Trois arrêts publiés de la première chambre civile de la Cour de cassation, rendus en 2016, précisent l’indemnité due par l’indivisaire qui jouit seul d’un bien indivis : quand la jouissance est privative, qui supporte la taxe foncière, et de quelle date l’indemnité court après un divorce. Le 31 mars 2016, à propos de coïndivisaires qui refusaient de remettre une clé de l’unique porte d’entrée d’un immeuble de succession, la Cour juge que « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose ». Le 13 janvier 2016, elle casse l’arrêt qui laissait les taxes foncières à l’indivisaire occupant : l’impôt foncier « incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage en dépit de l’occupation privative ». Le 27 janvier 2016, elle fixe le point de départ de l’indemnité due par l’épouse qui tenait du magistrat conciliateur la jouissance gratuite du domicile conjugal : le jour où le divorce a force de chose jugée, ici la date de son désistement du pourvoi. Pour l’expert, ces trois arrêts déterminent ce qui fait naître l’indemnité, les comptes qui l’accompagnent et la période sur laquelle elle se calcule.
Les faits
Dans la première affaire, un homme décède le 21 janvier 1990, laissant son épouse commune en biens, un fils et une fille. En 2004, la veuve assigne le fils, ainsi que le veuf et le fils de la fille, décédée entre-temps, en partage de la succession. La cour d’appel de Metz, le 4 novembre 2014, rejette la demande du fils tendant à la fixation d’une indemnité à la charge de son beau-frère et de son neveu pour l’occupation privative de l’immeuble de Gerbévillers : ils s’étaient opposés à lui remettre en personne une clé de l’unique porte d’entrée, mais il ne peut en être déduit, selon elle, une occupation exclusive.
Dans la deuxième, un homme et une femme acquièrent en indivision un terrain sur lequel ils font édifier une maison ; le partage est ordonné. La cour d’appel de Basse-Terre, le 12 mai 2014, attribue à l’homme 73 % du prix de vente et à la femme 27 %, et rejette la demande de l’homme relative aux taxes foncières : s’agissant d’un bien indivis, l’occupant doit en assumer la charge.
Dans la troisième, un arrêt du 22 février 2005 prononce le divorce de deux époux. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 17 avril 2014, fixe la créance de l’ex-mari sur l’indivision post-communautaire au titre de taxes foncières, puis condamne l’ex-épouse à une indemnité d’occupation à compter du 22 février 2005 : le magistrat conciliateur lui avait attribué la jouissance gratuite du domicile conjugal pendant l’instance, elle n’avait pas restitué les clefs, et son désistement du pourvoi formé contre l’arrêt de divorce aurait donné à celui-ci force de chose jugée à sa date.
La décision
Premier arrêt (Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n° 15-10.748, publié) : cassation partielle, au visa de l’article 815-9 du Code civil sur l’indemnité d’occupation, et des articles 1382 et 731 sur un chef de dommages-intérêts étranger à l’évaluation. La Cour énonce que « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose », et que « la détention des clés de la porte d’entrée de l’immeuble », qui permettait à leurs détenteurs, le beau-frère et le neveu, d’« avoir seuls la libre disposition du bien indivis », « était constitutive d’une jouissance privative et exclusive ». Renvoi à Colmar.
Deuxième arrêt (Cass. 1re civ., 13 janvier 2016, n° 14-24.767, publié) : au visa de l’article 815-13, alinéa 1er, du Code civil, cassation partielle : « l’impôt foncier, qui tend à la conservation de l’immeuble indivis incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage en dépit de l’occupation privative ». Renvoi à Fort-de-France sur ce seul point.
Troisième arrêt (Cass. 1re civ., 27 janvier 2016, n° 15-11.151, publié) : sur les taxes foncières, le moyen est rejeté, « la charge de l’impôt foncier incombant à l’indivision, la cour d’appel n’était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes ». Sur le point de départ, au visa des articles 500 et 1086 du Code de procédure civile, le pourvoi en cassation étant suspensif en matière de divorce, « le jugement de divorce a force de chose jugée à la date à laquelle il n’est plus susceptible d’aucun recours suspensif » ; la cour d’appel avait « justement énoncé qu’une indemnité n’est due qu’à compter de la date à laquelle la décision de divorce acquiert force de chose jugée », mais « la décision prononçant le divorce avait acquis force de chose jugée le jour où Mme Y… s’était désistée de son pourvoi ». Cassation partielle, limitée au point de départ fixé au 22 février 2005 ; renvoi à Nîmes.
Ce que cela change pour l’évaluation
La jouissance privative se constate avant de se chiffrer. L’arrêt du 31 mars 2016 donne le critère de la jouissance privative de l’article 815-9 : l’impossibilité, de droit ou de fait, pour les coïndivisaires d’user de la chose ; la détention des clés de l’unique porte d’entrée y suffit, en ce qu’elle laisse aux seuls détenteurs la libre disposition du bien. Ce critère éclaire l’arrêt du 3 octobre 2018 sur la maison acquise en tontine, rappelé dans l’article sur l’indemnité d’occupation jusqu’au partage ou à la remise du bien : occuper seul n’est pas, en soi, jouir privativement, tant que l’occupant n’empêche pas les autres d’exercer leur droit concurrent. Le rapport décrit donc, avant tout calcul, qui détient les clés, depuis quand, quelles demandes de remise ont été faites ; le lexique définit l’indemnité d’occupation et l’indivision.
