Deux arrêts publiés de 2016 fixent la valeur à retenir dans un partage successoral. Dans le premier, des cohéritiers demandaient un abattement sur des immeubles indivis et grevés de l’usufruit de la veuve ; le 22 juin 2016, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir jugé que « ni leur état d’indivision ni le démembrement de leur propriété entre nus-propriétaires et usufruitier n’affectent, dans les rapports entre les copartageants, la valeur vénale des biens immobiliers dépendant de la succession ». Dans le second, des héritiers soutenaient que les lots d’une donation-partage avaient été sous-évalués ; le 25 mai 2016, la Cour casse : « pour le calcul de la réserve, les biens donnés doivent être estimés à leur valeur réelle au jour de la donation-partage, quelles qu’aient pu être celles énoncées à l’acte ». Deux règles distinctes des décotes fiscales, et une mission précise pour l’expert.
Les faits
Dans la première affaire, un homme décède le 5 avril 1989, laissant son épouse, commune en biens, et leurs trois enfants. La veuve opte pour l’usufruit de la totalité de la succession ; l’une des filles assigne ses cohéritiers en partage. La cour d’appel de Paris, le 25 février 2015, dit que les fonds provenant de la distribution des réserves d’une société bénéficient aux seuls nus-propriétaires, que l’évaluation des biens immobiliers de l’indivision en pleine propriété ne doit être affectée d’aucun abattement, et qu’elle doit être majorée de celle de trois lots d’un immeuble ; elle rejette aussi la demande de cette fille tendant à l’extinction de l’usufruit de sa mère, à qui elle reprochait des prélèvements sur les fonds indivis. Les cohéritiers se pourvoient, invoquant la perte de valeur vénale résultant de l’indivision et du démembrement ; cette fille se pourvoit aussi.
Dans la seconde, une mère, mariée sous le régime de la communauté, a consenti diverses libéralités, dont une donation-partage, à chacun de ses trois enfants, deux filles et un fils. Après son décès, le 12 juillet 2006, son fils est décédé à son tour, laissant trois enfants. L’une des filles et les enfants du fils demandent la réduction de la donation-partage, en soutenant que les biens immobiliers ont été sous-évalués. La cour d’appel rejette : l’acte ne prévoit pas de réserve d’usufruit, les évaluations et attributions ont été acceptées par chaque héritier réservataire, chacun a reçu un tiers, et nul ne peut remettre en cause des évaluations acceptées.
La décision
Premier arrêt (Cass. 1re civ., 22 juin 2016, n° 15-19.471 et 15-19.516, publié) : sur l’abattement, rejet, la cour d’appel ayant énoncé « à bon droit que ni leur état d’indivision ni le démembrement de leur propriété entre nus-propriétaires et usufruitier n’affectent, dans les rapports entre les copartageants, la valeur vénale des biens immobiliers dépendant de la succession ». Sur les réserves, rejet également : elle a « exactement énoncé que si l’usufruitier a droit aux bénéfices distribués, il n’a aucun droit sur les bénéfices qui ont été mis en réserve, lesquels constituent l’accroissement de l’actif social et reviennent en tant que tel au nu-propriétaire ». Cassation partielle, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, sur deux points : la majoration pour les trois lots, prononcée « sans donner aucun motif à sa décision » ; et, sur le pourvoi de la fille, le rejet de sa demande d’extinction de l’usufruit de sa mère pour abus de jouissance (article 618 du code civil), la cour d’appel n’ayant ni procédé à la recherche qu’elle demandait ni répondu à ses conclusions. Renvoi devant la cour d’appel de Versailles.
Second arrêt (Cass. 1re civ., 25 mai 2016, n° 15-16.160, publié) : au visa de l’article 1078 du code civil, ensemble les articles 913, 920 et 922, la Cour rappelle qu’« il résulte du premier de ces textes que, si les conditions en sont réunies, les biens donnés seront, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve », et casse partiellement, sur l’action en réduction : « pour le calcul de la réserve, les biens donnés doivent être estimés à leur valeur réelle au jour de la donation-partage, quelles qu’aient pu être celles énoncées à l’acte ». Renvoi devant la cour d’appel d’Agen.
Ce que cela change pour l’évaluation
Entre copartageants, la pleine propriété, sans abattement. Tout tient aux mots « dans les rapports entre les copartageants ». L’indivision est ce que le partage fait cesser : personne ne vend une quote-part à un tiers, chacun reçoit sa part d’une valeur commune. Le démembrement donne au conjoint un droit sur cette valeur ; il se répartit, il ne déprécie pas le bien. Les immeubles s’évaluent donc en pleine propriété, à la date la plus proche du partage et dans leur état à cette date, comme dans l’article sur le logement évalué au plus près du partage.
