Quand le juge de l’expropriation fixe le prix d’un bien préempté, sa décision additionne souvent plusieurs postes : la maison, les dépendances, le terrain. Que vaut un prix global qui ne correspond pas à la somme de ces postes, ou qui repose sur des chiffres prêtés à tort au premier juge ? Par un arrêt du 25 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse pour ces deux raisons un prix fixé à 4 868 170 €. Pour l’expert, la leçon porte sur la traçabilité de chaque chiffre.
Les faits
Un établissement public foncier (EPF) exerce son droit de préemption sur une propriété de quatre propriétaires : une maison d’habitation, des dépendances et un terrain. À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation (article L. 213-4 du Code de l’urbanisme).
En première instance, l’expert judiciaire propose, selon la cour d’appel, d’évaluer le terrain résiduel à 160 € le m² sur 23 310 m². Par jugement du 23 juin 2022, le juge de l’expropriation ne reprend pas cette méthode : il retient une superficie de 24 210 m² et un prix moyen de 156 € le m².
Le 5 octobre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence fixe le prix global à 4 868 170 €. Elle évalue séparément la maison (753 700 €), les dépendances (337 710 €) et le terrain résiduel (3 729 600 €), pour lequel elle applique 160 € le m² à 23 310 m², au motif que ces valeurs, retenues par le premier juge, étaient celles proposées par l’expert judiciaire.
Le 22 novembre 2023, l’EPF renonce à exercer son droit de préemption, en précisant que ce refus tient au seul prix fixé par la cour d’appel, contre lequel il se pourvoit en cassation. Les propriétaires soutiennent qu’il n’a plus d’intérêt à se pourvoir.
La décision
Le pourvoi est jugé recevable : en liant son refus d’acquérir au seul montant du prix, qu’il avait décidé de contester, « l’EPF a renoncé à l’exercice de son droit de préemption avec réserve ». Sur la renonciation, voir Préemption : renoncer reste possible pendant l’appel sur le prix. Les troisième à sixième griefs du pourvoi (les moyens) sont écartés sans décision spécialement motivée ; les deux premiers entraînent la cassation (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-10.351, inédit).
Un total qui n’est pas la somme des postes. Au visa de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour rappelle : « Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. La contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs. » L’arrêt d’appel avait fixé le prix de la maison, des dépendances et du terrain à 753 700 €, 337 710 € et 3 729 600 €, « ce dont il résultait que la valeur de l’ensemble s’élevait à 4 821 010 euros » ; en retenant 4 868 170 €, « la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ».
Un jugement auquel on prête d’autres chiffres. Au visa de « l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis », la Cour reproche à la cour d’appel d’avoir prêté au premier juge les 160 € le m² et les 23 310 m², « alors que le jugement, qui n’a pas repris la méthode proposée par l’expert judiciaire, a retenu une superficie de 24 210 m², à laquelle il a appliqué un prix moyen de 156 euros le m² ». La cour d’appel « en a dénaturé les termes clairs et précis ».
La cassation est partielle : l’arrêt est annulé « seulement en ce qu’il fixe le prix du bien préempté à la somme de 4 868 170 euros », avec renvoi devant la cour d’appel de Nîmes. La Cour ne se prononce ni sur la valeur du bien ni sur la méthode d’évaluation. Un autre arrêt de 2025 traite de l’état du bien à retenir : Prix de préemption : l’état dégradé des parties communes compte.
Ce que cela change pour l’évaluation
Un petit écart au total peut cacher deux grands écarts. Un rapprochement des chiffres de l’arrêt, que la Cour de cassation ne fait pas, éclaire l’écart de 47 160 €. Avec la surface et le prix unitaire du premier juge, le terrain vaut 24 210 m² × 156 € = 3 776 760 € ; ajouté à la maison et aux dépendances, ce montant donne exactement 4 868 170 €, le prix global de la cour d’appel. Une branche du premier moyen de l’EPF, non reprise par la Cour, relevait que l’arrêt d’appel fixait le terrain à 3 776 760 € dans son dispositif, mais à 3 729 600 € dans ses motifs. Le total paraît donc calculé avec le terrain du jugement, et les motifs avec celui de l’expert judiciaire. Les 47 160 € résultent en outre de deux différences de sens contraire : 900 m² de plus, soit 140 400 € à 156 € le m², et 4 € de moins par m², soit 93 240 € sur 23 310 m².
La surface se source et ne varie pas. L’arrêt ne dit pas pourquoi 900 m² séparent l’expert judiciaire et le premier juge. Le rapport indique l’origine de la surface (contenance cadastrale, plan de géomètre, relevé), explique ce qui est déduit pour obtenir le terrain résiduel et conserve ce chiffre dans tout le document. La surface doit aussi être de même nature que celle des références : un arrêt de 2026 a refusé une indemnité distincte pour les parties communes d’un lot exproprié, déjà comprises dans le prix au m² Carrez (Lot exproprié : les parties communes sont dans le prix au m²).
Le prix unitaire se rattache à des références. Le rapport montre comment il est obtenu : ventes retenues avec leur date, leur surface et leur prix au m², corrections appliquées, puis moyenne, médiane ou pondération, selon la méthode par comparaison (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2). Le juge de l’expropriation peut retenir des ventes citées avec leurs références de publication (Expropriation : les références des bases publiques suffisent) ; encore faut-il que le passage de ces ventes au prix unitaire soit lisible.
En appel, chaque chiffre garde sa source. Un tableau qui distingue, poste par poste, les chiffres de l’expert judiciaire, du jugement et de chaque partie prévient la confusion sanctionnée ici. L’expert qui assiste une partie en appel relit le jugement et refait les calculs ; une somme fausse ou un chiffre mal attribué est un élément que l’avocat apprécie.
Ce que l’expert en retient
- Chaque poste porte une surface, un prix unitaire et un montant ; le total est leur somme exacte, avec une seule valeur par poste dans tout le rapport.
- La surface est sourcée et constante ; la déduction qui conduit au terrain résiduel est expliquée.
- Le prix unitaire se rattache à des ventes identifiées ; deux totaux proches ne dispensent pas de justifier la surface et le prix.
- La cassation porte sur la cohérence des motifs et la lecture du jugement, non sur la valeur, qui sera rediscutée devant la cour d’appel de Nîmes.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Commune ou EPF : préempter à un prix qui tienne devant le juge et les termes droit de préemption, juge de l’expropriation et méthode par comparaison du lexique complètent cet article. Sur l’état du bien préempté : Prix de préemption : l’état dégradé des parties communes compte. Sur le même thème : Préemption : des comparables soumis aux mêmes règles d’urbanisme et Expropriation : le juge d’appel doit statuer sur les pièces tardives. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un prix de préemption à fixer ou à contester devant le juge ?
Je chiffre chaque élément du bien, bâti et terrain, avec sa surface, son prix unitaire et ses références, et je vérifie que le total est la somme exacte des postes. Votre avocat dispose ainsi d'un calcul que le juge peut suivre ligne à ligne.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
