Le locataire d’un immeuble placé sous convention avec l’État ne répond pas à l’enquête annuelle de ressources, se voit appliquer un supplément de loyer de solidarité qu’il ne paie pas, et le bailleur fait constater la résiliation du bail. Le locataire opposait la loi ELAN, la sanction propre au défaut de réponse et la modicité de ses revenus. Par un arrêt publié du 16 octobre 2025, la Cour de cassation écarte les deux premiers arguments et casse la condamnation à payer l’arriéré, faute de réponse au troisième.
Les faits
Le 22 juin 2010, une ville acquiert un immeuble dans lequel un homme est locataire en vertu d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le 5 août 2010, elle en confie la gestion, par un bail emphytéotique de cinquante-cinq ans, à une société de gérance d’immeubles municipaux, qui conclut le 6 décembre 2010 avec l’État une convention en application de l’article L. 351-2, 3°, du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Faute de réponse du locataire à l’enquête annuelle de ressources, le bailleur lui applique à compter de 2017 le loyer majoré du supplément de loyer de solidarité, le « surloyer ». Ce loyer majoré restant impayé, il lui délivre le 19 juillet 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’assigne en constat de la résiliation, expulsion et paiement.
Le 25 mai 2023, la cour d’appel de Paris constate la résiliation au 19 septembre 2018, ordonne l’expulsion et condamne le locataire à une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 septembre 2018, « égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges et des suppléments de loyer de solidarité, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi », ainsi qu’à 32 345,48 € au titre des loyers, charges, suppléments et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2020.
Le pourvoi soutient que la sanction propre au défaut de réponse à l’enquête faisait obstacle à la résiliation ; que, depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, aucun surloyer ne pouvait être appliqué au locataire, qui avait refusé de signer un bail social ; enfin que l’article L. 441-4 du CCH plafonne le surloyer lorsque, cumulé au loyer principal, il excède 30 % des ressources du foyer, alors que le locataire justifiait d’une absence de revenus en 2018 et d’un revenu annuel de 2 335 € en 2019.
La décision
La Cour de cassation rejette les deux premiers arguments du locataire et accueille le troisième, sur le seul terrain du défaut de réponse à ses conclusions, ses écritures devant la cour d’appel (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-11.047, publié au bulletin).
La résiliation pour impayé reste ouverte. La cour d’appel a retenu à bon droit que les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du CCH, « qui sanctionnent par la déchéance du droit au maintien dans les lieux les locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l’enquête », étaient « inapplicables à l’action » du bailleur, fondée sur la clause résolutoire et le non-paiement des suppléments de loyer.
La loi ELAN n’est pas rétroactive. Reprenant sa jurisprudence (3e Civ., 3 juin 2021, n° 20-12.353, publié), la Cour juge que les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du CCH, combinées avec l’article L. 353-16, qui ouvrent aux locataires en place lors de la signature d’une convention par un organisme d’habitations à loyer modéré une option entre leur ancien bail et un nouveau bail conforme à la convention, « sont dépourvues de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive ». Les textes antérieurs s’étaient appliqués au logement dès l’entrée en vigueur de la convention de 2010, sans obligation de proposer un nouveau bail : « les effets légaux de cette convention étaient définitivement acquis lors de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 », et le surloyer a pu être valablement notifié ensuite.
Le juge doit répondre sur les revenus. En se fondant sur l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour rappelle que « tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs. » La cour d’appel avait statué « sans répondre aux conclusions » du locataire, « qui soutenait qu’il ne pouvait être tenu au paiement du supplément de loyer de solidarité au regard de la modicité de ses revenus », avis d’imposition 2018 et 2019 à l’appui.
La cassation ne vise que la condamnation à 32 345,48 € ; sur ce point, l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée. La résiliation, l’expulsion et l’indemnité mensuelle d’occupation ne sont pas atteintes. La Cour ne dit ni que le plafond de 30 % s’appliquait, ni quel montant était dû : la cour de renvoi devra examiner l’argument.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une logique réglementaire, pas de marché. Ici, ni le loyer, ni le surloyer, ni l’indemnité d’occupation ne procèdent de la valeur locative de marché : le loyer découle du bail et de la convention, le surloyer d’un dispositif fondé sur les ressources du foyer, appliqué faute de réponse à l’enquête, et la cour d’appel a calqué l’indemnité sur ce qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, base que la Cour de cassation n’examine pas. En bail commercial, l’indemnité du preneur maintenu dans les lieux se fixe au contraire d’après la valeur locative, sans plafonnement. Pour l’occupant sans droit, l’indemnité répare un préjudice et court jusqu’au départ effectif, point tranché par un autre arrêt, de 2023. Le rapport identifie donc d’abord la base applicable.
Un chiffrage découpé comme les arguments. Les arguments du locataire découpaient le temps : avant ou après la loi ELAN, années 2018 et 2019 pour les ressources. La condamnation globale tombe parce que l’argument visant le seul surloyer est resté sans réponse. Un tableau qui distingue, année par année, loyer, charges, surloyer et indemnité permet au juge de répondre à chaque argument et de recalculer un seul poste. Le plafond de ressources, lui, relève du juge, non de l’évaluateur. L’article 455 sanctionne aussi les calculs contradictoires.
Pour un immeuble conventionné évalué par le revenu. La date de la convention compte : celle de 2010 s’est appliquée sans nouveau bail, tandis que, pour une convention signée par un organisme HLM depuis la loi ELAN, les nouveaux textes ouvrent aux locataires en place l’option décrite par la Cour. Le surloyer, variable selon les ressources de chaque foyer, se traite à part du loyer conventionné, et non comme un revenu stable.
Ce que l’expert en retient
- La loi ELAN n’est pas rétroactive : la convention de 2010 avait produit ses effets, et le surloyer a pu être notifié ensuite.
- Le régime de déchéance du droit au maintien dans les lieux, propre au défaut de réponse à l’enquête, est inapplicable à l’action fondée sur la clause résolutoire ; ici, l’indemnité d’occupation fixée par la cour d’appel court du lendemain de la résiliation.
- Des revenus modestes justifiés par des avis d’imposition appellent une réponse du juge ; un chiffrage poste par poste, année par année, la facilite.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes indemnité d’occupation et valeur locative du lexique complètent cet article. Voir aussi Occupant sans droit : l’indemnité court jusqu’au départ effectif. Sur le même thème : Dol sur les fondations : vente annulée, jouissance à restituer et Comment éviter la saisie d’un bien immobilier ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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Je chiffre la valeur locative de marché du logement et l'indemnité d'occupation sur la période exacte, en distinguant ce qui relève du marché de ce qui relève du bail ou de la loi. Le rapport présente chaque poste séparément, année par année, avec les pièces qui le justifient.
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