Un bail rural a pris fin et l’expulsion des preneurs a été ordonnée, mais l’exploitation se poursuit, selon les bailleurs, sur les bâtiments et les terres. L’expert judiciaire chiffre l’indemnité d’occupation jusqu’au 4 mai 2021, et la cour d’appel reprend ce calcul. Le 14 décembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse : l’indemnité due par celui qui se maintient sans droit dans les lieux repose sur l’article 1240 du Code civil, et le juge doit préciser la date à laquelle les lieux ont été libérés. La date de fin du calcul devient une question à part entière.
Les faits
Par acte du 11 juillet 1970, un couple de propriétaires, dont les bailleurs actuels ont pris la suite, donne à bail à ferme à un couple de preneurs une maison d’habitation, des bâtiments d’exploitation et des parcelles de terre, mis à la disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL). Le 15 octobre 2013, les bailleurs délivrent un congé pour cause d’âge. Un arrêt du 4 mai 2017, devenu irrévocable, rejette la demande des preneurs tendant à être autorisés à céder le bail à leur fils et ordonne leur expulsion.
Le 19 octobre 2018, l’EARL et les preneurs saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire reconnaître un bail rural au profit de la société. Les bailleurs demandent reconventionnellement une indemnité d’occupation.
Selon le pourvoi, l’expert judiciaire a calculé l’indemnité de la maison, des bâtiments et des terres du 4 mai 2017 au 4 mai 2021, en multipliant la valeur locative annuelle par le nombre d’années, soit 4 140,76 € par an pour les bâtiments d’exploitation. La cour d’appel de Rennes, le 3 février 2022, entérine ce rapport et limite l’indemnité due par l’EARL à 16 563 € pour les bâtiments d’exploitation et à 13 358 € pour les terres, la condamnation de l’EARL à ce titre s’élevant au total, selon le pourvoi, à 44 129 €.
Les bailleurs se pourvoient : selon eux, l’indemnité est due jusqu’à la remise effective des bâtiments et des terres ; or les preneurs ne contestaient pas ne pas les avoir restitués, et le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes avait, le 1er juillet 2021, accordé à l’EARL un délai de grâce jusqu’au 30 juin 2022.
La décision
La Cour de cassation écarte, sans exposer ses raisons, le premier moyen, le deuxième et les trois premières branches du troisième, manifestement insusceptibles d’entraîner la cassation (article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile). Elle déclare recevable la quatrième branche du troisième moyen, qui porte sur la durée de l’indemnité et que les preneurs et l’EARL disaient nouvelle : les bailleurs, « qui demandaient que la somme allouée au titre de l’indemnité d’occupation soit à parfaire au jour de la libération effective des lieux, faisaient valoir que les bâtiments d’exploitation et les terres n’avaient pas été libérés ».
Au visa de l’article 1240 du Code civil, elle énonce : « Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. » La faute quasi-délictuelle est une faute commise hors contrat : ici, rester dans les lieux sans droit. Or, pour limiter l’indemnité, « l’arrêt entérine le rapport d’expertise ayant arrêté le calcul de ces sommes au 4 mai 2021 ». D’où la censure : « En se déterminant ainsi, sans préciser la date à laquelle les preneurs avaient libéré les lieux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef. » Autrement dit, la cour d’appel n’a pas constaté la date de libération, dont dépendait la règle.
La cassation est partielle (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-14.419, inédit) : elle ne vise que les sommes de 16 563 € et de 13 358 €, et l’affaire est renvoyée sur ce point devant la cour d’appel de Caen. La cassation étant acquise sur cette branche, la Cour ne statue pas sur l’autre grief. Elle ne fixe pas elle-même la date de départ et ne se prononce ni sur la valeur locative ni sur la méthode de l’expert.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une indemnité qui répare une faute. Fondée sur une faute quasi-délictuelle, l’indemnité due par l’occupant sans droit répare le préjudice que le maintien dans les lieux cause au propriétaire : elle n’a pas la nature d’un loyer et ne prolonge pas le bail, qui a pris fin.
La date d’arrêt d’un calcul n’est pas une date de départ. L’expert arrête nécessairement son calcul à une date, qui reste provisoire tant que l’occupant est dans les lieux. Pour que l’indemnité puisse courir jusqu’à la date de libération que retiendra le juge, le rapport donne, outre le total de la période, une valeur annuelle et mensuelle par composante, et précise que sa date de fin est celle du calcul, non celle du départ. Le montant mensuel permet alors de compléter la somme jusqu’au départ, sans reprendre l’évaluation.
Le départ se prouve, le point de départ se justifie. La libération est un fait, établi par des pièces datées : procès-verbal d’expulsion, remise des clés, état des lieux de sortie, constat de commissaire de justice, reprise effective des terres. L’expert ne tranche pas cette question, qui relève du juge ; il recense les pièces reçues et signale celles qui manquent. Il justifie aussi le point de départ : selon le pourvoi, l’expert partait du 4 mai 2017, date de l’arrêt ordonnant l’expulsion, point sur lequel la Cour ne s’est pas prononcée.
Distinguer les régimes. Le preneur commercial maintenu dans les lieux en attendant son indemnité d’éviction doit l’indemnité de l’article L. 145-28 du Code de commerce, fixée d’après la valeur locative sans plafonnement (le preneur maintenu) ; prescrit dans son action en paiement de l’indemnité d’éviction, il devient occupant sans droit ni titre (le preneur prescrit). Entre indivisaires, l’article 815-9 du Code civil fonde une indemnité due jusqu’au partage ou jusqu’à la remise effective du bien (l’indivisaire occupant) : autre texte, même logique du terme. Le surloyer du parc conventionné obéit à d’autres règles (le surloyer en logement conventionné).
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité due par celui qui se maintient sans droit dans les lieux repose sur la faute quasi-délictuelle de l’article 1240 du Code civil ; ainsi fondée, elle n’a pas la nature d’un loyer.
- Son terme est la libération des lieux : le juge doit en préciser la date, et la date d’arrêt d’un calcul d’expert ne la remplace pas.
- Le rapport donne une valeur annuelle et mensuelle par composante, pour que l’indemnité puisse être complétée jusqu’au départ effectif.
- Le régime applicable, occupant sans droit, preneur commercial maintenu ou indivisaire, est identifié avant tout chiffrage.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission et son tarif. Le guide Comment contester le rapport de l’expert judiciaire ? et les termes indemnité d’occupation, valeur locative et préjudice immobilier du lexique complètent cet article. L’arrêt de 2025 sur le surloyer est commenté à part : Surloyer en logement conventionné : loi ELAN et plafond de 30 %. Sur le même thème : Dol sur les fondations : vente annulée, jouissance à restituer et Parcelle du domaine public vendue : nullité et taxe foncière. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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