Paris · 75011 · Métropole du Grand Paris
Habiter, investir et faire expertiser à Paris 11e arrondissement
Valeur vénale, valeur locative, indemnité d’éviction, fonds de commerce, parts de SCI, préjudices, expropriation : un rapport établi sur des ventes identifiées à Paris 11e arrondissement et dans les communes voisines, utilisable devant un notaire, l’administration fiscale ou un juge.
- Expert près la Cour d’appel de RENNES
- Charte de l’expertise 2025
- EVS 2025 TEGOVA
- Assuré RC Protexi
Une adresse, un écran
Ventes, zonage et risques à Paris 11e arrondissement
Tapez une adresse ou cliquez sur la carte : la zone du plan local d’urbanisme, les risques connus à ce point et les ventes enregistrées autour s’affichent ensemble. Zonage du Géoportail de l’urbanisme (quand le document a été versé par la commune), risques Géorisques, ventes DVF 2021 à 2025.
Outil d’information construit sur des données publiques. Il ne remplace ni le certificat d’urbanisme, ni l’état des risques et pollutions, ni la visite du bien. Les ventes DVF sont géolocalisées à la parcelle ou à l’adresse ; certaines ventes ne sont pas publiées.
En un coup d’œil
Habiter et investir à Paris 11e arrondissement
Des données publiques rassemblées sur une seule page : démographie, revenus, logements, loyers, sécurité, urbanisme, risques. Chaque chiffre a sa source, en bas de page. Les deux indices sont expliqués sur la page de méthode.
Habiter
Ce qui pèse sur le choix d’y vivre
Population
138 170 habitants en 2023
-10,9 % entre 2012 et 2023, -7,3 % depuis 1999. Superficie 3,67 km², soit 37649 habitants au km².
| 1968 | 179 727 |
| 1990 | 154 165 |
| 1999 | 149 102 |
| 2012 | 155 006 |
| 2023 | 138 170 |
Revenus et emploi
34 270 € niveau de vie médian par an et par unité de consommation (2023)
Taux de pauvreté 15,6 %. Taux de chômage au sens du recensement 9,7 % des actifs de 15 à 64 ans (2023).
Ce qu’un ménage médian peut acheter
257 000 € de capital empruntable
Mensualité de 1 414 € pour un ménage de deux adultes au niveau de vie médian (51 405 € par an), à 33 % du revenu, sur 252 mois au taux moyen de 3.31 % (1). L’appartement médian se vend 385 000 €, soit 7,5 années de revenu : il manque un apport ou un second revenu pour le financer.
Parc de logements
101 509 logements en 2023
Résidences secondaires 7,9 % du parc (4,9 % en 2012). Logements vacants 12,1 %. Propriétaires occupants 36,3 % des résidences principales.
Sécurité
57,3 faits pour 1 000 habitants en 2025, sur quatre atteintes comparables (67,3 en 2022)
| Cambriolages de logement | 306 · 3 ‰ |
| Vols sans violence contre des personnes | 5476 · 39,6 ‰ |
| Destructions et dégradations volontaires | 1427 · 10,3 ‰ |
| Violences physiques hors cadre familial | 593 · 4,3 ‰ |
| Violences physiques intrafamiliales | 371 · 2,7 ‰ |
| Violences sexuelles | 366 · 2,6 ‰ |
| Vols avec armes | 15 · 0,1 ‰ |
| Vols violents sans arme | 424 · 3,1 ‰ |
| Vols de véhicule | 190 · 1,4 ‰ |
| Vols dans les véhicules | 528 · 3,8 ‰ |
| Vols d'accessoires sur véhicules | 115 · 0,8 ‰ |
| Usage de stupéfiants | 780 · 5,6 ‰ |
| Usage de stupéfiants (AFD) | 466 · 3,4 ‰ |
| Trafic de stupéfiants | 274 · 2 ‰ |
| Escroqueries et fraudes aux moyens de paiement | 1854 · 13,4 ‰ |
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie (SSMSI). « Non publié » : effectif trop faible pour être diffusé, ce qui n’est pas un zéro.
Cadre réglementaire
- Zonage ABC : Abis.
- Zone tendue (taxe sur les logements vacants, encadrement des loyers possible) : oui (décret du 22 décembre 2025).