La mesure reste la valeur locative, période par période. L’indemnité se calcule à partir de la valeur locative de marché du bien à chaque époque, diminuée d’un abattement pour la précarité de l’occupation et l’indisponibilité du bien, que la pratique situe couramment entre 10 et 20 %. L’arrêt du 1er octobre 2025, commenté dans l’article sur le logement évalué au plus près du partage, impose d’avoir égard à la valeur locative pendant toute la jouissance privative, non à une valeur figée. Aucune perte pour l’indivision n’a à être démontrée : l’arrêt du 11 juillet 2019 (n° 17-31.091), rappelé dans l’article sur l’indemnité d’occupation jusqu’au partage, approuve une indemnité fixée sans cette recherche. À l’inverse, l’indivisaire qui occupe en vertu d’un bail, même verbal, ne doit rien à ce titre, comme l’explique l’article sur l’indivisaire locataire par bail verbal ; l’expert établit donc d’abord le titre, puis la valeur locative année par année.
La taxe foncière n’est pas le prix de l’occupation. L’impôt foncier, dépense de conservation au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, incombe à l’indivision jusqu’au partage, que le bien soit occupé ou non. L’indivisaire qui l’a payé a une créance contre l’indivision selon l’article 815-13, comme l’expose l’article sur l’emprunt payé par un seul indivisaire ; elle est égale en principe à la somme déboursée, sous réserve de l’équité que prévoit ce texte, l’impôt ne procurant aucun enrichissement au bien. Les deux comptes se tiennent séparément, l’indemnité due par l’occupant d’un côté, la créance de celui qui a payé les taxes et les dépenses de conservation de l’autre ; tous deux figurent dans l’état liquidatif, où ils se compensent quand l’occupant les a lui-même payées.
Après un divorce, la période commence à la date que fixent le juge et la procédure. Quand le juge a attribué à un époux la jouissance gratuite du logement pendant l’instance, aucune indemnité n’est due tant qu’un recours suspensif reste possible, pourvoi en cassation compris ; en cas de pourvoi suivi d’un désistement, le point de départ est la date du désistement, non celle de l’arrêt. Sans gratuité, l’indemnité court en principe dès la date des effets du divorce entre époux : l’ordonnance de non-conciliation dans les procédures engagées avant 2021, comme dans l’arrêt du 11 juillet 2019 déjà cité, la demande en divorce depuis (article 262-1 du Code civil), comme l’expose le guide Liquidation du régime matrimonial : à quelle date évaluer les biens ?. L’ordonnance qui prescrit les mesures provisoires précise, selon l’article 255 du Code civil, si la jouissance est gratuite ou non ; l’expert la demande, avec les décisions et, s’il y a lieu, l’acte de désistement, et leurs dates. Dans une succession, la période part du début de la jouissance privative. Dans l’un et l’autre cas, elle s’arrête au partage ou à la remise effective du bien, la clé non restituée prolongeant la jouissance comme la détention des clés l’avait créée. L’article 815-10 du Code civil prévoit qu’aucune recherche relative aux fruits et revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être ; le point de départ retenu se vérifie donc au regard des demandes formées et de leurs dates, et, après un divorce, de la date à laquelle celui-ci est devenu définitif. Le guide Succession : la maison occupée par un héritier décrit la mission la plus fréquente.
Ce que l’expert en retient
- La jouissance privative résulte de l’impossibilité, de droit ou de fait, pour les coïndivisaires d’user du bien ; la détention exclusive des clés de l’unique accès la caractérise, en ce qu’elle laisse aux seuls détenteurs la libre disposition du bien ; l’occupation solitaire seule ne suffit pas.
- L’expert décrit dans le rapport les faits qui la fondent (clés, demandes de remise, dates), avant de chiffrer.
- L’indemnité se calcule sur la valeur locative de marché de chaque période, avec un abattement pour précarité ; aucune perte de l’indivision n’a à être prouvée (arrêt du 11 juillet 2019).
- La taxe foncière incombe à l’indivision jusqu’au partage ; celui qui l’a payée a une créance, présentée en regard de l’indemnité due par l’occupant.
- Après un divorce avec jouissance gratuite pendant l’instance, l’indemnité ne court qu’à la date où le divorce a force de chose jugée, soit, en cas de désistement du pourvoi, à la date de ce désistement.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Divorce : la valeur du logement et la soulte et les termes indemnité d’occupation, indivision et valeur locative du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : jusqu’au partage ou à la remise du bien et Indivisaire locataire : pas d’indemnité malgré un loyer bas. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 15-10.748, n° 14-24.767 et n° 15-11.151.
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