Une communauté d’agglomération exproprie une partie d’un terrain et notifie son offre ; le propriétaire ne répond ni à l’offre ni devant le juge. L’offre devient-elle un plafond ? Par un arrêt publié du 9 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative : le juge peut allouer davantage, sans dépasser la proposition du commissaire du gouvernement, fonctionnaire des finances publiques qui, partie à la procédure, présente au juge sa propre évaluation du bien. L’exproprié qui répond, lui, reste tenu par sa propre demande, même quand le commissaire propose plus.
Les faits
La communauté d’agglomération du Centre littoral, en Guyane, représentée par l’établissement public foncier et d’aménagement de Guyane, exproprie une partie d’un terrain appartenant à une société. D’après le pourvoi, l’expropriant offrait 3 819 € d’indemnité principale et 763,80 € d’indemnité de remploi, et la société expropriée n’avait ni répondu à cette offre ni produit de mémoire en réponse (les écritures déposées devant le juge), en première instance comme en appel.
La cour d’appel de Cayenne, par un arrêt du 11 décembre 2023, fixe les indemnités de dépossession ; selon le moyen, elle alloue 10 830 € d’indemnité principale et 1 874,50 € de remploi, soit 12 704,50 € au lieu des 4 582,80 € offerts. L’expropriant se pourvoit : faute de réponse de l’exproprié, le juge ne pouvait pas, selon lui, dépasser son offre en s’appuyant sur les conclusions du commissaire du gouvernement, et la cour d’appel aurait ainsi violé l’article R. 311-22 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-12.637, publié au bulletin).
La Cour rappelle l’article R. 311-22. Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Le défendeur qui n’a pas notifié son mémoire dans le délai de six semaines de l’article R. 311-11 est réputé s’en tenir à ses offres (expropriant) ou à sa réponse aux offres (exproprié). Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres et de produire un mémoire, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.
Elle en déduit que l’application, en expropriation, du principe de l’article 4 du Code de procédure civile, selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties, « tient compte, d’une part, de la présence à l’instance du commissaire du gouvernement, qui est partie à la procédure, d’autre part, de la participation, active ou non, de l’exproprié à la procédure le concernant ». Deux cas se distinguent :
- quand l’exproprié forme une demande, par sa réponse à l’offre pendant la phase amiable ou par son mémoire pendant la phase judiciaire, « le juge ne peut statuer au-delà du quantum de celle-ci, y compris lorsque la proposition du commissaire du gouvernement lui est supérieure » ;
- sans réponse aux offres ni demande formée par mémoire dans le délai imparti, « le juge est tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose, au titre desquels figure la proposition du commissaire du gouvernement, celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant ».
D’où la règle : « si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement ». L’arrêt ne mentionne pas le montant proposé par le commissaire.
Ce que cela change pour l’évaluation
La réponse à l’offre est déjà une demande. Réponse amiable et mémoire judiciaire sont mis sur le même plan : l’un comme l’autre fixent le montant que le juge ne peut pas dépasser, et, sans mémoire notifié dans les six semaines, l’exproprié est réputé s’en tenir à sa réponse. Le chiffre d’un simple courrier peut donc devenir le plafond de l’indemnité : l’évaluation se fait avant de répondre. Elle couvre l’indemnité principale, aussi proche que possible de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation, et les indemnités accessoires (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20), dont, en cas d’emprise partielle comme ici, la dépréciation éventuelle du surplus.
Le silence ne remplace pas une évaluation. L’exproprié silencieux n’est pas borné par l’offre, mais, au-delà de celle-ci, son plafond est la proposition du commissaire, et le juge statue « en fonction des éléments dont il dispose ». Aucune référence de marché ne vient alors de l’exproprié : si le commissaire a retenu des ventes peu comparables ou omis un poste, le juge ne peut pas, au-delà de l’offre, dépasser sa proposition. Ici, l’indemnité a presque triplé ; selon le moyen, la cour d’appel a alloué ces sommes parce que le commissaire du gouvernement avait conclu en ce sens, l’exproprié n’ayant produit aucun mémoire.
La proposition du commissaire se discute sur références. Le commissaire du gouvernement étant partie à la procédure, sa proposition se discute comme celle d’une partie : vente par vente, avec la date, l’adresse, la surface, le prix et la référence de publication. Des ventes tirées des bases publiques avec ces mentions suffisent au débat contradictoire. Le rapport de l’exproprié s’appuie sur de telles références, pour que la demande qui plafonnera l’indemnité repose sur le marché local.
Les chiffres cités dans l’arrêt. L’offre comprenait 763,80 € de remploi, soit 20 % de 3 819 €. L’arrêt ne détaille pas le calcul du remploi retenu en appel ; les 1 874,50 € correspondent, par le calcul, à 20 % des 5 000 premiers euros (1 000 €) et à 15 % des 5 830 € restants (874,50 €). Le remploi suit l’indemnité principale : une valeur vénale sous-estimée dans la demande réduit aussi l’accessoire.
Pour l’expropriant, l’offre n’est pas un plafond. Face à un exproprié silencieux, le juge peut retenir la proposition du commissaire ; l’expropriant qui la juge trop haute la discute sur pièces.
En appel, un arrêt du 5 février 2026, rendu au visa de l’article R. 311-26 et de son délai de trois mois, impose au juge de statuer sur les pièces tardives. L’arrêt du 9 octobre 2025 porte enfin sur les pouvoirs du juge, non sur ce qui est indemnisable : une construction irrégulière sur une parcelle inconstructible n’ouvre droit à aucune indemnité, tandis que l’éviction partielle d’un fonds peut causer un trouble commercial distinct.
Ce que l’expert en retient
- La réponse à l’offre, comme le mémoire, est une demande : le juge ne peut pas aller au-delà, même si le commissaire du gouvernement propose davantage.
- Sans réponse ni mémoire, l’exproprié peut obtenir plus que l’offre, à condition que l’indemnité n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement.
- Le rapport se prépare avant la réponse à l’offre et chiffre tous les postes, dont la dépréciation du surplus en cas d’emprise partielle.
- Le commissaire du gouvernement est partie à la procédure : sa proposition se discute référence par référence.
- Face à un exproprié silencieux, l’offre de l’expropriant n’est pas un plafond.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes commissaire du gouvernement, juge de l’expropriation et indemnité principale du lexique complètent cet article. Sur ce qui ouvre droit à indemnité : Expropriation d’une construction irrégulière : aucune indemnité et Éviction partielle d’un fonds : le trouble commercial s’indemnise. Sur le même thème : Expropriation : le juge d’appel doit statuer sur les pièces tardives et Expropriation : la servitude refusée n’efface pas la dépréciation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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