Lorsqu’une collectivité n’exproprie qu’une partie d’un terrain, la bande prélevée a souvent un usage propre, une voie, un parking, qui n’est pas celui de la parcelle dont elle est détachée. Faut-il l’évaluer comme de la voirie ou comme un terrain voué à l’habitat ? Par un arrêt publié du 6 mars 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond : la qualification s’apprécie sur la parcelle entière ; la Cour approuve ensuite le calcul de l’indemnité sur la surface de la seule emprise.
Les faits
Une métropole exproprie une partie d’un terrain appartenant à une société civile immobilière (SCI). La parcelle est classée en zone AU1 (zone à urbaniser), ce qui la voue à l’habitat ; l’emprise, d’après le pourvoi qui se réfère aux constatations de la cour d’appel, est exclusivement à usage de voirie.
Par un arrêt du 7 septembre 2023, la cour d’appel fixe l’indemnité principale et l’indemnité de remploi (destinée aux frais d’acquisition d’un bien de remplacement) dues à la SCI ; l’arrêt de cassation n’en donne pas le montant. Selon les motifs que reproduit le pourvoi, elle retient que c’est la consistance de la parcelle dans son ensemble qui doit être prise en considération, écarte les termes de comparaison proposés par la métropole, des parcelles entièrement vouées à la voirie et au stationnement, et juge qu’il s’agit d’« un terrain situé en situation privilégiée, destiné à devenir constructible à court terme une fois l’étude hydrologique réalisée », qui « doit être évalué à une valeur proche d’un terrain en zone UM », zone urbaine déjà constructible. L’indemnité est calculée sur la superficie de l’emprise.
La métropole se pourvoit. Selon elle, en cas d’expropriation partielle, « la qualification de l’emprise s’apprécie à l’échelle du terrain dont elle est issue, mais l’évaluation de l’indemnité doit être effectuée à l’échelle de l’emprise » (article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Elle invoque l’article L. 321-1, selon lequel les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain : l’emprise servant exclusivement de voirie, les références de voirie et de parking qu’elle proposait ne pouvaient être écartées.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-22.427, publié au bulletin).
Elle rappelle d’abord les deux textes. Selon l’article L. 322-2, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, mais seul compte leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Ce texte réserve les règles propres aux terrains à bâtir (articles L. 322-3 à L. 322-6) et les dates de référence dérogatoires qu’il prévoit. Selon l’article L. 321-1, « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
Elle pose ensuite la règle (point 7), reprise en substance au sommaire : « En cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation. »
Elle approuve enfin la cour d’appel qui, « après avoir exactement énoncé que la configuration à prendre en compte était celle de la parcelle dans son ensemble et non celle de l’emprise », et constaté que la parcelle partiellement expropriée était vouée à l’habitat en raison de son classement en zone AU1, et non à un seul usage de parking et de voirie, « a souverainement retenu les termes de comparaison qui lui apparaissaient les mieux appropriés, et calculé, en conséquence, l’indemnité devant revenir à la SCI en fonction de la superficie de la seule emprise ».
L’arrêt ne qualifie pas lui-même le terrain et ne valide aucun prix : il fixe l’échelle de la qualification et laisse aux juges du fond le choix des références.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux échelles pour deux questions. Le rapport qualifie la parcelle telle qu’elle existait avant l’emprise, avec son zonage, sa desserte et sa vocation, à la date de référence : terrain à bâtir ou non au sens de l’article L. 322-3, situation privilégiée ou non. L’arrêt emploie cette dernière notion sans la définir. Le prix unitaire qui en découle s’applique à la surface de l’emprise, et à elle seule. Les caractéristiques propres à la bande prélevée, y compris son usage de voirie, n’entrent pas dans la qualification : l’emprise résulte de l’expropriation.
La date de référence vaut pour toute la parcelle. Zonage, réseaux et usage effectif se lisent à cette date pour la parcelle d’origine. Elle est en principe fixée un an avant l’enquête publique, mais des dates dérogatoires existent, notamment pour les terrains soumis au droit de préemption urbain. Dans une zone vouée à une opération d’aménagement d’ensemble, telle une zone d’aménagement concerté (ZAC), la capacité des réseaux s’apprécie en outre au regard de toute la zone, comme l’a jugé un arrêt de 2019 sur une expropriation partielle en ZAC.
Les références suivent la vocation de la parcelle. Le rapport retient des termes de comparaison soumis à des règles d’urbanisme équivalentes, exigence déjà posée pour le prix de préemption. Leur choix relève de l’appréciation souveraine du juge : chaque référence est donc décrite (date, surface, zonage, desserte) et ajustée. Ici, la cour d’appel a retenu une valeur proche de celle d’un terrain en zone UM pour un terrain constructible seulement après une étude hydrologique ; le rapport chiffre l’écart entre un terrain constructible immédiatement et un terrain qui ne le deviendra que plus tard. La méthode est celle de la comparaison (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2), appliquée à l’indemnité d’expropriation (Titre III, § 1.20).
Seule l’emprise est payée au titre de l’indemnité principale. Qualifier la parcelle entière ne revient pas à l’indemniser en entier. La perte de valeur de la partie conservée relève de la dépréciation du surplus, chiffrée par différence entre sa valeur avant et après l’emprise ; lorsqu’elle tient à la perte d’un accès, elle ne peut être réparée en nature, par une servitude, qu’avec l’accord de l’exproprié (la servitude refusée n’efface pas la dépréciation). Deux autres questions relèvent d’arrêts distincts : la dépollution déduite puis non réalisée et la perte de revenus locatifs demandée en appel.
Ce que l’expert en retient
- En expropriation partielle, la qualification et l’éventuelle situation privilégiée s’apprécient sur la parcelle entière, à la date de référence, et non d’après l’usage de la seule emprise.
- Les termes de comparaison sont choisis d’après la vocation de la parcelle entière et décrits un à un.
- Le prix unitaire s’applique à la seule surface de l’emprise ; la perte de valeur du reste se chiffre à part, au titre de la dépréciation du surplus.
- Le rapport reconstitue la parcelle d’origine, avec son zonage et sa desserte, à la date de référence.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes date de référence, comparable et indemnité principale du lexique complètent cet article. Sur d’autres points de l’indemnisation : Dépollution déduite puis non réalisée : l’exproprié peut agir et Expropriation : la perte de loyers peut être demandée en appel. Sur le même thème : Exproprié en ZAC : la preuve des réseaux pèse sur l’expropriant et Expropriation : les références des bases publiques suffisent. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une partie seulement de votre terrain est expropriée ?
J'établis la qualification de la parcelle entière à la date de référence, je retiens des termes de comparaison conformes à sa vocation, puis je chiffre l'indemnité sur la surface de l'emprise et, le cas échéant, la dépréciation du surplus, pour le juge de l'expropriation ou la négociation amiable.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