La différence avec les décotes fiscales. Pour l’impôt, la question est le prix qu’un tiers paierait pour ce que détient le contribuable, et la chambre commerciale examine concrètement les possibilités de cession. Le 27 mars 2019, elle a approuvé le refus d’une décote d’indivision pour l’hôtel particulier indivis entre deux époux qui l’habitent, faute de contrainte réelle sur la vente, selon l’article sur l’immeuble indivis entre époux et l’ISF ; le 9 juillet 2025, elle a rejeté le pourvoi d’un contribuable qui, après deux décotes de 10 % pour illiquidité retenues par la commission départementale de conciliation sur ses parts de SCI, en réclamait d’autres, dont une pour indivision, l’associé d’une SCI n’étant pas un indivisaire, selon l’article sur les parts de SCI et l’impôt sur la fortune. Dans un partage, pour un immeuble détenu en direct, on ne simule pas la vente d’une quote-part indivise ou d’un droit démembré à un tiers : on évalue le bien entier, en pleine propriété, à sa valeur vénale, puis on répartit cette valeur entre les copartageants. Une décote pour indivision ou pour démembrement n’y a pas sa place, et le rapport le dit ; les charges réelles du bien, un bail en cours par exemple, restent prises en compte. L’arrêt ne vise pas les parts de société comprises dans la masse, qui s’évaluent comme des titres, avec les décotes justifiées qui leur sont propres.
Le démembrement se calcule après, s’il le faut. Quand l’indivision n’existe qu’en nue-propriété, l’attribution préférentielle ne porte que sur elle, a jugé la Cour le 30 avril 2025 ; la soulte se calcule donc sur la valeur de ce droit, comme l’expose l’article sur la ferme en nue-propriété. L’arrêt de 2016 et celui de 2025 s’articulent : la valeur de l’immeuble se fixe en pleine propriété, sans abattement pour indivision ni démembrement, mais compte tenu de ses charges réelles, tel le bail rural à long terme de cette ferme, un bien loué s’évaluant occupé, comme le rappelle l’article sur la ferme louée à la société de l’attributaire. La valeur du droit attribué s’en déduit, par retranchement de l’usufruit calculé sur l’espérance de vie de l’usufruitier. C’est une répartition entre des droits, non une décote sur le bien.
Les réserves distribuées sont du capital. L’arrêt de 2016 approuve aussi que les réserves distribuées par une société reviennent aux nus-propriétaires et figurent à l’actif de l’indivision. La troisième chambre civile a suivi la même ligne le 19 septembre 2024 pour le prix de vente de tous les immeubles d’une SCI distribué en dividende, qui revient au nu-propriétaire, l’usufruitier n’exerçant sur la somme qu’un quasi-usufruit, à charge de la restituer, comme le décrit l’article sur la SCI vendant tout son immobilier.
Pour la réserve, la donation-partage fige une date, pas les chiffres de l’acte. L’article 1078 du code civil permet d’évaluer les biens donnés au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve, à condition notamment que chaque héritier réservataire ait reçu un lot et l’ait expressément accepté. L’arrêt du 25 mai 2016 précise ce qui est figé : la date, non les valeurs énoncées. Si elles ne correspondaient pas au marché ce jour-là, un héritier peut le démontrer, et le calcul de la réserve se refait sur les valeurs réelles. L’expert reçoit alors une mission rétrospective : reconstituer la valeur vénale de chaque lot au jour de l’acte, d’après l’état des biens à l’époque et les ventes de la même période dans le même secteur. L’article sur la donation-partage requalifiée en donation simple traite du cas où l’acte perd le bénéfice de l’article 1078 et où les biens s’évaluent au jour du partage ; même valable, l’acte ne lie pas par ses chiffres le calcul de la réserve héréditaire. Le guide Donation-partage : évaluer les lots entre enfants décrit la préparation de ces valeurs.
Ce que le rapport livre. La valeur vénale de chaque immeuble en pleine propriété à la date la plus proche du partage, en fourchette et en point, compte tenu de ses charges réelles, sans abattement pour indivision ni démembrement ; s’il y a lieu, la valeur de la nue-propriété ou de l’usufruit ; pour la réserve après une donation-partage, la valeur réelle de chaque lot au jour de l’acte ; enfin le tableau pour le notaire, masse, réserve, imputation, soultes.
Ce que l’expert en retient
- Dans un partage, les immeubles s’évaluent en pleine propriété, sans abattement pour indivision ni pour démembrement entre copartageants.
- La décote pour indivision ou pour démembrement, discutée en matière fiscale, ne se transpose pas au compte de partage, où l’on évalue l’immeuble entier ; des parts de société comprises dans la masse gardent les décotes justifiées qui leur sont propres.
- Si le partage ne porte que sur la nue-propriété, la valeur de ce droit se calcule à partir de la valeur en pleine propriété, compte tenu des charges réelles du bien comme un bail, sans abattement pour l’indivision.
- Les bénéfices mis en réserve par une société dont les titres sont démembrés reviennent au nu-propriétaire et comptent dans l’actif à partager ; si une SCI distribue le prix de vente de tous ses immeubles, l’usufruitier n’exerce sur la somme qu’un quasi-usufruit, selon l’arrêt de 2024.
- Pour le calcul de la réserve, une donation-partage fige la date d’évaluation, non les chiffres de l’acte : l’expert reconstitue la valeur réelle de chaque lot au jour de l’acte.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Rédiger une mission d’expertise en valeur vénale pour un partage et les termes indivision, démembrement de propriété et réserve héréditaire du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Donation-partage avec des droits indivis : une donation simple et Divorce : le logement s’évalue au plus près du partage, même s’il s’est dégradé. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 15-19.471 et n° 15-16.160.
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