- Loi Littoral : non concernée.
- Document d’urbanisme : voir la carte du zonage ci-dessous et le règlement sur le Géoportail de l’urbanisme.
Investir
Loyers, rendement et tension du marché
Loyers issus des annonces (carte des loyers 2024 du ministère du Logement avec l’ANIL), rendement brut calculé sur le prix médian DVF au m². Un rendement brut ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni de la fiscalité.
| Type de bien | Loyer médian estimé, € par m² et par mois | Fourchette | Annonces observées | Prix médian DVF au m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 25,9 € | 12,9 à 52 € | 33 (estimation par maille) | · | · |
| Appartement, tous types | 30,8 € | 24,6 à 38,5 € | 18 826 (estimation communale) | 10 370 € | 3,6 % |
| Appartement 1 ou 2 pièces | 32 € | 25,6 à 40,2 € | 15 251 (estimation communale) | · | · |
| Appartement 3 pièces et plus | 30,5 € | 24,5 à 37,9 € | 3 573 (estimation communale) | · | · |
Marché
16 368 ventes enregistrées de 2021 à 2025, prix médian des maisons n. d. sur la période. Zonage Abis, commune en zone tendue.
Ce que le rendement ne dit pas
La valeur locative d’un bien précis dépend de son état, de sa performance énergétique (les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, F à partir de 2028), du bail et du marché du quartier. Un rapport en valeur locative fixe le loyer défendable d’un bien donné.
Pour un investisseur
Avant un achat locatif, une expertise en valeur vénale compare le prix demandé aux ventes réellement enregistrées dans la rue et vérifie ce que le zonage et les risques autorisent ou interdisent.
Deux indices
Où se situe Paris 11e arrondissement à Paris
Chaque composante est le rang de la commune parmi celles du département (0 : la moins favorable, 100 : la plus favorable). L’indice est la moyenne pondérée des composantes disponibles. Méthode, poids et limites.
Attractivité résidentielle
Intérêt locatif
Composantes disponibles : 70 % du poids total ; l’indice est calculé sur celles-ci.
Risques et environnement
Ce que l’état des risques dira à l’acquéreur
Données Géorisques (BRGM, ministère de la Transition écologique), à jour au 13 septembre 2026. Le vendeur doit remettre un état des risques et pollutions ; cette page en donne l’aperçu à l’échelle de la commune, la carte ci-dessous le précise pour une adresse.
Risques recensés sur la commune
- Inondation : existant
- Remontée de nappe : existant
- Séisme : existant - faible
- Mouvements de terrain : existant
- Retrait gonflement des argiles : existant - important
- Radon : existant - faible
- Installations industrielles classées (ICPE) : concerne
- Canalisations de transport de matières dangereuses : concerne
- Pollution des sols : concerne
Potentiel radon : catégorie 1 sur 3. Sismicité : zone 1 - tres faible. Aucun plan de prévention des risques approuvé recensé.
Arrêtés de catastrophe naturelle
Aucun arrêté recensé.
Un arrêté ouvre l’indemnisation par l’assurance ; les sinistres indemnisés doivent être déclarés à la vente (article L. 125-5 du Code de l’environnement).
Sols et activités industrielles
807 anciens sites industriels ou de service inventoriés (CASIAS), sans préjuger d’une pollution. 2 sites ayant fait l’objet d’une instruction de l’administration : Galvano Force Industrie, 66 rue de la folie méricourt (clôturée) ; ERDF, 63-65 boulevard de charonne (clôturée).
Aucune installation classée soumise à autorisation ou enregistrement.
Sources
D’où viennent ces chiffres
- INSEE, dossier complet de la commune : populations 1968 à 2023, logements par catégorie, statut d’occupation, chômage au sens du recensement, niveau de vie médian et taux de pauvreté (Filosofi 2023).
- Carte des loyers 2024, ministère du Logement et ANIL : loyers d’annonce estimés par commune, hors charges.
- Base communale de la délinquance enregistrée, SSMSI, ministère de l’Intérieur.
- Ventes : demandes de valeurs foncières géolocalisées (DGFiP, Etalab), 2021 à 2025.
- Taux moyen des crédits immobiliers et durée : Observatoire Crédit Logement / CSA.
