Le juge de l’expropriation fixe l’indemnité d’une parcelle en déduisant le coût des travaux de dépollution qu’exige le projet ; les anciens propriétaires soutiennent ensuite que la commune ne les a pas réalisés. Peuvent-ils demander une expertise pour établir les faits, alors que l’indemnité est irrévocablement fixée ? La cour d’appel de Rennes leur avait dénié tout intérêt à agir, c’est-à-dire le droit de faire examiner leur demande par le juge. Le 13 février 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse : l’intérêt à agir ne dépend pas de la preuve préalable que l’action est fondée.
Les faits
Une commune exproprie une parcelle appartenant à un couple. Par un jugement devenu irrévocable, le juge de l’expropriation fixe l’indemnité principale de dépossession due par la commune, en tenant compte du coût des travaux de dépollution nécessaires à la réalisation du projet déclaré d’utilité publique : un abattement est pratiqué à ce titre.
Les expropriés soutiennent ensuite que ces travaux n’ont pas été réalisés par la commune et qu’elle s’est ainsi enrichie à leurs dépens. Ils l’assignent en expertise.
Par un arrêt du 6 juillet 2023, la cour d’appel de Rennes les déclare irrecevables en leur demande d’expertise, comme dépourvus d’intérêt à agir, et les condamne à payer 1 000 € à la commune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens d’appel. Selon le résumé qu’en donne la Cour de cassation, l’arrêt d’appel retient deux motifs : la décision du juge de l’expropriation qui a pratiqué l’abattement « n’emportait aucune obligation, pour la commune, de procéder auxdits travaux » ; et « le litige sur le montant de l’indemnité d’expropriation a été irrévocablement tranché ».
Les expropriés se pourvoient : selon eux, l’obligation de réaliser les travaux conditionnait le bien-fondé de la mesure d’expertise sollicitée, non sa recevabilité.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-21.815, inédit), au visa de l’article 31 du Code de procédure civile. Elle rappelle que, selon ce texte, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention ».
Elle juge ensuite : « En statuant ainsi, alors que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, soit en l’espèce du motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
La formule reprend les termes de l’article 145 du même code, que l’arrêt ne vise pas : ce texte permet d’ordonner une mesure d’instruction avant tout procès lorsqu’existe un tel motif légitime. Il s’en déduit que les deux motifs de la cour d’appel, absence d’obligation de faire les travaux et indemnité irrévocablement fixée, ne pouvaient fonder une irrecevabilité ; ils relèvent, le cas échéant, de l’examen du motif légitime.
La cassation ne porte que sur l’irrecevabilité et sur les condamnations au titre de l’article 700 et des dépens d’appel ; l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Angers. La Cour ne statue pas sur les autres griefs du pourvoi.
L’arrêt ne dit pas si le motif légitime existe, ni si la commune devait réaliser les travaux, ni si les expropriés disposent d’une action contre elle : ces points restent à juger.
Ce que cela change pour l’évaluation
Un abattement chiffré sur des travaux à venir. Le juge de l’expropriation a déduit le coût de travaux futurs, jugés nécessaires au projet, et l’indemnité est fixée. Les expropriés invoquent un enrichissement de la commune à leurs dépens ; la cour d’appel avait écarté toute obligation de réaliser les travaux, et la Cour de cassation ne se prononce pas sur ce point. Une déduction pour dépollution peut aussi traduire la moins-value d’un terrain pollué. Si les travaux n’ont pas été exécutés, la comparaison entre la somme déduite et la dépense réelle est une question de fait, que l’expertise demandée vise à établir. La situation est l’inverse de celle jugée le 30 janvier 2025, où des travaux déjà réalisés avaient été déduits de la valeur des lots : Expropriation : travaux réalisés et caves dans l’indemnité.
Des faits matériels à reconstituer. Nature et montant des travaux retenus pour l’abattement, d’après le jugement et les pièces produites alors ; travaux effectivement exécutés, avec leurs dates, marchés et factures ; état actuel du terrain. Les diagnostics de pollution des sols relèvent d’un spécialiste : la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre II, chapitre 10) les exclut de l’expertise immobilière. L’évaluateur reconstitue le calcul de l’indemnité, isole le montant de l’abattement et le rapproche des dépenses justifiées.
Motiver l’abattement dès la fixation de l’indemnité. Un arrêt publié du 4 avril 2019 impose déjà au juge de répondre à une demande d’abattement pour pollution (Expropriation partielle en ZAC : réseaux, pollution et surplus). Le rapport produit devant le juge de l’expropriation rattache cet abattement à un chiffrage identifié, devis ou étude d’un bureau spécialisé, plutôt qu’à un pourcentage (Il faut préférer un devis à un abattement forfaitaire quand c’est possible). Il précise l’usage auquel ce coût correspond, celui retenu pour évaluer le bien ou celui du projet, et mentionne que les travaux restent à exécuter : la Charte veut que les hypothèses retenues figurent dans le rapport et, si l’une d’elles est incertaine et pèse sensiblement sur la valeur, que le rapport souligne l’incidence possible de sa non-réalisation (Titre III, § 1.2). Un abattement ainsi décrit se vérifie après coup.
Établir des faits, pas réévaluer le bien. Le rapport ne refait pas l’évaluation de la parcelle : il mesure les faits dont une action future pourrait dépendre. Dire si ces faits ouvrent un droit contre la commune appartient au juge.
Deux autres arrêts récents de la même chambre tranchent des questions distinctes : la qualification d’une emprise partielle d’après la parcelle entière (Expropriation partielle : on qualifie la parcelle, pas l’emprise) et la perte de revenus locatifs demandée pour la première fois en appel (Expropriation : la perte de loyers peut être demandée en appel).
Ce que l’expert en retient
- L’intérêt à agir des expropriés qui demandent une expertise avant tout procès ne dépend pas de la preuve préalable du bien-fondé de leur action ; le motif légitime relève du bien-fondé de la demande d’expertise, que le juge apprécie pour décider s’il l’ordonne, non de sa recevabilité.
- Un abattement chiffré sur des travaux à venir repose sur une hypothèse de travaux : le rapport la présente comme telle et en précise la nature, le coût et la source.
- Le montant déduit se reconstitue à partir du jugement et des pièces de la procédure, puis se confronte aux travaux réellement exécutés et payés ; les diagnostics de sols relèvent d’un spécialiste.
- L’arrêt, inédit, laisse ouverts le motif légitime et toute action contre la commune : la cour d’appel d’Angers statuera à nouveau sur la demande.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes abattement, indemnité principale et juge de l’expropriation du lexique complètent cet article. Les deux arrêts voisins sont commentés dans Expropriation partielle : on qualifie la parcelle, pas l’emprise et Expropriation : la perte de loyers peut être demandée en appel. Sur le même thème : Expropriation : travaux réalisés et caves dans l’indemnité et Cession amiable après DUP : une vente, avec ses vices cachés. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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