Une personne âgée vend sa maison en viager, contre un bouquet et une rente, puis décède moins de trois mois plus tard. Ses héritiers demandent l’annulation de la vente pour défaut d’aléa, c’est-à-dire d’incertitude sur la durée de vie du vendeur. Par un arrêt du 18 janvier 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l’aléa s’apprécie au moment de la formation du contrat ; un décès survenu peu après ne suffit pas, à lui seul, à l’écarter. Pour l’expert appelé à éclairer ce débat, la date de valeur est donc celle de l’acte.
Les faits
Par acte authentique du 19 octobre 2011, une femme vend sa maison d’habitation à un acquéreur, moyennant le paiement d’un capital et le versement d’une rente viagère. Elle décède le 17 janvier 2012, un peu moins de trois mois plus tard, des suites d’une chute. Ses héritiers assignent l’acquéreur en nullité de la vente pour défaut d’aléa. La cour d’appel d’Orléans rejette leurs demandes le 5 octobre 2021.
Devant la Cour de cassation, les héritiers font valoir deux arguments. D’une part, selon les constatations de la cour d’appel, la venderesse avait 78 ans au jour de la vente et souffrait notamment d’une insuffisance rénale chronique devenue terminale, qui imposait une dialyse quatre fois par jour à domicile ; l’acquéreur, proche d’elle, ne pouvait ignorer qu’une issue fatale était à redouter à bref délai. D’autre part, le prix, arrêté sur la base d’une valeur vénale de la maison de 270 000 €, se composait d’un bouquet de 50 000 € et d’une rente annuelle de 15 960 € : son paiement intégral supposait que la venderesse vive encore treize années. Selon eux, le prix était donc illusoire, et la cour d’appel n’avait pas répondu à ce moyen.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-24.862, inédit).
Elle pose le critère, tiré de l’article 1964 du Code civil alors applicable : « l’aléa existe dès lors qu’au moment de la formation du contrat les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront parce que celui-ci dépend d’un événement incertain ».
Elle approuve ensuite la cour d’appel, qui avait constaté que la venderesse, « bien qu’âgée de 78 ans et atteinte de graves difficultés de santé », était décédée des suites d’une chute, et souverainement retenu « qu’aucun élément ne démontrait que ce décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente en raison de l’insuffisance rénale au stade terminal dont elle était atteinte, état qui n’équivalait pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont elle bénéficiait à domicile ». Les juges du fond avaient aussi retenu qu’il n’était pas établi que l’acquéreur « disposait de connaissances médicales et savait que l’état de santé de la venderesse compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère en dépit de leurs liens de proximité ». La cour d’appel « a pu en déduire que la vente n’était pas dépourvue d’aléa ».
Sur le prix : « La cour d’appel, qui a constaté l’existence d’un aléa lors de la vente, n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant sur la durée nécessaire pour atteindre un paiement intégral du prix du bien. »
L’aléa se juge donc au jour de l’acte. Le décès survenu moins de trois mois après la vente n’a pas suffi à priver le contrat d’aléa : ni le caractère inéluctable du décès ni la connaissance de l’acquéreur n’étaient établis. L’arrêt ne se prononce que sur l’aléa : l’argument tiré du prix n’était invoqué qu’à son soutien, et la Cour n’a pas eu à juger si le prix était sérieux ou dissimulait une libéralité.
Ce que cela change pour l’évaluation
Pour l’aléa, la date de valeur est celle de l’acte. Dans un litige sur l’aléa d’un viager, la valeur se place au jour de la formation du contrat : ici le 19 octobre 2011, et non le jour du décès ni celui du procès. La valeur vénale (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) est établie par comparaison avec des ventes de la même période (Titre III, ch. 2), libre ou occupée selon l’acte : si le vendeur se réserve l’usage du bien, elle intègre une décote pour occupation.
Trois nombres donnent une durée. Valeur, bouquet, rente : selon les chiffres avancés par les héritiers, les 220 000 € de valeur non couverts par le bouquet représentaient près de quatorze années de rente à 15 960 € par an (220 000 / 15 960 ≈ 13,8) ; eux-mêmes évoquaient treize années. Ce calcul brut ignore l’indexation éventuelle de la rente, l’actualisation des versements futurs et la valeur de l’occupation quand le vendeur reste dans les lieux. Un rapport complet expose ces paramètres et les met en regard de l’espérance de vie statistique pour l’âge du vendeur au jour de l’acte.
Ce calcul ne réfute pas l’aléa. La Cour juge inopérant, une fois l’aléa constaté, le moyen tiré de la durée de paiement du prix. Cette durée décrit l’économie du contrat ; l’aléa tient à l’incertitude du décès et à ce que savait le débirentier, l’acquéreur tenu de la rente. L’expert ne se prononce pas sur la santé du crédirentier, le vendeur qui la perçoit, question qui relève des pièces médicales ; il donne des chiffres exacts, à la bonne date, que le juge confronte au reste du dossier.
Le chiffre reste utile sur d’autres terrains. Quand la discussion porte sur le caractère sérieux du prix ou sur une libéralité déguisée, questions que l’arrêt n’aborde pas, l’écart entre la valeur et les sommes promises devient l’objet même du débat : voir Peut-on faire annuler une vente « parce qu’on s’est fait avoir » ? et, pour une cession consentie par une mère à son fils, Cession de parts et donation déguisée : prouver l’appauvrissement. Le viager n’est pas non plus un prêt viager hypothécaire, pour lequel la Cour juge l’évaluation du bien déterminante du consentement de l’emprunteur : Prêt viager hypothécaire : l’évaluation expertale au cœur des enjeux juridiques.
Ce que l’expert en retient
- L’aléa d’une vente en viager s’apprécie au jour de la formation du contrat ; un décès survenu peu après ne suffit pas, à lui seul, à l’effacer.
- Pour apprécier l’aléa, la valeur vénale utile est celle du bien à la date de l’acte, libre ou occupé selon ses stipulations.
- Une fois l’aléa constaté, le calcul de la durée nécessaire pour payer tout le prix ne suffit pas à faire annuler la vente pour ce motif.
- Le rapport expose ses hypothèses : indexation de la rente, taux d’actualisation, espérance de vie retenue, valeur de l’occupation.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes valeur vénale, date de valeur et décote pour occupation du lexique complètent cet article. Sur la valeur d’un droit démembré, un autre arrêt de 2023 : Usufruit de parts de SCI et ISF : décote possible pour agrément. Sur le même thème : Cession de parts et donation déguisée : prouver l’appauvrissement et Terres vendues au fils fermier : le rapport en valeur occupée. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une vente en viager à vérifier ou à discuter ?
Je détermine la valeur vénale du bien à la date de l'acte, libre ou occupé, puis je confronte le bouquet et la rente à cette valeur, hypothèses à l'appui. Le rapport est conçu pour le notaire, l'avocat ou le juge.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