- Zonage ABC (arrêté en vigueur) et zonage de la taxe sur les logements vacants (décret du 22 décembre 2025) ; communes littorales de Bretagne (DREAL) et, hors Bretagne, communes littorales, mer ou estuaire (liste nationale).
- Géorisques (BRGM, ministère de la Transition écologique) : risques, arrêtés de catastrophe naturelle, radon, sismicité, retrait-gonflement des argiles, sites et sols pollués, installations classées.
- Géoportail de l’urbanisme : zonage et pièces du document d’urbanisme en vigueur.
Le marché à Paris 11e arrondissement
Ce que disent les ventes enregistrées de 2021 à 2025
Statistiques calculées sur la base DVF (demandes de valeurs foncières, data.gouv.fr) : ventes d’un seul logement, surface entre 15 et 400 m², prix au m² entre 300 et 15 000 €. Médiane publiée à partir de cinq ventes.
| Année | Mutations | Maisons : ventes | Maisons : médiane au m² | Maisons : prix médian | Appartements : ventes | Appartements : médiane au m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3 510 | 0 | · | · | 2 397 | 10 947 € |
| 2022 | 3 692 | 0 | · | · | 2 506 | 10 781 € |
| 2023 | 3 111 | 1 | · | · | 2 122 | 10 229 € |
| 2024 | 2 883 | 0 | · | · | 1 929 | 9 750 € |
| 2025 | 3 172 | 0 | · | · | 2 224 | 9 888 € |
Lecture
Le marché de Paris 11e arrondissement est très actif : 16 368 mutations en 5 ans, majoritairement des appartements ; les appartements servent donc de référence sur cette page. Le prix médian des appartements, 10 370 € par mètre carré, se situe dans la moyenne de la médiane des communes de Paris (10 829 €). La moitié centrale des ventes s’étale sur 23 % de la médiane, entre 9 133 € et 11 489 € : une dispersion contenue, signe d’un parc assez homogène ; les écarts viennent alors surtout de l’état et de la surface. Entre 2021 et 2025, le prix médian au mètre carré des appartements a reculé de 10 %, sur des effectifs annuels qui peuvent être faibles : une variation d’une année sur l’autre n’est pas une tendance.
Ces chiffres décrivent un marché, pas un bien. Dans un rapport, chaque comparable est identifié (adresse, date, surface, état, terrain, source), ajusté, puis pondéré ; la valeur est donnée en fourchette et en point, à la date demandée, selon la définition de la valeur vénale de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) et des European Valuation Standards 2025 (EVS 1). Je dispose aussi de bases propres, au-delà de DVF, pour documenter les ventes que la base publique n’expose pas.
Missions
Ce que je réalise à Paris 11e arrondissement
Une seule inscription, rubrique C.18, pour l’immeuble, le loyer, le fonds, les parts et le préjudice. Chaque page décrit le rapport, le délai et le tarif.
Valeur vénale
Maison, appartement, immeuble, terrain, local commercial ou actif d'exploitation : une valeur de marché motivée, pour une succession, un divorce, une donation, un contrôle fiscal ou un contentieux.
Découvrir02Valeur locative et loyer commercial
Renouvellement, révision triennale, déplafonnement, loyer entre dirigeant et SCI, indemnité d'occupation : la valeur locative de marché démontrée, pour bailleurs, preneurs et avocats.
Découvrir03Indemnité d'éviction et droit au bail
Refus de renouvellement d'un bail commercial (articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce) : chiffrage de l'indemnité principale et des indemnités accessoires, pour le bailleur ou le preneur, avant ou pendant le procès.
Découvrir04Fonds de commerce et titres de société
Cession, apport, transmission, divorce d'entrepreneur, retrait d'associé (article 1843-4 du Code civil), IFI ou contrôle fiscal : la valeur du fonds, des parts et des droits sociaux à prépondérance immobilière.
Découvrir05Préjudices immobiliers
Construction voisine, perte de vue ou d'ensoleillement, nuisances, vice caché, erreur de surface, retard de livraison, faute d'un professionnel : la moins-value et la perte de jouissance chiffrées, pour la victime comme pour la défense.
Découvrir06Expropriation et préemption
Déclaration d'utilité publique, emprise partielle, préemption urbaine ou SAFER, dommages de travaux publics : l'indemnité principale, le remploi et les accessoires évalués devant le juge de l'expropriation.
