ce que l’expert en retient
- Les travaux faits par l’exproprié entrent dans la consistance du bien, sauf s’il apparaît qu’ils visaient une indemnité plus élevée ; les juges du fond l’apprécient souverainement.
- Des travaux intervenus après une injonction de la commune sous peine d’arrêté de péril, et faisant suite à un gros œuvre autorisé et vérifié, ont pu ici être jugés non spéculatifs.
- Le rapport réunit les pièces datées : autorisations, injonctions, rapports techniques, factures, dates de la procédure.
- La valeur du bien rénové se mesure par comparaison, non par les factures ; deux valeurs, avec et sans les travaux contestés, éclairent le juge.
- La régularité d’urbanisme des travaux est une question distincte, que cet arrêt ne tranche pas.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes indemnité principale, juge de l’expropriation et déclaration d’utilité publique du lexique complètent cet article. Sur d’autres questions jugées en 2026 : Lot exproprié : les parties communes sont dans le prix au m² et Réserve foncière : attente justifiée, pas de plus-value perdue. Sur le même thème : Expropriation : travaux réalisés et caves dans l’indemnité et Expropriation d’une construction irrégulière : aucune indemnité. L’arrêt est consultable sur Légifrance. Textes cités : articles L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
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