Découvrir07Expertise judiciaire et assistance
Sur désignation d'un tribunal, en expertise amiable contradictoire entre deux parties, en conseil technique d'une partie face à l'expert désigné, ou en seconde lecture d'un rapport adverse : les formats de mission, expliqués.
DécouvrirDéplacement et délai
Intervenir à Paris 11e arrondissement
Visite
Le terme même d’expertise implique la visite du bien (Charte, Titre I, § 1.1). Le déplacement est compté 65 € par heure entamée et précisé dans le devis ; Paris et l’Île-de-France sont desservis en TGV depuis Quimper, un peu plus de trois heures et demie jusqu’à Paris-Montparnasse, et les visites y sont regroupées par journée.
Délai
Avis de valeur en une semaine, expertise en valeur vénale ou locative en trois semaines après la visite, en général. Les missions judiciaires suivent le délai fixé par le juge.
Références
Ventes DVF à Paris 11e arrondissement et dans les communes voisines, bases notariales, bases propres, annonces retraitées ; chaque comparable est cité avec sa source et ses ajustements.
Situations
Les cas les plus fréquents
Banque : valeur hypothécaire, valeur prudente ou valeur vénale ?
Valeur de marché, valeur hypothécaire, valeur prudente : ce que le règlement CRR révisé et l'EVGN 2 demandent pour le crédit et la revue de portefeuille.
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Barèmes par le chiffre d'affaires, EBE retraité, cessions comparables, murs à part, stock sur inventaire et préemption de la commune : ce qui fait le prix.
Lire le guideCommune ou EPF : préempter à un prix qui tienne devant le juge
Évaluation avant la décision de préemption, avis du Domaine, saisine du juge de l'expropriation, état au jour du jugement : sécuriser le prix proposé.
Lire le guideComment contester le rapport de l'expert judiciaire ?
Dires sur le pré-rapport, seconde lecture par un expert de partie, complément ou nouvelle expertise : ce qui se discute dans un rapport de valeur.
Lire le guideDésigner un expert en estimations immobilières : fiche pratique
Rubrique C.18, choix de l'expert, mission type, consignation, délais, sapiteur, ressort : les repères utiles aux magistrats et greffes avant désignation.
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Fonds ou parts de société dans un divorce : propre ou commun, valeur du fonds et des parts, récompenses. Ce que l'expertise établit pour le notaire.
Lire le guidePour aller plus loin
Ce que les chiffres de Paris 11e arrondissement suggèrent
Marché tendu
Loyers encadrés ou sous tension, baux commerciaux disputés : la valeur locative se démontre avec des références, pas avec une moyenne.
Le terme : valeur locative12,1 % de logements vacants
Un bien vide ou occupé n’a pas la même valeur : la décote pour occupation et l’indemnité d’occupation se calculent.
Le terme : décote pour occupationSuccession
La maison de famille est occupée par un héritier, ou sa valeur est contestée par l’administration : les cas les plus fréquents en expertise.
Le guide : maison occupée par un héritierQuestions fréquentes à Paris 11e arrondissement
Quel est le prix médian des appartements à Paris 11e arrondissement ?
Quels sont les risques naturels et technologiques à Paris 11e arrondissement ?
Quel loyer et quel rendement locatif à Paris 11e arrondissement ?
Que signifient les deux indices de cette page ?
Combien coûte une expertise immobilière à Paris 11e arrondissement ?
Un rapport d'expertise à Paris 11e arrondissement est-il utilisable devant un notaire, l'administration ou un juge ?
Les chiffres de cette page sont-ils une estimation de mon bien ?
Autour de Paris 11e arrondissement
Communes voisines
- Paris 3e arrondissement75003·
- Paris 4e arrondissement75004·
- Paris 20e arrondissement7502010 308 €/m²
- Paris 10e arrondissement75010·
- Paris 12e arrondissement7501210 658 €/m²
- Paris 2e arrondissement75002·
Prix médian au m² des maisons, ventes DVF 2021 à 2025. Les communes de Métropole du Grand Paris · Toutes les communes de Paris.
Un bien à évaluer à Paris 11e arrondissement ?
Décrivez votre situation en trois questions : je vous dis quel rapport y répond, dans quel délai et à quel prix.